Die Wohnungspreise schießen in die Höhe, was die Wohnungssuche erschwert; neue Grundstückspreislisten in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt schaffen einen ebenso starken Wettbewerb und bremsen so die Spekulationswelle.

Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen führt dazu, dass viele Menschen verzweifelt nach einer Unterkunft suchen; hoffentlich wird die Spekulation durch die neue Grundstückspreisliste in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nachlassen... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Das Segment der bezahlbaren Wohnungen ist auf dem Markt völlig nicht vorhanden, während Wohnungen im mittleren Preissegment ebenfalls immer seltener werden. (Foto: Linh An)

Die Wohnungspreise steigen weiter.

Der vietnamesische Immobilienmarkt, insbesondere der Wohnungssektor, verzeichnet in letzter Zeit einen starken Preisanstieg. Dies macht es vielen Menschen, selbst mit 3-4 Milliarden VND zur Verfügung, schwer, eine geeignete Wohnung zu finden.

Laut Lao Dong ist das Segment der bezahlbaren Wohnungen auf dem Markt völlig nicht vorhanden, und auch Wohnungen im mittleren Preissegment werden immer knapper. Anfang 2024 wird der Markt mit einem Durchschnittspreis von etwa 65 Millionen VND/m² starten.

Nach nur zwei Quartalen überstieg der Preis jedoch 68 Millionen VND/m² und stieg in den letzten Monaten des Jahres weiter an. Die in diesem Jahr gestarteten neuen Projekte konzentrieren sich allesamt auf das Luxussegment in Gegenden wie Nam Tu Liem, Cau Giay und Gia Lam in Dong Anh, wo die Preise regelmäßig 70 Millionen VND/m² übersteigen.

Mit Blick auf das Segment der Wohnungen sagte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Abteilung für Wohnungsmarketing bei CBRE Vietnam, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 bei 72 Millionen VND/m² lag, was einem Anstieg von 36 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres und von 12 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht.

Diese Preiserhöhung erschwert vielen Erstkäufern, insbesondere jungen Familien, den Zugang zum Immobilienmarkt. Mit 3-4 Milliarden VND stehen ihnen nur wenige Optionen zur Verfügung. Sie können sich entweder eine bescheidene Wohnung leisten, die sie jahrelang nutzen, oder müssen eine Lage weit außerhalb des Zentrums akzeptieren. Daher mussten viele Erstkäufer nach langer Suche ihre Pläne aufgeben, da die Preise ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigen.

Frau Ngoc Van (33 Jahre, Nam Tu Liem, Hanoi) berichtete, dass sie und ihr Mann nach jahrelangem Sparen geplant hatten, eine Wohnung mit einem Budget von 3 Milliarden VND zu kaufen. Bei der Recherche auf dem Markt stellte sie jedoch fest, dass die Wohnungspreise in die Höhe geschnellt waren und weit über die finanziellen Möglichkeiten ihrer Familie hinausgingen. Daher musste sie ihren Kaufplan aufgrund der steigenden Preise verschieben.

Angesichts der steigenden Wohnungspreise wird der Erwerb eines Eigenheims mit einem Budget von 3–4 Milliarden VND immer schwieriger. Dies erschwert nicht nur den Hauskauf für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen, sondern gefährdet auch die Stabilität des Wohnungsmarktes. Eine Dämpfung der Immobilienpreise ist daher dringend erforderlich, um den Zugang zu Wohnraum zu sichern und die Wirtschaft zu stabilisieren.

Eine Lösung zur Senkung der Immobilienpreise in Hanoi ist die Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, erklärte, dass der soziale Wohnungsbau ein wichtiger Ansatzpunkt sei, um den Druck auf die Wohnungspreise zu verringern. Darüber hinaus sei es notwendig, rechtliche Hürden bei Bauprojekten schneller abzubauen, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen.

Die Grundstückspreise in Hanoi steigen stark an, einige Hausbesitzer befürchten, Dutzende Milliarden für die Umwandlung ausgeben zu müssen.

Die vom Volkskomitee Hanois veröffentlichte und vom 20. Dezember 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gültige, angepasste Grundstückspreisliste verzeichnete einen deutlichen Anstieg gegenüber der alten Liste. Dies führte auch zu einem drastischen Anstieg der Grundstückskosten für die Bevölkerung.

Herr Pham B. (Bezirk My Duc, Hanoi) berichtete, dass er Ende 2024 die Gebühren für die Umwandlung eines Teils seines Wohngrundstücks in eine Gartenfläche entrichtet hatte. Da die Entscheidung über die Fertigstellung des Antrags erst nach dem 20. Dezember 2024 zustande kam, beliefen sich die Gebühren gemäß der neuen Preisliste auf über 800 Millionen VND. Hätte man hingegen die Gebühren nach der alten Preisliste berechnet, hätte seine Familie nur etwa 350 Millionen VND zahlen müssen.

Frau Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) berichtete, dass ihre Familie über 1.000 Quadratmeter Gartenland besitzt. Um dieses in Wohnland umzuwandeln und unter ihren Kindern aufzuteilen, müssten sie nun etwa 15 Millionen VND pro Quadratmeter zahlen. Die geschätzten Kosten für die Umwandlung des gesamten Grundstücks belaufen sich somit auf rund 15 Milliarden VND. Da dieser Betrag ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt, sucht die Familie nach einer angemessenen Lösung.

Der Anstieg der Grundstückspreise und die daraus resultierende Erhöhung der Gebühren für die Grundstücksnutzung haben auch viele Investoren, die landwirtschaftliche Flächen in den Vororten besitzen, gezwungen, ihre Investitionspläne anzupassen.

Auf dem kürzlich abgehaltenen Workshop zur Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Landgesetz von 2024 stellte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT), fest, dass es in der Realität unabhängig davon, ob die Grundstückspreisliste niedrig oder hoch ist, "Beschwerden" gibt.

Herr Vo betonte, dass die Grundstückspreisliste marktgerecht und angemessen sein müsse. Die Frage ist jedoch, wie dies umgesetzt werden soll. Dies ist eine Frage der staatlichen Politik. In welchen Fällen 80 % des Marktpreises, in welchen Fällen 20 % angewendet werden, hängt von den jeweiligen Einzelfällen ab. Wie die Preisgestaltung umgesetzt werden kann, um Investitionen anzuziehen, die Wirtschaft zu entwickeln und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, ist eine Frage der staatlichen Regulierungspolitik.

Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landangelegenheiten (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte, dass für Immobilienprojekte (Wohnungsbau, Ferienimmobilien) keine festen Grundstückspreislisten, sondern spezielle Berechnungsmethoden angewendet werden. Grundstückspreislisten dienen hauptsächlich der Erhebung finanzieller Verpflichtungen von Privathaushalten und bei jährlichen Pachtverträgen; in anderen Fällen erfolgen die Preise durch Auktionen oder Gebote.

Bezüglich der Kosten für die Umwandlung von Land in Wohnbauland stellte Herr Binh fest, dass in Hanoi die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohngebieten bzw. von landwirtschaftlichen Flächen, die an Wohngebiete angrenzen, in Wohnbauland mittlerweile sehr einheitlich erfolgt. Früher war die Umwandlung deutlich schwieriger, da der Preis für die Umwandlung nur die Hälfte des Preises für Wohnbauland betrug.

Laut dem stellvertretenden Leiter des Katasteramts herrscht durch die Angleichung der Grundstückspreise an den Marktpreis Chancengleichheit; es gibt keinen Preisunterschied mehr. Die Marktteilnehmer akzeptieren diese Chancengleichheit, und da die Grundstückspreise nicht mehr variieren, ist ersichtlich, dass ehemals als Wohngrundstücke genutztes Land selbst bei einem Rückverkauf auf den öffentlichen Markt kaum noch etwas wert ist. Daher wird der Markt allmählich gesättigt sein.

Laut Experten von Savills Vietnam hat die neue Grundstückspreisliste von Hanoi zwar nur geringe Auswirkungen auf die Immobilienpreise, trägt aber dazu bei, Spekulationswellen einzudämmen, da die Käufer eine Entschädigung erhalten, die dem tatsächlichen Wert entspricht.

Frau Nguyen Thi Hong Van, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Bewertung und Finanzberatung bei Savills Hanoi, empfiehlt Anlegern, die derzeit mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien spekulieren, sorgfältiger abzuwägen, da der Anstieg der Immobilienpreise höher sein muss als die Kapitalkosten, die Kosten für den Einsatz von Fremdkapital sowie die Kosten der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen, die auf der Grundlage der neuen, marktnäheren Grundstückspreisliste berechnet werden.

Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt: Mehr Transparenz und Förderung der Infrastrukturentwicklung

Kürzlich veröffentlichte Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) gemäß Beschluss Nr. 79/2024/QD-UBN eine neue Preisliste für Grundstücke, die vom 31. Oktober 2024 bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Dies ist die erste Anpassung seit 2020, und die Grundstückspreise sind je nach Lage um das 4- bis 38-Fache gestiegen. Der niedrigste Preis liegt in Thieng Lieng (Bezirk Can Gio) bei 2,3 Millionen VND/m², während der höchste Preis in zentralen Straßen des 1. Bezirks wie Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue 687,2 Millionen VND/m² beträgt.

Die Anpassung der Grundstückspreise soll nicht nur für Gerechtigkeit sorgen, sondern auch die wichtigen Infrastrukturprojekte der Stadt beschleunigen. Eine marktgerechte Grundstücksbewertung trägt dazu bei, Streitigkeiten bei der Räumung von Baugrundstücken zu minimieren – einer der Hauptgründe für die jahrelangen Verzögerungen von Großprojekten wie der Ringstraße 3 und der U-Bahnlinie 2.

Die neue Grundstückspreisliste hat vielfältige Auswirkungen auf verschiedene Marktteilnehmer, von Privatpersonen über Unternehmen bis hin zu ausländischen Investoren. Besonders betroffen ist die Gruppe derjenigen, deren Land enteignet wurde.

Da sich die Preise dem Marktwert annähern, werden Entschädigungen transparenter und angemessener, was dazu beiträgt, Landstreitigkeiten zu minimieren. Dies ist besonders wichtig bei großen Infrastrukturprojekten wie der Ringstraße 3 oder der Metrolinie 2. Laut Frau Giang Do, Direktorin der Beratungsabteilung von Savills Vietnam, trägt die neue Grundstückspreisliste nicht nur zu einem besseren öffentlichen Konsens bei, sondern beschleunigt auch die Räumung von Baugrundstücken, was ein Schlüsselfaktor für Großprojekte ist.

Darüber hinaus ist ein transparenteres Investitionsumfeld dank der neuen Grundstückspreisliste ein weiterer Vorteil. Ausländische Investoren können Kosten und Gewinne leichter ermitteln, insbesondere im Hinblick darauf, dass Ho-Chi-Minh-Stadt sich zum führenden Wirtschaftszentrum der Region entwickelt. „Die transparentere Anpassung der Grundstückspreisliste an den tatsächlichen Wert wird das Vertrauen ausländischer Investoren stärken. Dies ist ein notwendiger Schritt, um eine nachhaltige Marktentwicklung zu gewährleisten“, so ein Vertreter der Beratungsabteilung von Savills Vietnam.

Andererseits übt die neue Grundstückspreisliste finanziellen Druck auf Investoren aus. Die hohen Kosten der Grundstücksnutzung führen zu steigenden Immobilienpreisen und beeinträchtigen somit unmittelbar den Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum.

„Wir befürchten, dass steigende Grundstückskosten den Preisdruck auf Immobilien erhöhen werden, insbesondere im Wohnungssegment für mittlere und niedrige Einkommen. Diese Herausforderung muss sorgfältig abgewogen werden“, sagte Frau Giang Do. Vor allem in Vorstadtgebieten erschweren die neuen Grundstückspreise die Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in Wohnbauland und verringern somit die Möglichkeiten zur Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html