Steigende variable Zinssätze, Warnung vor Risiken für Eigenheimkäufer

Die Regierung beabsichtigt weiterhin, die Kreditzinsen in der kommenden Zeit zu senken. Foto: Duc Thanh

Steigende Zinsen, Hauskäufer spüren den Druck.

Frau Dang Thuy Duong, Kundin der V. Bank, berichtete, dass sich der Zinssatz für ihren Wohnungsbaukredit im vergangenen Monat zweimal erhöht habe. Seit letzter Woche beträgt der variable Zinssatz, den die Bank für ihren Kredit anwendet, 14,4 % pro Jahr, was einer Steigerung von 2 Prozentpunkten gegenüber dem Zinssatz vom September 2025 (12,4 % pro Jahr) entspricht.

Der Anstieg der Kreditzinsen ist verständlich, da die Einlagenzinsen in den letzten Monaten rasant gestiegen sind. Mit Ausnahme der vier größten Banken ( Agribank , BIDV, VietinBank, Vietcombank), die die Einlagenzinsen weiterhin niedrig halten (2,9 % – 3,5 % pro Jahr für 6 Monate Laufzeit und 4,6 % – 4,7 % pro Jahr für 12 Monate Laufzeit), erhöhen die privaten Geschäftsbanken die Zinsen sehr schnell und deutlich stärker als die staatlichen Banken.

Demnach lag der Zinssatz für 6-monatige Einlagen bei den meisten privaten Geschäftsbanken über 6 % pro Jahr. Für größere Einlagen werden Zinssätze von bis zu 6,9 % pro Jahr angeboten.

Insbesondere im Kontext der von der Staatsbank kontrollierten Mobilisierungszinssätze haben sich viele Banken mit Drittanbietern zusammengetan, um Produkte wie Einlagenzertifikate, Darlehensverträge usw. auf den Markt zu bringen. Dementsprechend beträgt der Zinssatz für eine Laufzeit von 3 Monaten bis zu 6 % pro Jahr und für eine Laufzeit von 6 Monaten 7,6 % pro Jahr.

Die Zentralbank gab bekannt, dass der durchschnittliche Jahreszins für Kredite von Geschäftsbanken bis zum 30. September 2025 bei 6,54 % liegen wird, ein Rückgang um 0,4 % gegenüber Ende 2024. Laut Rückmeldungen von Immobilienkäufern wird der Zinssatz von 6–7 % jedoch nur während der anfänglichen Vorzugsphase angewendet, hauptsächlich um Kunden zu gewinnen oder um die niedrigen Zinsen durch Investoren zu stützen. Nach Ablauf dieser Phase liegt der variable Zinssatz üblicherweise bei 12–14 % und belastet Kreditnehmer stark.

Hauskäufer müssen das Risiko managen

In einem an die Nationalversammlung übermittelten Bericht über Fragen und Antworten räumte die Gouverneurin der Staatsbank, Nguyen Thi Hong, ein, dass die Zinssätze unter großem Druck stünden, hauptsächlich aufgrund von Gründen wie dem starken Rückgang der Kreditzinsen in letzter Zeit; dem tendenziell sinkenden globalen Zinssatz, aber den weiterhin hohen Zinssätzen der US-amerikanischen Federal Reserve (Fed) und der Unberechenbarkeit des globalen Finanzmarktes unter dem Einfluss der US-Zollpolitik.

Hinzu kommt, dass mit einem Anstieg der Nachfrage nach Kreditkapital für Produktion, Wirtschaft und Konsum zu rechnen ist, während die Kapitalmobilisierung des gesamten Kreditinstitutsystems beeinträchtigt werden und mit anderen Investitionskanälen konkurrieren könnte.

Der Bericht des Wirtschafts- und Finanzausschusses der Nationalversammlung warnte ebenfalls vor Risiken für die makroökonomische Stabilität, insbesondere vor Risiken auf den Kapital- und Immobilienmärkten. Angesichts der aktuellen Kapitalmarktstruktur und der Zinssätze stellt die weitere Lockerung der Geldpolitik daher eine Herausforderung dar; der Immobilienmarkt muss sorgfältig geprüft werden.

In den letzten Monaten des Jahres 2025 und 2026 strebt die Regierung weiterhin eine Senkung der Kreditzinsen an, doch dieses Ziel ist äußerst anspruchsvoll. Die jüngsten Statistiken der Zentralbank zeigen, dass sich der Zufluss von Einlagen in das Bankensystem verlangsamt. Der Druck auf das Bankkapital wird zusammen mit dem Kreditwachstum zum Jahresende weiter steigen.

Steigen die Zinssätze, ist der Immobiliensektor einer der ersten, der davon betroffen ist, insbesondere spekulative Immobilienkredite.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom der BIDV, erklärte, dass die Immobilienkredite bis Ende des dritten Quartals 2025 um 19 % gestiegen seien, der Großteil davon jedoch in den Investitions- und Geschäftssektor geflossen sei; Wohnungsbaudarlehen hätten lediglich um 14 % zugenommen. Dies zeige, dass spekulative Geldflüsse nicht unter Kontrolle gebracht worden seien.

Experten zufolge werden die Immobilienpreise im Zeitraum 2024–2025 stark ansteigen. Dies ist unter anderem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen, die Immobilieninvestitionen angekurbelt und die Verschuldungsquote der Anleger erhöht haben. Steigende Kreditzinsen gefährden insbesondere Anleger mit hoher Verschuldung. Daher ist ein effektives Kapitalmanagement in diesem Zeitraum von entscheidender Bedeutung.

Dr. Can Van Luc betonte, dass die Restrukturierung des Cashflows und die Tilgung fälliger Schulden nicht nur für Investoren, sondern auch für Unternehmen heute überlebenswichtig seien. Derzeit sei der Immobilienmarkt fast vollständig von Bankkrediten abhängig, was zahlreiche Risiken berge. Daher sei die Diversifizierung der Kapitalquellen für den Immobilienmarkt dringend erforderlich. Darüber hinaus müsse Vietnam einen nationalen Wohnungsbaufonds einrichten, um langfristiges Kapital für den sozialen Wohnungsbau und den bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen.

Experten zufolge wird der Immobilienmarkt weniger Schwankungen aufweisen und sich nachhaltiger entwickeln, sobald die Kapitalströme in die richtige Richtung gelenkt und weniger von Krediten abhängig sind.

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