Die Immobilienpreise übersteigen die Einkommen bei Weitem: Lösungsvorschläge zur Regulierung des Marktes

Angesichts der weiterhin rasant steigenden Wohnungspreise in Großstädten, die die Zahlungsfähigkeit vieler Menschen deutlich übersteigen, erarbeitet die Regierung mit Hochdruck eine Resolution zu Maßnahmen zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise. Dies wird als zeitgemäße Lösung angesehen, um den Markt im Einklang mit den Zielen der sozialen Sicherheit und der makroökonomischen Stabilität in Richtung einer stabilen und gesunden Entwicklung zu lenken.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Die Hauspreise übersteigen die Einkommen der Menschen bei Weitem.

Laut einer Studie des vietnamesischen Immobilienforschungsinstituts (VIRES) vom September 2025 liegt der durchschnittliche Preis für Wohnungen im mittleren Preissegment in Hanoi bei 92,9 Millionen VND/m². In Ho-Chi-Minh-Stadt ist dieser Wert mit 135,3 Millionen VND/m² sogar noch höher. Dieser Preis steht in starkem Kontrast zum durchschnittlichen Einkommen vietnamesischer Arbeitnehmer, das derzeit lediglich zwischen 8 und 10 Millionen VND pro Monat schwankt.

Die große Kluft zwischen Immobilienpreisen und Einkommen lässt den Traum vom Eigenheim für die meisten Menschen, insbesondere für Gering- und Mittelverdiener, immer weiter in die Ferne rücken. Vor diesem Hintergrund wird der Resolutionsentwurf der Regierung zum Wohnungspreiskontrollmechanismus als wichtiger politischer Schritt gewertet, der die Entschlossenheit zur Neuausrichtung des Marktes und zum Schutz des Rechts auf Wohnraum unterstreicht.

Eine Analyse des Bauministeriums zeigt, dass die Immobilienpreise in Großstädten in den letzten Jahren überproportional gestiegen sind und nicht dem tatsächlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage entsprechen. Teilweise sind Spekulationen, Preisinflation und mangelnde Transparenz bei Planungsinformationen dafür verantwortlich, was in vielen Gegenden zu einer regelrechten Preismanipulation geführt hat. Diese Situation verzerrt nicht nur den Markt, sondern wirkt sich auch negativ auf die Sozialpsychologie aus.

Die Struktur des Immobilienmarktes ist stark unausgewogen, da sich das Angebot größtenteils auf das mittlere und gehobene Preissegment konzentriert. Gleichzeitig herrscht weiterhin ein akuter Mangel an Sozialwohnungen, bezahlbarem Wohnraum und Mietwohnungen. Dadurch kann der tatsächliche Wohnraumbedarf – der einen großen Teil der Gesellschaft ausmacht – nicht ausreichend gedeckt werden.

Derzeit sind marktwirtschaftliche Regulierungsinstrumente wie Steuern, Kreditvergabe, Planung oder Grundstückspreise nicht aufeinander abgestimmt und wirkungslos. Der Mangel an Standardindikatoren und verlässlichen Datensystemen erschwert es den Verwaltungsbehörden, rechtzeitig einzugreifen, während es für die Bevölkerung, insbesondere für junge Menschen und städtische Arbeitnehmer, zunehmend schwieriger wird, angemessenen Wohnraum zu finden.

Laut Herrn Bui Van Doanh, Direktor des Vietnam Real Estate Research Institute, ist die frühzeitige Einführung von Mechanismen und Maßnahmen zur Kontrolle der Wohnungspreise durch die Regierung dringend erforderlich und muss synchron und konsequent umgesetzt werden. Denn es handelt sich um ein Thema der sozialen Sicherheit. Die vietnamesische Verfassung bekräftigt, dass Wohnraum ein Grundbedürfnis der Bevölkerung ist. Angesichts des aktuellen Preisniveaus haben jedoch selbst Menschen mit mittlerem Einkommen Schwierigkeiten, sich Wohnraum zu leisten. Dies beeinträchtigt die Lebensqualität, die Arbeitsproduktivität und die gesellschaftliche Entwicklung negativ.

„Viele junge Menschen trauen sich heute nicht zu heiraten oder Kinder zu bekommen, weil sie keinen festen Wohnsitz haben. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, wird das die Bevölkerungsstruktur und die Humanressourcen des Landes beeinträchtigen“, warnte Herr Doanh.

Aus Marktsicht sind die Immobilienpreise in einigen Gebieten auf ein unangemessen hohes Niveau gestiegen und übersteigen ihren realen Wert bei Weitem. Dies führt zu Marktverzerrungen, Vertrauensverlust und Illiquidität. Ist der Immobilienmarkt illiquide, stagniert der Cashflow, Unternehmen können ihre Schulden nicht mehr bedienen, was Risiken für das Bankensystem und die Gesamtwirtschaft birgt. Fällt der Markt in einen Zustand der Stagnation, wird die Makroökonomie unweigerlich negativ beeinflusst.

Weltweit entstehen die meisten Finanzkrisen durch Immobilienblasen. Daher müsse Vietnam schnell handeln, den Markt proaktiv beruhigen und die Immobilienpreise wieder auf ihren realen Wert zurückführen, betonte Herr Doanh.

Drei Säulen der Marktkontrolle

Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Ngo Tri Long erklärte, der Regierungsentwurf sehe drei Hauptpfeiler zur Kontrolle der Wohnungspreise und zur Umgestaltung des Marktes vor. Der erste Pfeiler sei die Einrichtung eines Immobilientransaktionszentrums, das Daten zu Planung, Rechtsstatus, finanziellen Verpflichtungen und Transaktionshistorie jeder Immobilie zusammenführe.

Das Zentrum wird als offizielle Anlaufstelle für Immobilientransaktionen fungieren und dazu beitragen, die Preisinflation zu senken und eine transparente Marktgrundlage zu schaffen. Bei ordnungsgemäßem Betrieb wird das Zentrum die Preiserwartungen den realen Werten annähern und gleichzeitig die Risiken für Käufer und Unternehmen reduzieren.

Die zweite Säule ist die Kreditbegrenzung für Käufer mehrerer Immobilien, um spekulatives Surfen einzudämmen. Demnach werden die Kreditquoten für Eigentümer von zwei oder mehr Immobilien verschärft und die Kosten für Fremdkapital erhöht. Um jedoch die Gruppe der Anbieter von Langzeitmietwohnungen – ein wichtiger Bestandteil in Großstädten – nicht zu beeinträchtigen, müssen die Kreditrichtlinien klar nach Verwendungszweck differenziert werden. Anstatt eine „Gleichmachung“ anzustreben, sollten die Richtlinien „Verhaltensrisiken ermitteln“, beispielsweise durch die Förderung von Vorzugskrediten für tatsächliche Immobilienkäufer, die Eindämmung kurzfristiger Spekulationen und die Schaffung transparenter Bedingungen für Investoren bei der Vermietung. Dies empfahl Herr Long.

Ergänzend dazu bildet die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum die dritte Säule. Der Begriff „bezahlbarer Preis“ wird klar definiert und orientiert sich am mittleren Einkommen der jeweiligen Region. Die monatliche Rate beträgt 30–35 % des Einkommens. Neben der Bereitstellung separater Grundstücksfonds und der Priorisierung der Auswahl geeigneter Investoren bedarf es einer verbindlichen Übertragungsfrist, um Spekulationen zu verhindern. Zudem ist ein Mechanismus zur Unterstützung von Käufern in finanziellen Schwierigkeiten durch den Wohnungsbaufonds vorgesehen.

Aus Expertensicht bestätigte Dr. Le Xuan Sang, stellvertretender Direktor des Vietnam Economic Institute, dass zur Lösung des Problems der Wohnungspreise eine Erhöhung des Angebots, insbesondere von Sozialwohnungen, notwendig sei. Er wies zudem darauf hin, dass einer der Gründe für den jüngsten starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi die Entscheidung 61/2024/QD-UBND zur Grundstücksteilung sei. Demnach erhöht sich ab Oktober 2024 die vorgeschriebene Mindestfläche für die Grundstücksteilung von 30 m² auf 50 m², verbunden mit einer Mindestbreite und -front von 4 m.

„Diese Politik hat das Angebot an kleinen Häusern – die für die Mehrheit der Stadtbewohner geeignet wären – drastisch reduziert. In Verbindung mit den Vorschriften zur Infrastruktur und den städtebaulichen Standards gibt es fast keine bezahlbaren Wohnungen mehr auf kleinem Raum“, analysierte Herr Sang.

Darüber hinaus schafft die Abschaffung des Bodenpreisrahmens und die im Bodengesetz von 2024 verankerte Preisvorgabe nach „Marktprinzipien“ die Voraussetzungen für einen raschen Anstieg der Bodenpreise, insbesondere in Gebieten mit Potenzial für die Infrastrukturentwicklung. Alle administrativen Maßnahmen sind jedoch nur vorübergehend. Die wichtigste Maßnahme zur Abkühlung des Marktes ist nach wie vor die Erhöhung des realen Angebots, insbesondere im Segment bezahlbaren Wohnraums.

Der Resolutionsentwurf der Regierung zur Immobilienpreisregulierung ist ein notwendiger politischer Schritt und unterstreicht die regulatorische Rolle des Staates bei der Stabilisierung des Marktes. Die Wohnungsfrage ist nicht nur eine Marktfrage, sondern auch eine Frage der sozialen Sicherheit, der nachhaltigen Entwicklung und der Stabilität.

Daher wird erwartet, dass die Veröffentlichung und wirksame Umsetzung dieser Resolution dazu beitragen wird, die Entwicklung geeigneter Produktlinien zu fördern, Spekulationen einzuschränken, die Transparenz zu erhöhen und die legitimen Rechte der Bevölkerung zu schützen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm