Die durch Partikularinteressen angeheizte Immobilienblase.
Am Morgen des 28. Oktober wies der Delegierte Ta Van Ha (Delegation Quang Nam) während der Diskussion im Saal der Nationalversammlung über den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Entschließungsentwurf der Nationalversammlung zu den Ergebnissen der thematischen Aufsicht über die „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“ darauf hin, dass die Realität des Immobilienmarktes , der plötzliche und starke Preisanstiege verzeichnet, neben institutionellen und politischen Hindernissen auch Anzeichen von Manipulation, Preisinflation und der Schaffung einer Immobilienblase durch eine Gruppe von Interessengruppen aufweist.
Ein Delegierter aus der Provinz Quang Nam erklärte: „Es ist notwendig, das Problem genau und präzise zu analysieren und darauf aufbauend konkrete und grundlegende Lösungen zu finden. Der Resolutionsentwurf hat die Einschränkungen aufgezeigt, doch handelt es sich dabei hauptsächlich um Einschränkungen in den Bereichen Politik und Gesetzgebung. Es gibt jedoch weiterhin ungewöhnliche Faktoren, wie beispielsweise plötzliche Preiserhöhungen um das Zwei- bis Dreifache, die nicht mit der allgemeinen Situation und den Bedürfnissen der Bevölkerung vereinbar sind.“
Laut Herrn Ha stellen Immobilienanleihen eine Lösung zur Senkung der Immobilienmarktpreise dar. Derzeit werden diese jedoch mit Zinssätzen von 12–15 % zuzüglich Emissionsgebühren von etwa 3 % begeben. Daher stehen das Ziel der Immobilienanleihenemission und die ausstehenden, fälligen Schulden in diesem Sektor unter enormem Druck. Ohne strenge Kontrollen zur Sanierung und Entwicklung des Immobilienmarktes wird die Anleiheemission wirkungslos bleiben. Die Zahlung solch hoher Zinsen über einen Zeitraum von etwa drei Jahren stellt eine erhebliche Belastung für Staat und Bevölkerung dar. Dies könnte sogar zu einem Anstieg notleidender Kredite und letztendlich zu Zahlungsausfällen führen.
„Daher ist eine Abkühlung des Immobilienmarktes in naher Zukunft unwahrscheinlich, und viele Menschen werden keinen Zugang zum Markt haben. Aus diesem Grund ist es notwendig, Lösungen zu erarbeiten und gründliche Prüfungen und Analysen durchzuführen, um den Immobilienmarkt grundlegend zu sanieren und in eine gesunde und angemessene Richtung weiterzuentwickeln“, schlug Delegierter Ta Van Ha vor.
Der Delegierte Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) begrüßte den Bericht der Aufsichtsdelegation über die „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“ und schlug außerdem vor, einen professionellen Mechanismus für die Verwaltung des Immobilienmarktes einzurichten.
Laut dem Delegierten Hoang Van Cuong sind die ungewöhnlich hohen Immobilienpreise darauf zurückzuführen, dass immer mehr Menschen Immobilien zur Kapitalanlage kaufen, wodurch ein großer Geldfluss in den Immobiliensektor anstatt in Wirtschaft und Produktion gelenkt wird; das Angebot an Immobilien wird zunehmend knapper; und darüber hinaus treiben Marktkräfte wie Makler und Auktionatoren die Preise absichtlich in die Höhe, um Gewinne zu erzielen.
„Das größte Problem ist, dass die Immobilienpreise in den Großstädten sehr hoch sind und ständig steigen, sodass sie für die große Mehrheit der Wohnungssuchenden nicht mehr erschwinglich sind, während die Erträge aus Immobilien im Vergleich zu den anfänglichen Investitionskosten gering sind“, kommentierte Herr Cuong.
Beseitigung institutioneller "Engpässe"
Nach Durchsicht des Monitoring-Berichts betonte die Delegierte Dang Bich Ngoc (Delegation Hoa Binh), dass zur raschen Beseitigung institutioneller Hemmnisse und zur endgültigen Lösung rechtlicher Probleme bei Projekten zahlreiche Richtlinien und Gesetze zur Steuerung des Immobilienmarktes erlassen wurden, die zur Schaffung eines Rechtsrahmens für die Entwicklung des Immobilienmarktes und des sozialen Wohnungsbaus beitragen.
Die Abgeordnete Dang Bich Ngoc erklärte, der Bericht habe auch darauf hingewiesen, dass die Mittel aus dem Staatshaushalt für bevorzugte Sozialwohnungsbaukreditprogramme weiterhin gering seien, die Kreditvergabeprozesse und -verfahren über die Sozialbank nach wie vor komplex und mit Überschneidungen behaftet seien; der maximale Kreditbetrag für Sozialleistungsempfänger sei niedrig und stehe nicht im Einklang mit den sozioökonomischen Bedingungen…
Angesichts dieser Mängel argumentierte die Abgeordnete Dang Bich Ngoc, dass die oberste Aufsicht der Nationalversammlung über die Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau äußerst notwendig und zeitgemäß sei, insbesondere um institutionelle „Engpässe“ zu identifizieren, die in Zukunft angegangen werden müssten.
Die Delegierten schlugen daher vor, dass die Regierung die Mängel und Grenzen der Richtlinien und Gesetze zur Steuerung des Immobilienmarktes und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus weiterhin gründlich überprüfen solle.
„Neben den 22 verbleibenden politischen und rechtlichen Problemen und Mängeln nach der Verkündung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Grundstücksgesetzes 2024 ist es notwendig, weiterhin zu prüfen und zu forschen, um zeitnah und umfassend Lösungen vorzuschlagen, mit denen institutionelle Engpässe schnell beseitigt, Immobilienprojekte, die aufgrund langwieriger Umsetzungsprozesse und Gesetzesänderungen im Laufe der Zeit mit Schwierigkeiten, rechtlichen Hindernissen und Stagnation konfrontiert sind, angemessen gelöst und endgültig angegangen werden können, um die Anforderungen für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und des sozialen Wohnungsbaus zu erfüllen“, schlug Frau Ngoc vor.
Gleichzeitig betonte die Delegation aus Hoa Binh, dass die im Monitoringbericht aufgezeigten institutionellen Mängel und Überschneidungen für die zuständigen Behörden äußerst wichtige Gründe darstellen, die Gesetzesentwürfe ab dieser Sitzung zu aktualisieren, zu überprüfen und zu ändern, insbesondere die Gesetze zur Stadt- und Landplanung sowie das Gesetz über öffentliche Investitionen. Insbesondere sei es notwendig, Regelungen zu prüfen, die die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen an die Kommunen fördern, um deren Rolle, Initiative und Verantwortung entsprechend ihren Möglichkeiten und im Zusammenhang mit der Ressourcenverteilung zu stärken.
Der Delegierte Duong Khac Mai (Delegation Dak Nong) erläuterte seine Ansichten zur fortgesetzten effektiven Umsetzung institutioneller Lösungen und argumentierte, dass die Richtlinien und Gesetze zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau mit der rasanten Entwicklung des Marktes nicht Schritt gehalten hätten. Es mangele an Konsistenz und Einheitlichkeit zwischen Immobilienrecht und verwandten Rechtsvorschriften wie beispielsweise dem Grundstücks- und Wohnungsrecht.
Darüber hinaus ist die staatliche Verantwortung für die Verwaltung von Immobiliengeschäften unzureichend und unklar, was die Effektivität der Verwaltung beeinträchtigt. Die Praxis, Grundstücksverkaufspreise unter dem tatsächlichen Wert anzugeben, um Steuern zu hinterziehen, ist weiterhin verbreitet. Auch die Regelungen zur Förderfähigkeit für Sozialwohnungen und zum Grundstücksinvestitionsprozess für den sozialen Wohnungsbau weisen noch Mängel auf.
Laut den Delegierten liegen die Gründe für diese Mängel und Einschränkungen in der fehlenden umfassenden Prognose der Marktbedingungen und der Unfähigkeit der Berater, rechtliche Bestimmungen zu bewerten und zu analysieren. Die Immobilienstruktur ist ungeeignet, und es gibt keine einheitlichen Regelungen zum Anteil der für Sozialwohnungen und Luxuswohnungen vorgesehenen Flächen. Die Überwachung und Offenlegung der Preise bei der Beurkundung und der tatsächlichen Immobilientransaktionspreise gestaltet sich sehr schwierig.
Angesichts der oben beschriebenen Situation schlug der Delegierte Duong Khac Mai Folgendes vor: „Es ist notwendig, die institutionellen Lösungsansätze künftig weiterhin effektiv umzusetzen. Relevante Gesetze wie das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz müssen fortlaufend überprüft, geändert und optimiert werden. Ein transparentes und leicht zugängliches Informationssystem für den Immobilienmarkt muss aufgebaut werden, damit die Bevölkerung die Grundstückspreise klar nachvollziehen kann und Spekulationen und Preisinflation eingedämmt werden. Darüber hinaus schlug der Delegierte vor, das Bauministerium mit der Beratung bei der Ausarbeitung von Mechanismen und Richtlinien zur strengen Kontrolle von Investoren in Sozialwohnungsbauprojekte zu beauftragen und gleichzeitig die Bewertung und Überprüfung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Vergabe von Vorzugskrediten für den Sozialwohnungsbau zu koordinieren.“
Quelle: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov
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