Interessenausgleich auf dem Immobilienmarkt, von einfach bis schwierig (Teil 2): ​​Nach dem Zuschlag wird ein Wohnbaugrundstück aufgegeben

(Baothanhhoa.vn) – Nach der erfolgreichen Versteigerung der Landnutzungsrechte wurden bisher nur wenige Wohngebiete mit Häusern bebaut, oder die unfertigen Häuser wurden fertiggestellt und bewohnt. Der Traum vom eigenen Grundstück, um sich selbstständig zu machen, bleibt für viele Geringverdiener, Arbeiter und Tagelöhner weiterhin ein unerfüllbarer Traum.

Das zentrale Wohngebiet der Gemeinde Ha Lai (Ha Trung) ist günstig gelegen, aber es kommen nicht viele Menschen, um dort Häuser zu bauen.

Verlassenes Land

Im April 2024 veranstaltete das zentrale Wohngebiet der Gemeinde Ha Lai (Ha Trung) eine Auktion für die Nutzungsrechte an 41 ländlichen Grundstücken mit einem Startpreis von 29,78 Milliarden VND. Nach der Auktion wurden alle Grundstücke von Investoren mit einem Gesamtgebot von 38,53 Milliarden VND erworben. Durch die Auktion erzielte der Staatshaushalt einen Mehrerlös von bis zu 8,75 Milliarden VND gegenüber dem Startpreis. Dabei kostet ein Quadratmeter Wohnbauland in dieser Gegend durchschnittlich 4,75 Millionen VND und liegt damit nicht über dem Lebensstandard der Bevölkerung. Laut der vom Landwirtschafts- und Umweltamt des Bezirks Ha Trung veröffentlichten Liste der Auktionsgewinner stammten jedoch nur drei der Investoren aus der Gemeinde Ha Lai. Die übrigen Investoren kamen größtenteils aus den Bezirken Yen Dinh und Hoang Hoa, der Stadt Thanh Hoa oder sogar aus Hanoi.

Wie üblich herrscht auch mehr als ein Jahr nach der erfolgreichen Auktion in diesem Wohngebiet, trotz seiner verkehrsgünstigen Lage direkt hinter dem Zentrum der Gemeinde Ha Lai, noch immer Stille. Auf dem weitläufigen Gelände befinden sich nur wenige Häuser im Bau. Die Anwohner berichten, dass sie die Nutzungsrechte an den Grundstücken von Investoren zurückkaufen mussten – zu einem Preisunterschied von 20 bis 50 Millionen VND pro Grundstück im Vergleich zum ursprünglichen Auktionspreis. Entlang des Gebiets hängen zahlreiche Telefonnummern mit Hinweisen auf zum Verkauf stehende Grundstücke an Strommasten oder sind an die Wände der angrenzenden Häuser gemalt. Anwohner berichten, dass im Durchschnitt jeder Quadratmeter Bauland in diesem Gebiet für 6 Millionen VND angeboten wird, fast 2 Millionen VND/m² mehr als der ursprüngliche Auktionspreis.

Laut Herrn Nguyen Van Thinh, Leiter des Landwirtschafts- und Umweltamtes des Bezirks Ha Trung, wurden im Jahr 2024 in 13 Wohngebieten die Nutzungsrechte für 165 Baugrundstücke versteigert. Der Gesamterlös belief sich auf fast 168,45 Milliarden VND, fast 39 Milliarden VND über dem Startpreis. Nach Abzug der Kosten für die Geländebereinigung und die Investitionen in die technische Infrastruktur nahm der Staatshaushalt durch die Versteigerung der Nutzungsrechte über 163 Milliarden VND ein. Allerdings ist die Baubereitschaft nicht nur bei den neu versteigerten, sondern auch bei den bereits vor Jahren erfolgreich versteigerten Grundstücken gering. Sie schwankt lediglich bei etwa 10 % in den Gemeinden und rund 20 % im Zentrum des Bezirks.

Auch im Bezirk Thieu Hoa wurde im Rahmen eines Wohnbauprojekts entlang der Straße von der Nationalstraße 45 zum Dorf Dinh Tan in der Stadt Thieu Hoa die Versteigerung von 41 städtischen Baugrundstücken abgeschlossen. Der Erlös aus der Versteigerung betrug 83,68 Milliarden VND und lag damit 22,48 Milliarden VND über dem Startpreis. Bislang wurden jedoch nur zwei Häuser auf dem gesamten Gelände errichtet. Anwohner berichten, dass die verbleibenden Grundstücke zu Preisen angeboten werden, die 1,5 bis 3 Millionen VND pro Quadratmeter über dem Versteigerungspreis liegen.

Nicht nur in den umliegenden Ortschaften, sondern auch in der Stadt Thanh Hoa wurden in vielen Planungsgebieten die Nutzungsrechte bereits vor langer Zeit versteigert, die Bebauungsquote ist jedoch recht niedrig. Im Gebiet nahe des Einkaufszentrums AEON MALL (Stadtteil Quang Thanh) wurden beispielsweise viele Grundstücke schon vor langer Zeit versteigert, doch die Bebauung ist nach wie vor spärlich. Auch in der Gemeinde Hoang Dai wurden im Planungsgebiet 12100 seit 2024 die Nutzungsrechte für 204 Wohngrundstücke versteigert, bisher wurde jedoch nur ein einziges Haus errichtet.

Soziale Probleme

Laut Herrn Nguyen Manh Tuan, Leiter der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauamt), hat die Landzuweisung und -verpachtung über Auktionen von Nutzungsrechten negative Entwicklungen begrenzt, zu einer wichtigen Einnahmequelle für den lokalen Haushalt beigetragen und Investitionen in die Infrastruktur ermöglicht, wodurch die sozioökonomischen Entwicklungsziele der Provinz gefördert werden. Allerdings ist die Belegungsrate der in den vergangenen Jahren erfolgreich versteigerten Grundstücke nach wie vor gering. In Thanh Hoa City liegt sie bei nur etwa 20 %, in den vom Stadtzentrum abgelegenen Bezirken und Gebieten sogar nur bei etwa 10 %.

Das Planungsgrundstück 12100 in der Gemeinde Hoang Dai (Stadt Thanh Hoa) wurde 2024 zur Versteigerung freigegeben, bisher wurde jedoch nur ein Haus gebaut.

Das bedeutet, dass in der Provinz Tausende von Baugrundstücken brachliegen. Investoren horten weiterhin Land und warten auf steigende Preise, um es mit Gewinn zu verkaufen, was ein Risiko für den Immobilienmarkt darstellt. Gleichzeitig haben Geringverdiener, Arbeiter und Tagelöhner nach wie vor Schwierigkeiten, Bauland zu erwerben, da die Preise stets weit über ihren finanziellen Möglichkeiten liegen.

Nehmen wir zum Beispiel den Fall von Herrn Nguyen Phi Hung (40 Jahre alt) aus dem zweiten Viertel von Nam Son, Bezirk Nam Ngan (Stadt Thanh Hoa). Er und seine Frau sind Freiberufler, ihr Einkommen ist gering, und sie müssen drei kleine Kinder großziehen. Deshalb wohnen sie noch bei der Familie seines Bruders und seinen Eltern. Herr Hung sagte: „Von dem Geld, das wir gespart und zusätzlich geliehen haben, haben meine Frau und ich uns auf vielen Grundstücken umgesehen, um später ein Haus zu bauen. Aber die Preise sind zu hoch, ein kleines Grundstück kostet fast 3 Milliarden VND, das können wir uns nicht leisten. Gleichzeitig ist es für uns sehr schwierig, eine Sozialwohnung zu bekommen.“

Es gibt nach wie vor viele Menschen, die Bauland benötigen, sich aber die in den Planungsgebieten ausgeschriebenen Preise nicht leisten können. Gleichzeitig finden auf diesen brachliegenden Grundstücken weiterhin illegale Geschäfte statt, bei denen zwischen Menschen, die Land horten, um es gewinnbringend weiterzuverkaufen, gehandelt wird. Diese Realität trägt dazu bei, dass die Grundstückspreise weiter steigen. Und Menschen mit einem tatsächlichen Bedarf haben es noch schwerer, Bauland zu erwerben.

Es muss bekräftigt werden, dass die Landzuweisung und -verpachtung im Rahmen von Auktionen für Landnutzungsrechte ein wechselseitiger Prozess ist, der zu höheren Staatseinnahmen und zur Förderung der Entwicklung zahlreicher Wirtschaftszweige beiträgt und somit einen gesunden Immobilienmarkt sichert. Die Situation brachliegender Grundstücke stellt jedoch ein schwerwiegendes soziales Problem dar, da viele einkommensschwache Haushalte, Arbeiter und Tagelöhner mit dringendem Bedarf kein Wohnbauland erwerben können. Wie lassen sich die Interessen des Staates und der Investoren in Einklang bringen und die Wohnraumversorgung für die breite Bevölkerung sicherstellen? Dies ist keine einfache Aufgabe.

Artikel und Fotos: Dong Thanh

Abschließender Artikel: Notwendigkeit einer makroökonomischen Politik

Quelle: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm