Erwartete Zunahme des Immobilienangebots nach Inkrafttreten des geänderten Bodengesetzes

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Das Inkrafttreten des geänderten Grundstücksgesetzes wird positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn Südregion, erklärte, dass sich das geänderte Bodengesetz positiv auf den vietnamesischen Immobilienmarkt auswirken werde. Es werde zu einem nachhaltigen Anstieg der Grundstückspreise beitragen, da es eine Annäherung an das Marktpreisniveau fördern und die Landnutzungseffizienz verbessern werde. Konkret werde das geänderte Bodengesetz den Rahmen für die Grundstückspreise aufheben und die Grundstückspreise marktgerecht bestimmen. Dies sichere Entschädigungsansprüche für Personen, deren Land einer Sanierung unterliegt, regele die Mehrzwecknutzung von Land, die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen und die Förderung der Landgewinnung für die Produktion, ermögliche Pacht-, Joint-Venture- und Zusammenschlussrechte für öffentliche Dienstleistungseinheiten, ermögliche die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig seien, und erweitere die Möglichkeiten der Landumwandlung.

Laut Herrn Tuan werden alle oben genannten Regelungen die Effizienz der Landnutzung verbessern und zu steigenden Preisen für landwirtschaftliche Flächen, nichtgewerbliche Grundstücke usw. beitragen, was wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise insgesamt führt. Darüber hinaus wird das Immobilienangebot verbessert. Einer der Gründe für die lange Verzögerung vieler Projekte ist die schwierige Räumung des Geländes aufgrund unzureichender Entschädigungen. Ein marktgerechter Preismechanismus wird daher dazu beitragen, dass der Landfonds schneller eingesetzt werden kann.

Laut Herrn Tuan war der Zugang zu Land früher nicht klar geregelt, doch nun gibt es im geänderten Landgesetz spezifische Regelungen. So wird beispielsweise festgelegt, welche Art von Land für den Handel genutzt werden kann und welche Art von Land welchen Zwecken dient. Die Landnutzungsrechte müssen durch Ausschreibungen und Versteigerungen ermittelt werden. Sobald Investoren für Immobilienprojekte klarere Methoden und Regelungen für den Zugang zu Landfonds haben, wird das Angebot auf dem Immobilienmarkt nicht mehr so knapp sein wie heute.

Das geänderte Landgesetz enthält zudem Bestimmungen, die den Zugang zu Land für mehr Menschen verbessern und ihre Rechte umfassender schützen sollen. Dazu gehören die Ausweitung der Landnutzungsrechte für vietnamesische Bürger, auch im Ausland, sowie die Landpolitik für ethnische Minderheiten. Gleichzeitig regelt das geänderte Landgesetz die Rechte und Interessen derjenigen, deren Land zurückgewonnen wird, die Umsetzung der Landnutzungsplanung, Verwaltungsverfahren, die Erteilung von Zertifikaten an Personen und Unternehmen – beispielsweise die Übertragung von Immobilienprojekten, die automatische Verlängerung landwirtschaftlicher Flächen usw.

Herr Tuan betonte jedoch, dass Immobilienunternehmen nicht zu viel erwarten sollten, wenn das geänderte Bodengesetz in Kraft tritt. Es werde dem Immobilienmarkt zu einer schnellen Erholung verhelfen, da die Umsetzung des Gesetzes etwa acht bis zwölf Monate dauern werde. Aus diesem Grund hatdie Nationalversammlung das Gesetz frühzeitig verabschiedet, damit die am Immobilienmarkt beteiligten Parteien von jetzt an bis 2025 Anpassungs- und Anwendungspläne diskutieren, verstehen und vorbereiten können.

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Projektentwicklung der DKRA Group, teilt diese Ansicht und sagt, dass die Projektkosten sicherlich steigen würden, wenn die Grundstückspreise dem Markt folgten. Der Rechtskorridor werde den Unternehmen jedoch helfen, die finanziellen Ausgaben zu senken, die durch die langwierige Projektabwicklung und andere nicht genannte Kosten entstehen. „70 % der Schwierigkeiten von Immobilienunternehmen sind auf Rechtsprobleme zurückzuführen, darunter viele Probleme mit der Grundstücksbewertung, dem Rahmen für Ausgleichsgrundstücke usw. Normalerweise dauert die Entwicklung eines Projekts vom Beginn der Rechtsverfahren bis zu seiner Verkaufsreife etwa ein bis drei Jahre“, sagt Herr Thang.

In der Realität benötigen viele Immobilienprojekte jedoch fünf bis sieben Jahre mehr Zeit als erwartet, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen. Wenn sie stecken bleiben, können sie auf unbestimmte Zeit verlängert werden. Übersteigen die Kosten die ursprüngliche Schätzung, werden sie vom Investor vollständig in den Verkaufspreis einkalkuliert. Dies führt zu Versorgungsengpässen, Cashflow-Verlusten und steigenden Immobilienpreisen im Laufe der Jahre. Daher wird das geänderte Grundstücksgesetz rechtliche Hürden beseitigen, die Unternehmen unnötige Kosten verursachen.

Unterdessen erklärte Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass die neu verabschiedeten (geänderten) Gesetze wie das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das (geänderte) Immobiliengeschäftsgesetz erst im Januar 2025 in Kraft treten werden, sodass einige rechtliche Probleme weiterhin bestehen bleiben. „Und das Gesetz hat den größten Einfluss auf die Entwicklung von Immobilienprojekten, einschließlich Kreditrichtlinien, Bankzinsen, Anleihen usw. Daher empfiehlt VARS der Regierung , bald Verordnungen und Rundschreiben zu erlassen, die die Umsetzung des (geänderten) Grundstücksgesetzes detailliert beschreiben und anleiten, um sicherzustellen, dass das (geänderte) Grundstücksgesetz gleichzeitig mit dem Wohnungsgesetz und dem (geänderten) Immobiliengeschäftsgesetz in Kraft tritt“, sagte Dinh.

Viele Immobilienexperten prognostizieren zudem, dass die neue Grundstückspreisliste kurzfristig Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben wird. Langfristig werden jedoch durch das Inkrafttreten des geänderten Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsgesetzes Überschneidungen und Widersprüche beseitigt, die Investitionen und Geschäftstätigkeiten von Immobilienunternehmen erschwert haben. Immobilieninvestoren erhalten leichteren Zugang zu Grundstücken. Dank der verkürzten rechtlichen Abwicklungsprozesse können die Projektentwicklungskosten gesenkt werden. Auch die Produktpreise werden auf ein angemessenes Niveau angepasst.

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