Selbst mit einem Einkommen von einigen zehn Millionen Dong ist es schwierig, ein Haus zu kaufen.
„Mein Mann und ich mieten nun schon seit 7 Jahren ein Haus und wir wissen nicht, wann wir uns in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus kaufen können“, sagte Frau Nguyen Thi Thuy, eine Einwohnerin des Bezirks Tan Binh.
Frau Thuy arbeitet als Buchhalterin in einem Bekleidungsunternehmen und verdient 10 Millionen VND im Monat. Ihr Mann ist als Techniker in einem Bauunternehmen tätig und erhält 12 Millionen VND monatlich. Ihr Gesamteinkommen von 22 Millionen VND reicht dem Paar gerade so, um den Lebensunterhalt zu bestreiten und die Ausbildung ihrer sechsjährigen Tochter zu finanzieren.
Laut Frau Thuy haben sie und ihr Mann mehrere hundert Millionen Dong gespart, doch dieser Betrag reicht nicht für ein Haus. Sie benötigen mindestens 600 Millionen Dong, damit die Bank ihnen einen Kredit für die günstigsten, ältesten Wohnungen der Stadt gewährt.
Frau Thuy berichtete, dass sich ihr monatliches Einkommen trotz 600 Millionen VND nicht erhöht habe und sie und ihr Mann nicht genug Geld hätten, um die Tilgung und die Zinsen ihres Bankkredits zu bezahlen. Daher bleibe der Traum vom Eigenheim in weiter Ferne.
Viele Menschen mit mittlerem Einkommen können sich in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch kein Eigenheim leisten. (Abbildung: Dai Viet)
Wie Thuys Familie konnte sich auch Vo Thanh Tuan, ein Kommunikationsspezialist bei einem ausländischen Unternehmen, trotz seines aktuellen Einkommens von 16 Millionen VND pro Monat kein Haus leisten.
Laut Herrn Tuan müsste er, um sich derzeit ein Haus zu kaufen, etwa 1,5 Milliarden VND leihen. Das bedeutet, dass die Tilgung und die Zinsen sein gesamtes Gehalt aufzehren würden.
Der Markt für sozialen Wohnungsbau ist "düster".
Während Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen dringend Wohnraum benötigen, entwickelt sich der soziale Wohnungsbau weiterhin sehr schleppend. Dies ist auf zahlreiche Hindernisse zurückzuführen, die mit rechtlichen Verfahren, unzureichenden Regelungen, Schwierigkeiten beim Erhalt von Vorzugsdarlehen und Herausforderungen bei der Ermittlung berechtigter Leistungsempfänger zusammenhängen.
Dr. Doan Van Binh, ein Immobilienexperte, merkte an, dass es trotz der im Wohnungsgesetz festgelegten Bedingungen für den Kauf von Sozialwohnungen, wie Einkommen, Wohnsitz und Wohnbedingungen, weiterhin schwierig sei, berechtigte Käufer, Mieter oder Mietkaufbewerber genau zu identifizieren.
Darüber hinaus entspricht die Verordnung, die vorschreibt, dass gewerbliche Wohnbauprojekte in Städten der Kategorie III und höher 20 % ihrer Fläche für Sozialwohnungen bereitstellen müssen, derzeit nicht der Realität. Dies führt dazu, dass viele Projekte zwar Flächen für Sozialwohnungen ausweisen, diese aber nicht nutzen, wodurch Landressourcen verschwendet und das Stadtbild beeinträchtigt wird.
Bei kleineren Projekten reicht selbst dann, wenn 20 % der Fläche für gemeinschaftlichen Wohnraum genutzt werden, diese Fläche nicht aus, um einen Standard-Sozialwohnkomplex mit Annehmlichkeiten und Landschaftsgestaltung für die Bewohner zu errichten.
Der Markt für sozialen Wohnungsbau entwickelt sich sehr schleppend. (Foto: D.V.)
Laut Dr. Binh haben Privatpersonen und Unternehmen auch beim Zugang zu Vorzugskrediten für soziale Wohnungsbauprojekte mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen. Die Kreditaktivitäten zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus haben sich bisher als nicht effektiv erwiesen.
Laut Frau Tran Lan Anh, einer Vertreterin eines Immobilienunternehmens im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt, liegt der Grund für die mangelnde Begeisterung der Unternehmen für den sozialen Wohnungsbau darin, dass die Grundstückspreise zu stark gestiegen sind und die Gewinnspanne für den Bau von Sozialwohnungen zu gering ist.
Die bestehenden Mechanismen und Richtlinien bieten Unternehmen hingegen kaum Unterstützung. Daher engagieren sich Unternehmen weniger im sozialen Wohnungsbau und konzentrieren sich stattdessen auf den gewerblichen Wohnungsbau.
Die Lösung liegt in der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.
Laut Immobilienexperten in Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum Möglichkeiten schaffen, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, den Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und nahezu durchschnittlichem Einkommen zu decken und das allgemeine Wohnungspreisniveau auf dem Markt zu senken.
Die Deckung des Wohnraumbedarfs der Bevölkerung hat für Partei und Regierung seit vielen Jahren Priorität und gilt als Schlüsselaufgabe für die sozioökonomische Entwicklung des Landes. Das rasante Wirtschaftswachstum und die Urbanisierung haben die Nachfrage nach Wohnraum jedoch erhöht. Gleichzeitig ist das Angebot kontinuierlich gesunken und zeigt seit 2018 keine Anzeichen einer Erholung, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verschärft wird.
Das Angebot an hochwertigen Immobilien, die als Anlage- und Spekulationsobjekte dienen, ist zunehmend auf dieses Luxussegment ausgerichtet. Dieses anhaltende Ungleichgewicht hat die Immobilienpreise kontinuierlich in die Höhe getrieben und ein neues Preisniveau erreicht, das für die große Mehrheit der Bevölkerung unerschwinglich ist. Der Bau von bezahlbarem Wohnraum bietet daher die Möglichkeit, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auszugleichen und den Wohnraumbedarf der Bevölkerung zu decken.
Bezahlbarer Wohnraum dürfte dem Immobilienmarkt in Zukunft zu einer Belebung verhelfen. (Abbildung: Dai Viet)
Laut Forschungsdaten des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS) ist der Anteil des bezahlbaren Wohnraums (unter 25 Millionen VND/m²) am gesamten Wohnraumangebot kontinuierlich gesunken, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2023.
Im Zeitraum 2019-2022 sank der Anteil der Wohnungen im mittleren Preissegment (25-50 Millionen VND/m²) ebenfalls auf 54 %, 34 % bzw. 27 %, wobei das Angebot hauptsächlich aus Produkten mit einem Preis von 40-50 Millionen VND/m² stammte.
Die Nachfrage nach tatsächlichen Wohnungskäufen dominiert mit einem Anteil von 80 % die Wohnungsnachfrage, während 15 % auf langfristige Investitionen und 5 % auf Spekulationen entfallen. Laut VARS-Daten verfügen nur etwa 25 % derjenigen, die tatsächlich Wohneigentum erwerben möchten, über die nötigen finanziellen Mittel.
Vor diesem Hintergrund ist VARS der Ansicht, dass neben dem sozialen Wohnungsbau der bezahlbare Wohnraum in der kommenden Zeit der wichtigste Entwicklungstrend auf dem Immobilienmarkt sein wird, da dieses Segment den tatsächlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten der großen Mehrheit der Menschen entspricht.
Was bedeutet „erschwinglich“?
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, erklärte, dass es in Vietnam noch keine offizielle Definition von bezahlbarem Wohnraum gebe, aber einige Merkmale dieser Wohnform könnten durch einen Vergleich mit Sozialwohnungen und anhand der Kriterien für die Angemessenheit der Wohnungspreise identifiziert werden.
Demnach zielt der soziale Wohnungsbau derzeit auf einkommensschwache Personen und Arbeiter in Industriegebieten ab, wobei es Ausnahmen von den Grundstücksnutzungsgebühren und Zugang zu bevorzugten Kreditpaketen speziell für Bauträger und Wohnungskäufer gibt.
Bezahlbarer Wohnraum bezeichnet gewerbliche Wohnungen zu erschwinglichen Preisen, die den finanziellen Möglichkeiten der Mehrheit der Bevölkerung entsprechen und sich an mittlere und knapp mittlere Einkommensgruppen mit einem gewissen Sparniveau richten, insbesondere in städtischen Gebieten.
Herr Dinh ist der Ansicht, dass angemessene Wohnungspreise dann gegeben sind, wenn Familien die Wohnkosten im Rahmen ihres Einkommens mit anderen Lebenshaltungskosten in Einklang bringen können.
Basierend auf Analysen zur Wohnkostenbelastung in vielen Ländern weltweit gilt Wohnraum als bezahlbar, wenn die Wohnkosten 30 % des Gesamteinkommens eines Haushalts nicht übersteigen. Für einen Haushalt mit einem monatlichen Einkommen von etwa 30 Millionen VND entsprechen 30 % dieser Kosten einer jährlichen Ersparnis von rund 100 Millionen VND. Demnach würde eine bezahlbare Wohnung etwa 2 bis 2,5 Milliarden VND kosten.
Laut Herrn Dinh ist es derzeit jedoch in der Realität sehr schwierig, Wohnprojekte im Preissegment zwischen 2 und 2,5 Milliarden VND zu entwickeln, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi . Schwierig heißt aber nicht unmöglich.
Herr Dinh ist überzeugt, dass bezahlbarer Wohnraum entstehen wird, wenn der gesamte Markt zusammenarbeitet und die Wohnungspolitik auf eine Marktwirtschaft ausgerichtet ist. Er schlägt vor, bezahlbaren Wohnraum parallel zum sozialen Wohnungsbau zu entwickeln.
Laut VARS muss die Regierung eine offizielle Definition von bezahlbarem Wohnraum vorlegen und Forschungsmechanismen sowie Fördermaßnahmen speziell für bezahlbaren Wohnraum entwickeln, mit dem Hauptziel, Investoren zur Beteiligung an der Entwicklung des Angebots in diesem Segment zu ermutigen und so den Wohnraumbedarf von Haushalten mit mittlerem oder knapp mittlerem Einkommen zu decken.
Dazu gehören gezielte Kreditvergabeprogramme zur Stärkung der Kaufkraft sowie höhere Steuern auf Zweit- und Drittwohnungen, um Spekulationsanreize zu reduzieren. Die Steuereinnahmen könnten anschließend zur Unterstützung Bedürftiger verwendet werden. Auch Bauträger erhalten Unterstützung bei der Entwicklung und dem Betrieb von Projekten der sozialen Infrastruktur.
Zudem sind verstärkte Investitionen und der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur notwendig. Sobald Entfernungen keine Rolle mehr spielen, ist der Trend zur Abwanderung aus der Innenstadt in die Vororte unausweichlich.
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