Viele widersprüchliche Meinungen zur Regulierung des Immobilienhandels im Plenum

Helfen Sie mit, genaue Grundstückspreise zu ermitteln

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Landnutzungsrechte, bisher nicht stabil, transparent und nachhaltig entwickelt und birgt zahlreiche potenzielle Risiken. Der Grund dafür liegt darin, dass der vietnamesische Immobilienmarkt einen Zwei-Preis-Grundstückspreismechanismus hat. Dabei unterscheiden sich die staatlichen und die marktüblichen Preise deutlich.

Dieser Unterschied führte zudem zu zahlreichen rechtlichen Problemen und Schwierigkeiten, insbesondere bei der Festlegung von Grundstückspreisen und Landnutzungsgebühren. Nach einer Reihe von Verstößen gegen die Bodengesetze verzögerten sich zudem viele Projekte, da auf die Preisermittlung und die Berechnung der Landnutzungsgebühren gewartet werden musste. Viele Bewertungsstellen befürchten zudem Risiken bei der Bewertung.

Obwohl viele Gemeinden den Koeffizienten K anwenden, um die Grundstückspreise näher an den Marktpreis heranzuführen, unterliegt die Bestimmung des Koeffizienten K immer noch vielen subjektiven Faktoren, die möglicherweise nicht genau dem Marktpreis entsprechen und in manchen Fällen ungeeignet sind. Um den Mechanismus zur Bestimmung der Grundstückspreise zu optimieren, sieht die Zentralverordnung daher Folgendes vor: Abschaffung des Rahmens für Grundstückspreise, Schaffung eines Mechanismus und einer Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise nach Marktprinzipien sowie Festlegung der Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Bestimmung der Grundstückspreise zuständigen Behörde.

Der Handel über die Börse soll transparente Daten liefern, die bei der Beurteilung der tatsächlichen Grundstückspreise helfen.

Um marktnahe und dem erzielten Wert entsprechende Grundstückspreise zu ermitteln, sind zudem Daten zu Immobilienwerten auf Grundlage der tatsächlichen Übertragungshistorie erforderlich. Laut VARS bilden die Anforderung von Immobilienübertragungen über Handelsplätze, die Zahlungspflicht über Banken und eine strenge Kontrolle von Grundstückskaufverträgen die Grundlage für die Bereitstellung präziser Preisdaten. Der Aufbau einer Datenbank, die sicherstellt, dass die Grundstückspreise marktnah sind, sorgt für Harmonie zwischen den Parteien. Dadurch entwickelt sich der Markt sicherer, gesünder und nachhaltiger.

Darüber hinaus wird die Verpflichtung zum Börsenhandel mit Immobilien dem Staat auch ein Instrument zur Verwaltung von Informationen über den Immobilienmarkt bieten und ihm ermöglichen, umgehend Richtlinien zur Regulierung des Immobilienmarktes zu erlassen, damit dieser sich gesund und stabil entwickeln kann.

Darüber hinaus liegt der Vorteil des Börsenhandels auch im Schutz von Investoren und Eigenheimkäufern, da die Börsen gezwungen sind, die Echtheit und Rechtmäßigkeit des Projekts zu überprüfen, bevor es den Verbraucher erreicht.

In seiner Antwort auf diese Frage bekräftigte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, auch, dass die Börsen als Torwächter fungieren und die Umsetzung der vom Staat regulierten Funktionen sicherstellen werden, um Steuerhinterziehung zu verhindern, Transparenz hinsichtlich der Geldquellen zu gewährleisten und Geldwäsche und Betrug zu vermeiden.

Herr Dinh sagte jedoch, dass Immobilientransaktionen über den Parketthandel abgewickelt werden müssten, die Parketthändler und Makler standardisierter und professioneller sein und strenge Vorschriften einhalten müssten. Daher wollen nicht alle Parketthändler und Makler die oben genannte Anweisung befolgen, viele möchten sich aber weiterhin an die geltenden Gesetze halten, was jedoch nicht zwingend ist.

Angst vor steigenden Kosten

Neben den oben genannten Vorteilen gibt es auch viele gegensätzliche Meinungen zu dieser Regelung. Erstens verstößt sie gegen die Grundsätze der Geschäftstätigkeit und behindert die in anderen Gesetzen wie dem Unternehmensgesetz und dem Investitionsgesetz verankerte Geschäftsfreiheit. Immobilienbörsen sind daher keine staatlichen Verwaltungsbehörden und erbringen keine öffentlichen Dienstleistungen mit staatlicher Genehmigung. Wenn Vorschriften andere Unternehmen zur Nutzung der Dienstleistungen eines Unternehmens verpflichten, führt dies häufig zu Ungleichheit.

Darüber hinaus können Investoren Immobilienetagen einrichten, um ihre eigenen Produkte zu verkaufen. Das Ziel der Etage besteht dann lediglich darin, möglichst viele Produkte an Investoren verkaufen zu können. Daher sind die Rechte der Käufer nicht gewährleistet.

Mittlerweile möchten die meisten Immobilienkäufer und -verkäufer ihre Transaktionen direkt über den Investor abwickeln. Für viele Kunden ist der Börsensaal lediglich ein Ort, um Informationen bereitzustellen, Kundenfragen zu beantworten und Kauf- und Verkaufsprozesse zu unterstützen.

Bei Immobilientransaktionen über den öffentlichen Markt besteht die Sorge, dass die Kosten steigen und zusätzliche Verfahren für den Hauskäufer erforderlich werden könnten.

Wie auch auf dem aktuellen Markt sind die rechtlichen Verfahren, die Käufer am meisten beschäftigen, weiterhin die Frage, ob das Projekt zum Verkauf zugelassen ist oder nicht. Dies betrifft Informationen staatlicher Verwaltungsbehörden, insbesondere des Bauministeriums, das für die Überprüfung und Bekanntgabe zuständig ist. Daher ist der Zugriff auf Informationen vor Ort nur ein erstes Nachschlagewerk.

Denn wie bereits erwähnt, kann man angesichts des Ziels, möglichst viele Produkte an Investoren zu verkaufen, nicht sicher sein, dass ein privates Unternehmen wie ein Immobilienhandelsplatz seinen Kunden die umfassendsten und genauesten Informationen zu den rechtlichen Aspekten des Projekts liefern kann, insbesondere bei Projekten zum Verkauf von künftigem Wohnraum.

Darüber hinaus wirft der Immobilienkauf und -verkauf über den Börsenhandel auch Fragen hinsichtlich Kosten, Verfahren, Personal und rechtlicher Verantwortlichkeiten auf. Dies bringt Investoren in eine schwierige Lage, da die Produktkosten steigen müssen, was den Kauf und Verkauf von Immobilien zusätzlich erschwert.

Viele Stimmen sprechen sich dafür aus, Transaktionen nicht nur über den Parketthandel zu fordern, sondern Investoren und Immobilienbörsen gesetzlich dazu zu verpflichten, regelmäßig Berichte an die staatlichen Verwaltungsbehörden zu übermitteln, um die Datenlage zu Immobilientransaktionen zu erfassen. Dies würde zu mehr Markttransparenz beitragen und eine Grundlage für die Festlegung von Grundstücks- und Wohnungspreisen auf Grundlage tatsächlicher Transaktionen schaffen.

Angesichts der vielen widersprüchlichen Meinungen zu dieser Verordnung erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi kürzlich in der Nationalversammlung, dass die Redaktionsbehörde der Regierung Bericht erstatten werde, um den Inhalt weiterhin sorgfältig zu prüfen und Stellungnahmen zu berücksichtigen. So soll sichergestellt werden, dass die Verordnung über Immobilienhandelsflächen angemessen, streng und mit klaren Verantwortlichkeiten versehen ist und die Rechte von Bürgern und Unternehmen gewährleistet. Gleichzeitig soll sie die Bestätigung von Transaktionen über Immobilienhandelsflächen sowie die Verantwortlichkeiten und Pflichten der Immobilienhandelsflächen überprüfen und vervollständigen.

Quelle: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html