Immobilienwirtschaftsgesetz 2023: Transparenz, Förderung einer nachhaltigen Marktentwicklung

Der 1. August 2024 markiert einen Wendepunkt auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt, denn dann tritt das geänderte Immobiliengesetz offiziell in Kraft. Auch Quang Ninh , die Region mit der fünfthöchsten Urbanisierungsrate des Landes, setzt spezifische Regelungen um, um diesen Rechtsrahmen effektiv zu implementieren.

Dank der gezielten Investitionen in eine synchrone Infrastrukturentwicklung zählt Quang Ninh seit einigen Jahren zu den Regionen Vietnams mit dem besten Infrastrukturindex. Die Provinz verfügt über vier Städte und gut entwickelte Stadtgebiete in den umliegenden Bezirken und Städten. Das starke Wirtschaftswachstum mit einem Rekordwachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) über neun Jahre hinweg im zweistelligen Bereich hat den Immobilienmarkt in Quang Ninh zum dynamischsten im Norden gemacht, der sich in vielen Bereichen relativ stark entwickelt hat.

Mit dem Ziel, die gesetzlichen Bestimmungen bald in Kraft zu setzen, den Immobilienmarkt gesund zu entwickeln und diesen Markt streng zu regulieren… und in Umsetzung des Regierungserlasses Nr. 63/CD-TTg vom 26. Juni 2024 zur Beschleunigung des Baufortschritts und der Veröffentlichung von Dokumenten zur Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft, hat das Volkskomitee der Provinz Quang Ninh das Bauamt umgehend angewiesen, den Vorsitz zu führen, Meinungen einzuholen und eine Reihe spezifischer Bestimmungen und Inhalte des Gesetzes zu erlassen, die in der Provinz angewendet, verbreitet und umgesetzt werden sollen.

Genosse Nguyen Manh Tuan, Direktor der Bauabteilung, erklärte: „Auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen, der Richtlinien und Anweisungen des Provinzvolkskomitees hat die Abteilung dem Provinzvolkskomitee empfohlen, dem Bauministerium Stellungnahmen zum Inhalt der Verordnung zukommen zu lassen und proaktiv konkrete Regelungen zu entwerfen, um die Meinungen der relevanten Stellen einzuholen. Laut ersten Rückmeldungen enthält das geänderte Immobiliengesetz zahlreiche neue und wichtige Neuerungen, die zur Optimierung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität der staatlichen Verwaltung beitragen. Dies fördert die Transparenz und Professionalisierung der Immobilienvermittlung und -transaktionen und gewährleistet eine stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes.“

Im Vergleich zum Immobilienwirtschaftsgesetz von 2014 übernimmt und ergänzt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 Anpassungen zur Behebung von Schwierigkeiten, zur Minimierung von Verfahren, zur Förderung von Öffentlichkeit, Transparenz und Vertragsfreiheit. Dabei werden die Rechte und berechtigten Interessen der Vertragsparteien durch Verträge gewahrt, ohne gegen geltendes Recht zu verstoßen. Die neuen Bestimmungen stehen nicht nur im Einklang mit dem Wohnungsbaugesetz von 2023 und dem Grundstücksgesetz von 2024, sondern verpflichten auch die staatlichen Stellen zum Aufbau eines einheitlichen, abgestimmten und spezifischen Rechtsrahmens für die Immobilienwirtschaft und schaffen so ein gesundes rechtliches Umfeld für Immobiliengeschäfte.

Perspektive der Stadtplanungsvision 2040 von Ha Long.

Konkret gibt es einige Neuerungen: Andere Organisationen oder Einzelpersonen dürfen keine Einlagenverträge unterzeichnen. Investoren dürfen nur noch Einlagen von maximal 5 % des Kauf- oder Mietkaufpreises von Häusern und Bauvorhaben entgegennehmen, die alle Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllen. Die monatlichen Raten bei Mietkaufverträgen für zukünftige Wohnhäuser werden reduziert. Personen, die im kleinen Umfang Immobiliengeschäfte tätigen, müssen kein Gewerbe anmelden. Projektinvestoren, Immobilienunternehmen und Immobiliendienstleistungsunternehmen, die Zahlungen aus Verträgen erhalten, müssen diese über ein Bankkonto abwickeln. Die Regelungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten, beispielsweise durch Parzellierung oder Verkauf von Grundstücken, werden verschärft. Darüber hinaus gibt es einige Änderungen bei den Rahmenbedingungen für Immobilienmakler: Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliendienstleistungen anbieten, müssen ein Immobiliendienstleistungsunternehmen gründen und vor Betriebsaufnahme Geschäftsinformationen an die zuständige Landesbehörde für Immobilienwirtschaft übermitteln, damit diese im Informationssystem für den Wohnungs- und Immobilienmarkt veröffentlicht werden können. Immobilienbörsen benötigen vor Betriebsaufnahme eine Börsenlizenz. Immobilienmakler müssen in einem Immobiliendienstleistungsunternehmen tätig sein.

Das neue Gesetz ergänzt die Liste verbotener Handlungen, um die Übereinstimmung mit dem Zivilrecht, dem Investitionsrecht, dem Grundstücksrecht und dem Wohnungsrecht sowie die Praxisrelevanz zu gewährleisten. Dazu gehören beispielsweise das strikte Verbot der Urkundenfälschung, der vorsätzlichen Verfälschung von Informationen über Immobilien und Immobilienprojekte, die in den Handel gebracht werden. Transaktionen mit Landnutzungsrechten, Häusern und Bauvorhaben, die nicht den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen entsprechen, sind auf dem Markt weiterhin weit verbreitet und erschweren die Kontrolle.

Tatsächlich haben in jüngster Zeit viele Immobilieninvestoren illegale Handlungen begangen, die den Interessen des Staates und ihren Kunden – Organisationen wie Privatpersonen – geschadet haben. Dazu zählen Steuerhinterziehung, der Abschluss illegaler Kaufverträge, ungleiche Verträge hinsichtlich der Rechte und Interessen der Vertragsparteien, die Verletzung vertraglicher Pflichten wie der fristgerechten Übergabe von Immobilien, mangelnde Gewährleistung der Bauqualität und die Veruntreuung von Kundengeldern. Dies führte zu Streitigkeiten, Gesetzesverstößen, Marktmanipulation und langwierigen Gerichtsverfahren. Die Grundsätze der Gleichheit vor dem Gesetz und der Gleichbehandlung der Vertragsparteien wurden missachtet. Dies hat zu Verwirrung geführt und viele Einzelpersonen und Organisationen stark beeinträchtigt. Daher wird das neue Immobiliengesetz, das am 1. August 2024 in Kraft tritt, dazu beitragen, diese Mängel zu verhindern und zu minimieren.

Der Immobilienmarkt gilt als eine der Säulen der Wirtschaft und trägt zur Ressourcenkonzentration und zum Aufbau von Sachanlagen im Land bei. Seine Entwicklung schafft Wachstumsimpulse für verwandte Branchen (Finanzmarkt, Bauwesen, Baustoffproduktion, Innenausbau, Arbeitskräfte etc.) und deckt den Bedarf an Wohnraum und Stadtentwicklung, Tourismus, Dienstleistungen sowie sozialer Infrastruktur. Daher ist die Umsetzung neuer Rechtsvorschriften für das Immobiliengeschäft eine praktische und effektive Lösung, die die Makroökonomie stabilisiert und ein positives Wachstumstempo erzeugt, insbesondere in Regionen mit entwickelten Stadtgebieten und einem dynamischen Immobilienmarkt wie Quang Ninh.

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