Hilft dabei, genaue Grundstückspreise zu ermitteln
Laut dem vietnamesischen Maklerverband (VARS) hat sich der Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Landnutzungsrechte, bisher nicht stabil, transparent und nachhaltig entwickelt und birgt zahlreiche Risiken. Dies liegt daran, dass der vietnamesische Immobilienmarkt ein Zwei-Preis-System für Grundstücke aufweist, bei dem die staatlichen und die marktüblichen Preisstrukturen deutlich voneinander abweichen.
Aus diesem Unterschied sind auch zahlreiche rechtliche Probleme und Schwierigkeiten entstanden, insbesondere bei der Ermittlung von Grundstückspreisen und Nutzungsgebühren. Darüber hinaus haben sich nach einer Reihe von Grundstücksverstößen viele Projekte verzögert, da auf die Preisbewertung und die Berechnung der Nutzungsgebühren gewartet werden musste. Viele Bewertungsstellen befürchten zudem Risiken bei der Bewertung.
Obwohl viele Kommunen den Koeffizienten K anwenden, um die Grundstückspreise an den Marktpreis anzunähern, ist die Bestimmung des Koeffizienten K nach wie vor von vielen subjektiven Faktoren geprägt, sodass die Preise nicht immer exakt dem Marktpreis entsprechen und in bestimmten Fällen ungeeignet sind. Um den Mechanismus zur Festlegung von Grundstückspreisen zu verbessern, sieht die Zentralverordnung daher Folgendes vor: Abschaffung des bestehenden Rahmens für die Grundstückspreisfestlegung, Einführung eines Mechanismus und einer Methode zur Ermittlung von Grundstückspreisen nach marktwirtschaftlichen Prinzipien sowie Festlegung der Funktionen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten der für die Festlegung von Grundstückspreisen zuständigen Behörde.
Der Handel über die Börse soll transparente Daten generieren, die zur Beurteilung der tatsächlichen Grundstückspreise beitragen.
Um marktgerechte und wertgerechte Grundstückspreise zu ermitteln, sind Daten zu Immobilienwerten auf Basis tatsächlicher Übertragungshistorien erforderlich. Laut VARS bilden die Abwicklung von Immobilientransaktionen über Börsen, die Zahlung über Banken und die strenge Kontrolle von Kauf- und Verkaufsverträgen die Grundlage für präzise Preisdaten. Eine Datenbank, die marktgerechte Grundstückspreise gewährleistet, schafft Harmonie zwischen den Marktteilnehmern und ermöglicht so eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Marktentwicklung.
Darüber hinaus wird die Verpflichtung zum Handel mit Immobilien über den Börsenparkett dem Staat ein Instrument zur Verfügung stellen, um Informationen über den Immobilienmarkt zu verwalten und dadurch zeitnah Maßnahmen zur Regulierung des Immobilienmarktes zu ergreifen, damit dieser sich gesund und stabil entwickeln kann.
Darüber hinaus besteht der Vorteil des Handels über den Börsenparkett auch im Schutz von Investoren und Wohnungskäufern, da die Börsenparkette verpflichtet sind, die Echtheit und Rechtmäßigkeit des Projekts zu überprüfen, bevor es an die Verbraucher gelangt.
Als Reaktion auf dieses Thema bekräftigte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, dass die Börsen die Wächter sein werden, die die Umsetzung der vom Staat regulierten Funktionen gewährleisten, um Steuerhinterziehung, Transparenz der Geldquellen sowie Geldwäsche und Betrug zu verhindern.
Herr Dinh erklärte jedoch, dass, falls Immobilientransaktionen künftig über die Brokerhäuser abgewickelt werden sollen, diese und die Makler selbst standardisierter und professioneller agieren und strenge Vorschriften einhalten müssten. Daher seien nicht alle Brokerhäuser und Makler bereit, die oben genannte Vorgabe umzusetzen; viele würden weiterhin das geltende Recht anwenden, da es nicht verpflichtend sei.
Bedenken hinsichtlich steigender Kosten
Neben den genannten Vorteilen gibt es auch zahlreiche gegensätzliche Meinungen zu dieser Regelung. Erstens verstößt sie gegen die Grundsätze der Wirtschaftstätigkeit und schränkt die in anderen Gesetzen wie dem Unternehmensgesetz und dem Investitionsgesetz verankerte unternehmerische Freiheit ein. Immobilienbörsen sind keine staatlichen Verwaltungseinrichtungen und erbringen keine öffentlichen Dienstleistungen im Auftrag des Staates. Wenn Vorschriften andere Einrichtungen verpflichten, die Dienstleistungen einer solchen Börse in Anspruch zu nehmen, führt dies häufig zu Ungleichheit.
Darüber hinaus können Investoren eigene Immobilienplattformen einrichten, um ihre Produkte zu verkaufen. Ziel dieser Plattformen ist es dann ausschließlich, möglichst viele Produkte an die Investoren zu verkaufen. Die Rechte der Käufer werden daher nicht gewährleistet.
Die meisten Immobilienkäufer und -verkäufer bevorzugen heutzutage eine direkte Abwicklung über den Investor. Für viele ist der Börsensaal lediglich ein Ort, um Informationen zu erhalten, Fragen zu klären und Kauf- und Verkaufsverfahren zu unterstützen.
Immobilientransaktionen über Börsen geben Anlass zur Sorge, dass die Kosten steigen und zusätzliche Verfahren für Hauskäufer entstehen könnten.
Wie im aktuellen Marktgeschehen beschäftigen sich Käufer weiterhin vor allem mit den rechtlichen Verfahren und der Frage, ob das Projekt zum Verkauf zugelassen ist. Diese Informationen werden von staatlichen Behörden, insbesondere dem Bauamt, geprüft und veröffentlicht. Daher dient der Zugriff auf Informationen vor Ort lediglich als erste Orientierungshilfe.
Wie bereits erwähnt, ist es angesichts des Ziels, Investoren möglichst viele Produkte zu verkaufen, unmöglich sicherzustellen, dass ein privates Unternehmen wie beispielsweise eine Immobilienbörse den Kunden die vollständigsten und genauesten Informationen über die rechtlichen Aspekte des Projekts liefern kann, insbesondere bei zukünftigen Wohnbauprojekten.
Darüber hinaus wirft der Kauf und Verkauf von Immobilien über den Börsenhandel Bedenken hinsichtlich Kosten, Verfahren, Personal und rechtlicher Verantwortlichkeiten auf. Dies kann Investoren bei steigenden Produktkosten in eine schwierige Lage bringen und den Immobilienhandel zusätzlich verkomplizieren.
Viele Meinungen besagen, dass das Gesetz, anstatt Transaktionen über den Börsenparkett vorzuschreiben, Investoren und Immobilienbörsen verpflichten sollte, regelmäßig Berichte an staatliche Verwaltungsbehörden zu übermitteln, um die Datenbank der Immobilientransaktionen zu erfassen. Dies würde zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen und eine Grundlage für die Ermittlung von Grundstücks- und Wohnungspreisen auf Basis tatsächlicher Transaktionen schaffen.
Angesichts der vielen unterschiedlichen Meinungen zu dieser Verordnung erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi kürzlich in der Nationalversammlung, dass die zuständige Behörde der Regierung Bericht erstatten und die eingegangenen Kommentare weiterhin sorgfältig prüfen und berücksichtigen werde, um sicherzustellen, dass die Verordnung über Immobilienhandelsplattformen angemessen, streng und hinsichtlich der Verantwortlichkeiten klar ist und die Rechte von Privatpersonen und Unternehmen wahrt. Gleichzeitig werden die Bestätigung von Transaktionen über Immobilienhandelsplattformen, deren Verantwortlichkeiten und Pflichten überarbeitet und finalisiert.
Quelle
Kommentar (0)