Kredithindernisse für Hauskäufer müssen beseitigt werden
Dementsprechend erlässt der Premierminister jährlich einen Beschluss über Vorzugszinssätze von 4,8 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei der vietnamesischen Bank für Sozialpolitik. Auch der Gouverneur der Staatsbank hat einen Beschluss über Vorzugszinssätze von 4,8 bis 5 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken erlassen.
Viele glauben jedoch, dass Käufer von Sozialwohnungen in letzter Zeit meist keine zinsgünstigen Kredite erhalten konnten, sondern auf herkömmliche Kredite mit einem Jahreszins von etwa 9 % zurückgreifen mussten. Grund dafür ist, dass das Wohnungsgesetz von 2014 staatlich benannten Kreditinstituten noch keine zinsgünstigen Kredite für den Kauf oder die Mietkaufoption von Sozialwohnungen gewährt.
Darüber hinaus hat der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung noch keine staatlichen Haushaltsmittel für die Refinanzierung und Subventionierung der Zinssätze der Sozialpolitischen Bank und vier von der Staatsbank benannter Geschäftsbanken bereitgestellt. Aus diesem Grund ist es für Hauskäufer schwierig, zinsgünstige Kredite zu erhalten, und sie müssen herkömmliche Kredite mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen.
Vorzugsdarlehen sind ein wichtiger Faktor zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
Darüber hinaus gelten die Vorzugszinsen nur noch für Fälle von Vorzugsdarlehen zum Kauf von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien mit einem Preis von unter 1,05 Milliarden VND im Rahmen des Vorzugskreditpakets von 30.000 Milliarden VND gemäß Regierungsverordnung 02/NQ-CP vom 7. Januar 2013. In der Realität liegen die Verkaufspreise vieler Sozialwohnungsprojekte jedoch deutlich über dem genannten Wert, und selbst einige Projekte in guten Lagen sind nur geringfügig günstiger als Gewerbeimmobilien.
Angesichts der aufgeworfenen Fragen hat der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt kürzlich ein Dokument bei der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung eingereicht, um die Vorlage eines Nachtrags zur Resolution Nr. 29/2021/QH15 der Nationalversammlung vom 28. Juli 2021 über den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021-2025 an die Nationalversammlung zu erwägen. Dieser Nachtrag soll die Rekapitalisierungsausgaben für die Sozialpolitische Bank sowie Zinszuschüsse für von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken bereitstellen, die von jetzt bis 2025 Vorzugskredite für den sozialen Wohnungsbau vergeben, um das Ziel zu erreichen, im Zeitraum 2021-2025 eine Million soziale Wohneinheiten zu entwickeln.
Neben den Zinssätzen für Hauskäufer gibt es beim Projekt zur Entwicklung von 1 Million Sozialwohnungen noch einige auftretende Probleme. Insbesondere sind von 100 für den Bau zugelassenen Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsbauprojekten nur 24 Projekte für Kredite mit einem Gesamtkapitalbedarf von fast 12.500 Milliarden VND geeignet.
Obwohl viele Kommunen Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener als mittel- und langfristige Kapitalanlage betrachten, treten bei der Umsetzung von Projekten zahlreiche neue Probleme auf. Insbesondere die Beschaffung von Bauland, die Investorensuche und die Geländebereinigung erweisen sich als große Herausforderungen.
Weitere Lösungen finden
Um Hindernisse für den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus schrittweise abzubauen, haben die zuständigen Behörden in jüngster Zeit aktiv rechtliche Rahmenbedingungen erfasst, angepasst und geändert, um sie den praktischen Gegebenheiten anzupassen. So gibt es beispielsweise laut Bauministerium derzeit zwei Kreditprogramme zur Unterstützung von Käufern und Mietern von Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen.
Das erste Programm ist ein Vorzugskreditpaket gemäß Regierungsbeschluss Nr. 11/2022 und Beschluss Nr. 43/2022/QH15 der Nationalversammlung, das über die Sozialpolitische Bank an Einzelpersonen und Haushalte vergeben wird, um Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu kaufen, zu mieten oder zu mietkaufen sowie neue Häuser zu bauen, zu sanieren oder instand zu setzen. Das maximale Kreditvolumen dieses Programms beträgt 15 Billionen VND.
Die Probleme des sozialen Wohnungsbaus werden nach und nach gelöst.
Laut Bericht der Vietnam Bank for Social Policies, unter Berücksichtigung der Kapitalquelle von 15.000 Milliarden VND für Sozialwohnungsdarlehen gemäß Dekret 100/2015 im Rahmen des Wiederaufbauprogramms, beliefen sich die ausstehenden Schulden der Vietnam Bank for Social Policies bis zum 16. August 2023 auf 7.351 Milliarden VND bei fast 19.900 Kunden.
Das zweite Programm basiert auf der Regierungsverordnung Nr. 33/2023. Diese Verordnung sieht ein Kreditpaket in Höhe von 120 Billionen VND vor, um die Finanzierung des Projekts zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen zu unterstützen.
Dieses Kreditpaket wird im Zeitraum 2023-2030 an Investoren (zur Steigerung des Angebots) und Privatkunden, die Kredite zum Kauf oder zur Anmietung von Sozialwohnungen aufnehmen (zur Unterstützung der Nachfrage), ausgezahlt. Die Zinssätze liegen während der Vorzugsfrist 1,5-2 % niedriger als die durchschnittlichen Zinssätze der Geschäftsbanken.
Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass es sich derzeit eng mit der vietnamesischen Staatsbank, der vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, Ministerien, Zweigstellen und lokalen Behörden abstimmt, um die Umsetzung der oben genannten Kreditpakete zu fordern und zu steuern.
Insbesondere hinsichtlich der Frage der Senkung der Preise für Sozialwohnungen teilte das Bauministerium mit, dass die Regierung derzeit den Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes entgegennimmt und überarbeitet.
Dementsprechend legt Artikel 84 des Entwurfs die Festlegung der Miet-, Mietkauf- und Verkaufspreise für Sozialwohnungen wie folgt fest: Der Verkaufspreis wird auf der Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisation des Investitionskapitals für den Wohnungsbau ermittelt, einschließlich Entschädigungen, Unterstützungsleistungen, Umsiedlungskosten und Investitionskosten für den Bau technischer Infrastruktursysteme (falls vorhanden) im Rahmen des Projekts...
Der übliche Gewinn beträgt 10 % für den Bau von Sozialwohnungen, exklusive staatlicher Förderungen und der vom Käufer gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu entrichtenden Instandhaltungskosten. Der Mietkaufpreis entspricht dem Verkaufspreis und beinhaltet nicht die vom Käufer gemäß Wohnungsgesetz zu zahlenden Instandhaltungskosten. Die Miete wird zwischen Investor und Mieter vereinbart.
Artikel 82 des Gesetzentwurfs sieht außerdem Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, insbesondere: Befreiung von Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstückspacht, Steuervergünstigungen gemäß den Steuergesetzen, Anreize für Grundstücksfläche oder Gewerbefläche und die Nichtberücksichtigung dieser Kosten bei der Preisgestaltung für Sozialwohnungen...
Sobald die oben genannten Regelungen verabschiedet sind, werden Investoren ermutigt, sich am Markt für den sozialen Wohnungsbau zu beteiligen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Preis für diese Art von Wohnraum angemessener ist, sodass auch Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit haben, sich diesen Wohnraum zu leisten.
Laut Bauministerium wurden landesweit bisher 181 Sozialwohnungsbauprojekte mit rund 94.390 Wohnungen und einer Gesamtfläche von 4,8 Millionen m² fertiggestellt. Derzeit werden 291 weitere Sozialwohnungsbauprojekte mit rund 271.500 Wohnungen und einer Gesamtfläche von rund 14.520.000 m² realisiert.
Darüber hinaus haben 11 Ortschaften eine Liste mit 24 Projekten veröffentlicht, die für ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen, wobei der Kreditbedarf bei etwa 12.400 Milliarden VND liegt.
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