Es wird empfohlen, dass Hausbesitzer nicht mehr als 50 % des Hauswertes als Darlehen aufnehmen, um Risiken zu vermeiden.

mua nhà - Ảnh 1. — Angesichts der Befürchtungen steigender Zinsen in naher Zukunft empfiehlt VARS Hauskäufern, nicht mehr als 50 % des Immobilienwerts zu finanzieren, um Risiken zu vermeiden. – Foto: HONG QUANG

Der Grund dafür liegt laut VARS darin, Risiken zu vermeiden, falls sich die Zinssätze in naher Zukunft umkehren sollten.

Niedrige Zinsen nur „vorübergehend“?

Darüber hinaus empfiehlt VARS Käufern von Wohnimmobilien, vorrangig Projekte von seriösen Investoren mit starker Finanzkraft auszuwählen, um die Rechtmäßigkeit und den Baufortschritt sicherzustellen, insbesondere bei zukünftigen Wohnbauprojekten.

Laut einer Analyse von VARS ist der Immobiliensektor aufgrund der häufigen Nutzung hoher Fremdkapitalquoten der Anlagekanal, der am direktesten und stärksten von Zinsschwankungen betroffen ist.

In der Vergangenheit erlebte der Immobilienmarkt in den Jahren 2011-2013 einen starken Rückgang, als die Kreditzinsen 18-20% pro Jahr überstiegen. Viele Unternehmen und Investoren mussten Vermögenswerte verkaufen, um Verluste zu begrenzen, was dazu führte, dass der Markt für lange Zeit "einfror". Die Immobilienpreise sanken in vielen Gebieten, einschließlich des Zentrums, um 30-40%.

Ein Grund dafür liegt in der Investitionsmentalität, die auf kurzfristige Kredite setzt, während Immobilienprojekte und -anlagen lange Investitionszyklen aufweisen. Steigen die Kapitalkosten plötzlich, wird der Cashflow gestört und das Risiko der Illiquidität ist nahezu unvermeidlich – ein Problem, mit dem sich VARS auseinandersetzen muss.

Laut VARS haben in den letzten Jahren viele Investoren und Geschäftsbanken zur Ankurbelung des Marktes Wohnungsbaudarlehen mit Vorzugszinsen ab nur 5,5 % pro Jahr, teilweise sogar zinsfrei, und einer Tilgungsfreiheit von bis zu fünf Jahren aufgelegt. Diese Maßnahme ermöglicht es vielen Menschen und Investoren, günstig an Kapital für den Immobilienerwerb zu gelangen.

Die Zinsvergünstigung ist jedoch nur vorübergehend. Sobald die Zinsbindungsfrist beginnt und der allgemeine Zinssatz steigt, erhöht sich der Rückzahlungsdruck erheblich. Viele Kunden sind dadurch in eine Situation geraten, in der sie noch keine Tilgung geleistet haben, sich die Zinsen aber verdoppelt haben.

Bei geringer Marktliquidität wird der Weiterverkauf von Produkten zur Verlustbegrenzung schwierig, und das Risiko von Kreditausfällen kann für das Kreditsystem wieder steigen, betonte VARS.

Im Immobiliensektor geht VARS davon aus, dass steigende Zinsen zu einem doppelten Risiko führen werden. Zum einen müssen sie höhere Finanzierungskosten für Kredite zur Projektdurchführung tragen.

Andererseits ist die Kaufkraft am Markt gesunken, da es für viele Menschen schwierig ist, Kredite für den Hauskauf zu erhalten. Gleichzeitig hat sich der Kapitalbeschaffungskanal über Unternehmensanleihen noch nicht vollständig erholt.

	Wohnung	Einfamilienhaus
Gewerbewohnprojekt im Bau	174.047	444.324
Das Gewerbewohnprojekt ist fertiggestellt.	3.239	6.257
Gewerbliche Wohnbauprojekte, die für zukünftige Hausverkäufe in Frage kommen	15.649	16.800
Baubeginn für ein Sozialwohnungsbauprojekt	19.644
Sozialwohnungsbauprojekt abgeschlossen	13.955
Sozialwohnungsbauprojekte, die für zukünftige Hausverkäufe in Frage kommen	5.561

Reversibel

Laut einer VARS-Umfrage wird der Wert derzeit auf einem relativ niedrigen Niveau gehalten, allerdings nur für maximal 36 Monate, danach schwankt er.

Dabei vergibt die Agribank Kredite zu einem festen Zinssatz von 6,5 % in den ersten 2 Jahren, danach zu einem variablen Zinssatz in den Folgejahren.

BIDV vergibt Kredite mit einem Zinssatz von 5 bis 5,5 % pro Jahr in den ersten 6 bis 12 Monaten; Vietcombank vergibt Kredite mit einem Zinssatz von 5,5 bis 5,7 % pro Jahr, der für die ersten 6 bis 36 Monate beibehalten wird und danach je nach Marktlage variiert.

Die Obergrenze für Wohnungsbaudarlehen dieser drei staatlichen Geschäftsbanken beträgt 100 % des Wertes des Wohnungsbaukaufvertrags.

Ähnlich verhält es sich mit der VietinBank, die 70-100% des Vertragswerts mit mittel- und langfristigen Zinssätzen ab 5,6%/Jahr verleiht; die ABBANK, die 100% des Vertragswerts mit Zinssätzen von 9,65%/Jahr verleiht; und die BAC A BANK , die 100% des Kapitalbedarfs mit Zinssätzen ab 6,6%/Jahr verleiht.

Die meisten Wohnungsbaudarlehen der Banken haben eine maximale Laufzeit von bis zu 35 Jahren, aber niedrige Zinssätze werden nur maximal 3 Jahre lang aufrechterhalten. Dies veranlasst VARS zu der Befürchtung, dass Hauskäufer unter Druck geraten werden, hohe Zinszahlungen zu leisten, wenn sich die Zinssätze in naher Zukunft umkehren und stark ansteigen.

Nach den neuesten von der Staatsbank veröffentlichten Daten beliefen sich die ausstehenden Immobilienschulden zum Ende August dieses Jahres auf rund 4,1 Millionen Milliarden VND, wovon rund 1,82 Millionen Milliarden VND auf ausstehende Immobilieninvestitions- und Geschäftsschulden entfielen.

Zu den ausstehenden Immobilieninvestitionsschulden gehören Investitionsschulden für Stadtentwicklungsprojekte und Wohnungsbauprojekte in Höhe von rund 614 Billionen VND, Schulden für Bürovermietungsprojekte in Höhe von rund 61 Billionen VND, Schulden für den Bau von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen in Höhe von rund 114 Billionen VND sowie Schulden für Ökotourismus- und Resortprojekte in Höhe von rund 62 Billionen VND.

Die Verschuldung von Kunden, die Häuser bauen, reparieren oder kaufen, um sie zu verkaufen oder zu vermieten, beträgt etwa 130.000 Milliarden VND, die Verschuldung von Kunden, die Landnutzungsrechte erwerben, beträgt etwa 190.000 Milliarden VND, die Verschuldung aus anderen Immobilieninvestitionen und -geschäften beträgt etwa 584.000 Milliarden VND.

Bezüglich ausstehender Immobilienanleihen teilte das Bauministerium mit, dass der Gesamtwert der Immobilien-Unternehmensanleihen in den ersten neun Monaten dieses Jahres etwa 70.000 Milliarden VND betrug.

BAO NGOC

Quelle: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm