Welche Verantwortlichkeiten haben Investoren von Immobilienprojekten?

Neue Verantwortungsbereiche für Immobilienprojektinvestoren

Im Gespräch mit der Zeitung Kinh te & Do thi über die neuen Verantwortlichkeiten von Immobilieninvestoren erklärte Rechtsanwältin Pham Thi Bich Hao, Direktorin der Kanzlei Duc An Law Company Limited, dass es gemäß Artikel 17 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft nicht zulässig ist, andere Organisationen oder Einzelpersonen zur Unterzeichnung von Verträgen über Anzahlungen, Kauf, Verkauf, Übertragung, Mietkauf von Häusern, Bauarbeiten, Bauflächen in Bauprojekten sowie Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten zu bevollmächtigen. Diese Regelung soll Verstöße gegen die Befugnisse der zur Unterzeichnung von Anzahlungs- und Übertragungsverträgen berechtigten Stellen verhindern.

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 legt fest: Die Anzahlung für den Kauf zukünftiger Häuser darf 5 % des Verkaufspreises nicht überschreiten. — Das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 legt fest: Die Anzahlung für einen zukünftigen Hauskauf darf 5 % des Verkaufspreises nicht überschreiten.

Gleichzeitig müssen der Hausbau, die Bauarbeiten und die technische sowie die soziale Infrastruktur des Projekts der detaillierten Planung, dem genehmigten Entwurf, der Baugenehmigung und den von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Investitionsrichtlinien entsprechen sowie den Baunormen genügen. Diese neue Regelung, die das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2014 abweicht, soll zudem verhindern, dass Investoren Häuser errichten, die nicht den genehmigten Entwürfen und Baugenehmigungen entsprechen.

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (bestehend aus 10 Kapiteln und 83 Artikeln) tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzt das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2014.

Neue Regelungen zu Zahlungen und Mietkaufverträgen für zukünftige Wohn- und Bauvorhaben gemäß Artikel 25 Absatz 2 des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023: Die Zahlung erfolgt in mehreren Raten. Die erste Rate darf 30 % des Vertragswertes inklusive Anzahlung nicht überschreiten. Die nachfolgenden Raten sind an den Baufortschritt anzupassen, bis das Objekt an den Mieter übergeben wird. Die gesamte Vorauszahlung an den Vermieter darf 50 % des Vertragswertes nicht übersteigen. Der Restbetrag wird als Miete berechnet und ist innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist an den Vermieter zu entrichten.

Neue Bestimmungen im Gesetz über das Immobiliengeschäft in Artikel 29 betreffen die Anforderungen an den Handel mit Grundstücksnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten. Demnach müssen Immobilienprojekte mit Grundstücksnutzungsrechten und technischer Infrastruktur, die in Betrieb genommen werden, die folgenden Anforderungen erfüllen:

Die in Artikel 11 dieses Gesetzes festgelegten Anforderungen; abgeschlossene Investitionen in den Bau der technischen Infrastruktur gemäß genehmigter Detailplanung, Projektfortschritt von den zuständigen staatlichen Stellen gemäß den Vorschriften des Baugesetzes, des Stadtplanungsgesetzes und des Investitionsgesetzes genehmigt; Sicherstellung der Bereitstellung von Strom, Wasserversorgung, Entwässerung, Abfallentsorgung und Abwasserbehandlung; Sicherstellung des Anschlusses an das gemeinsame Infrastruktursystem des Gebiets vor der Übertragung, Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten; die Übertragung, Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur muss mit den Investitionszielen und dem Inhalt des von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Investitionsprojekts übereinstimmen.

Neue Punkte, die für an Transaktionen beteiligte Parteien zu beachten sind

Laut Rechtsanwältin Pham Thi Bich Hao sieht das Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 hinsichtlich der Regelungen für Anzahlungen im Wohnungs- und Bauwesen, das in Zukunft gegründet wird, vor, dass die Anzahlung für den Kauf eines Hauses, das in Zukunft gegründet wird, 5 % des Verkaufspreises nicht überschreiten darf. Dies soll sicherstellen, dass der wahre Charakter der Anzahlung widergespiegelt wird und gleichzeitig die Risiken für den Käufer und Mieter, die oft die schwächere Partei sind, begrenzt werden.

Das derzeitige Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 regelt die Hinterlegung von Anzahlungen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien, die in Zukunft entstehen sollen, nicht ausdrücklich.

Gemäß den neuen Bestimmungen in Artikel 23 Absatz 5 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 gilt Folgendes: Immobilieninvestoren dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern, Bauleistungen und der bebauten Geschossfläche verlangen, wenn die Häuser und Bauleistungen alle Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllen. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Verkaufspreis, den Mietkaufpreis von Häusern, Bauleistungen und die bebaute Geschossfläche klar ausweisen.

Demnach dürfen Investoren von Immobilienprojekten nur dann Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten entgegennehmen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme des Geschäftsbetriebs erfüllen.

Im Anzahlungsvertrag müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, das Bauprojekt und die Wohnfläche des Projekts klar angegeben werden.

Zukünftige Wohnungsbau- und Bauvorhaben können nur dann in Betrieb genommen werden, wenn eines der folgenden Dokumente vorliegt: Grundstücksnutzungsrechte; Baugenehmigung; Baubeginnsanzeige; Dokumente über die Abnahme der fertiggestellten technischen Infrastruktur...

Erweiterung der Rechte vietnamesischer Investoren mit Wohnsitz im Ausland

Rechtsanwältin Pham Thi Bich Hao sagte, ein weiterer bemerkenswerter neuer Punkt des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 sei die Änderung der Vorschriften in Bezug auf Form und Umfang des Immobiliengeschäfts von im Ausland lebenden Vietnamesen.

Gemäß Artikel 10 sind folgende Personen zur Geschäftstätigkeit berechtigt: im Ausland lebende Vietnamesen, die nach den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes die vietnamesische Staatsbürgerschaft besitzen und zur Einreise nach Vietnam berechtigt sind, sowie Personen, die Immobiliengeschäfte in den für inländische Organisationen und Einzelpersonen im Immobiliensektor vorgeschriebenen Formen betreiben dürfen. Im Ausland lebende Vietnamesen, die nicht die vietnamesische Staatsbürgerschaft nach den Bestimmungen des Staatsangehörigkeitsgesetzes besitzen und zur Einreise nach Vietnam berechtigt sind, sowie Personen, die Immobiliengeschäfte in folgenden Formen betreiben dürfen:

Investitionen in den Bau von Häusern und Bauarbeiten im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten zum Verkauf, zur Vermietung oder zum Mietkauf durch Immobilienprojekte, die in Übereinstimmung mit der im Landrecht vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Laufzeit der Landnutzung durchgeführt werden;

Investitionen in den Bau technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten zum Zweck der Übertragung, Verpachtung und Unterverpachtung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur müssen der im Grundstücksrecht vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Nutzungsdauer entsprechen;

Die in Punkt d und Punkt g, Absatz 1 dieses Artikels genannten Formen des Immobiliengeschäfts.

„Im Vergleich zum geltenden Immobiliengesetz enthält das neue Gesetz detailliertere Regelungen zu den Immobiliengeschäftsformen von im Ausland lebenden Vietnamesen und erweitert die Rechte von Investoren, die Vietnamesen im Ausland sind, Kapital für den Immobilienmarkt zu beschaffen“, sagte Rechtsanwältin Pham Thi Bich Hao.

Quelle