Lösung des Problems der Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden in Ho-Chi-Minh-Stadt

Dies ist eine direkte Dialogveranstaltung, die vom Bauamt in Abstimmung mit dem Zentrum für Handels- und Investitionsförderung von Ho-Chi-Minh -Stadt organisiert wird, um das Engagement der Stadtverwaltung zu demonstrieren, die Verwaltungsräte von Wohngebäuden, die Bewohner und die ansässigen Unternehmen zu begleiten, ihnen zuzuhören und ihre Schwierigkeiten zu beseitigen.

Viele brisante Themen rund um das Thema Wohnen in Mietwohnungen

Bildunterschrift — Das Organisationskomitee beantwortete und löste die von Investoren und Hausverwaltungen auf der Konferenz angesprochenen Probleme.

Auf der Konferenz präsentierte und erläuterte das Organisationskomitee neue Punkte im Wohnungsrecht und beantwortete Fragen und Empfehlungen von Hausverwaltungen und Unternehmen zu vielen praktischen Themen, die dringende Probleme beim Betrieb und der Verwaltung von Wohngebäuden in Ho-Chi-Minh-Stadt widerspiegelten, wie zum Beispiel: Rechtsstatus, Rechte und Pflichten von Hausverwaltungen; Verfahren zur Wahl, Abberufung und zum Austausch von Verwaltungsmitgliedern sowie zur Registrierung von Steuernummern, zur Eröffnung von Bankkonten und zur Verwendung von Instandhaltungs- und Betriebskostenfonds; Vorschlag eines Mechanismus zur Bearbeitung von Fällen von Verzögerung, Streitigkeiten oder unvollständiger Übergabe von Instandhaltungskostenfonds; Einnahmen und Ausgaben, Deklaration und Steuerzahlung für den Betrieb von Wohngebäuden.

Verfahren zur Instandsetzung, Renovierung und Änderung des Designs von Wohnungen oder Gebäudeaußenfassaden; Maßnahmen zur Gewährleistung von Sicherheit, Brandschutz und Brandbekämpfung, insbesondere das Laden von Elektrofahrzeugen, der Umgang mit dem Werfen von Gegenständen von oben, die Haustierhaltung und Vorschriften zum Umgang mit Verstößen in Wohngebäuden; Organisation von Wohngebäudekonferenzen, Einholung der Meinungen der Bewohner, Erfassung der Teilnahmequoten und Vorschlag von Anpassungen an einer Reihe von Vorschriften im Wohnungsgesetz 2023 und im Rundschreiben 05/2024-TT-BXD, um die praktische Verwaltung und den Betrieb von Wohngebäuden in Ho-Chi-Minh-Stadt zu gewährleisten.

„Die Verwaltung und der Betrieb von Wohngebäuden sind eine zentrale, langfristige Aufgabe, die die gleichzeitige Beteiligung von Regierung, Wirtschaft und Bevölkerung erfordert. Die Behörde wird künftig die Aufsicht, die Kontrollen und die konsequente Verfolgung von Verstößen bei der Verwaltung und dem Betrieb von Wohngebäuden weiter verstärken; den Einsatz von Informationstechnologie fördern, die Wohnungsverwaltungsdatenbank vervollständigen, für Transparenz und Öffentlichkeit sorgen und die Verknüpfung mit Bevölkerungsdaten gewährleisten; die Fachkompetenz der Mitarbeiter und der Betriebseinheiten verbessern und gleichzeitig die Rolle der Verwaltungsräte, der Wohnungseigentümergemeinschaften und der Bewohnerschaft bei der Überwachung und Verwaltung stärken; eng mit den verschiedenen Abteilungen, Zweigstellen und lokalen Behörden zusammenarbeiten, um auftretende Probleme umgehend zu lösen und ein sicheres, angenehmes und nachhaltiges Wohnumfeld für die Menschen zu schaffen“, fügte Herr Nam hinzu.

Laut dem Vertreter dieses Investors haben einige Hausverwaltungen von den Behörden Leitfäden erhalten, in denen klar steht, dass „für die Einziehung und Auszahlung von Zahlungen im Namen Dritter keine Rechnungen ausgestellt werden müssen, sondern lediglich Quittungen und Zahlungsbelege als ausreichende Buchhaltungsgrundlage vorliegen müssen“. In der Praxis führt diese Regelung jedoch bei der Umsetzung weiterhin zu Verwirrung bei vielen Verwaltungen.

Frau Nguyen Thi Thanh Huong, stellvertretende Verwalterin eines Wohnhauses im Bezirk Phu Tho (Ho-Chi-Minh-Stadt), erklärte: „Ich hoffe, dass das Bauamt und die zuständigen Behörden und Abteilungen auf dieser Konferenz weiterhin günstigere Bedingungen für Wohnhäuser schaffen, damit diese alle Arten von Genehmigungen, einschließlich Umweltgenehmigungen, unkompliziert erhalten. Darüber hinaus benötigen wir im Steuerbereich dringend konkrete Anweisungen für die Hausverwaltungen, um die Steuererklärung und -meldung zu vereinfachen. Derzeit sind die Steuervorschriften für Wohnhäuser noch nicht eindeutig, sodass die Hausverwaltungen bei der Umsetzung weiterhin auf viele Schwierigkeiten stoßen.“

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Ein 20- bis 25-stöckiges Wohngebäude verursacht durchschnittliche Instandhaltungskosten von rund 20 Milliarden VND. Einige Wohnungen kosten sogar Hunderte von Milliarden VND, stellenweise bis zu 500 Milliarden VND. Es handelt sich hierbei um ein sehr großes Vermögen, das, wenn es nicht streng verwaltet wird, leicht von Betrügern missbraucht werden kann und die legitimen Rechte der Bewohner beeinträchtigt. Daher sind meiner Meinung nach strenge und umfassende Maßnahmen erforderlich, um Verstöße gegen die Bestimmungen des Instandhaltungsfonds konsequent zu ahnden. Die geltenden Gesetze sehen zudem klar vor, dass „je nach Schwere des Verstoßes seitens des Investors oder der Hausverwaltung administrative Sanktionen oder strafrechtliche Verfolgung verhängt werden können“.

Übergabe des Instandhaltungsfonds durchsetzen, Rechte der Bewohner schützen

Herr Nguyen Tien Huong, Leiter der Abteilung Wohnungsverwaltung und Immobilienmarkt im Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Früher, als es noch keine Verwaltungsbehörde gab, wurde der Instandhaltungsfonds vom Investor verwaltet. Es gab sogar Fälle, in denen der Investor den Fonds für eigene Zwecke nutzte. Die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen sind jedoch sehr streng und schützen die Rechte der Bewohner besser. Das Wohnungsgesetz schreibt außerdem vor, dass der Investor ein separates Konto für den Instandhaltungsfonds eröffnen muss und das Geld darauf nicht verwenden darf.“

Sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet ist, muss der Investor das gesamte Instandhaltungsbudget an diese übergeben. Aktuell legen das Wohnungsgesetz und die Verordnung 95 eindeutig fest, dass die Verantwortung und Befugnis zur Durchsetzung der Instandhaltungskosten bei den Kommunalbehörden liegt.

Konkret bedeutet dies: Wenn der Investor noch über das Instandhaltungsfonds-Konto verfügt, wird die zuständige Behörde die Gelder von diesem Konto an die Hausverwaltung überweisen. Sollte der Investor keine Instandhaltungsfonds mehr besitzen oder diese vollständig aufgebraucht haben, ist die zuständige Behörde berechtigt, das Betriebskonto des Investors zu belasten und den entsprechenden Betrag an die Hausverwaltung zu überweisen.

Herr Tran Sy Nam, stellvertretender Direktor der Bauabteilung von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass in jüngster Zeit ein System von Rechtsdokumenten zur Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden aufgebaut und durch Gesetze, Verordnungen und Rundschreiben geregelt wurde; gleichzeitig haben der Premierminister, das Bauministerium und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Richtlinien erlassen, um die Inspektion und Korrektur der Verwaltung und des Betriebs von Wohngebäuden zu verstärken und die Brandschutz- und Brandbekämpfungssicherheit zu gewährleisten.

Im Geiste der Solidarität, der Verantwortung und der Innovation sowie durch die proaktive Beteiligung der relevanten Akteure ist das städtische Bauamt der Überzeugung, dass die Verwaltung, der Betrieb und die Nutzung von Wohngebäuden in diesem Gebiet zunehmend geordneter und effektiver werden und so dazu beitragen, das Ziel eines zivilisierten, modernen und humanen Ho-Chi-Minh-Stadt zu verwirklichen, die es wert ist, die wirtschaftliche Lokomotive des ganzen Landes zu sein.

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