Neue Pflichten für Immobilienprojektinvestoren
Im Gespräch mit der Zeitung „Kinh te & Do thi“ über die neuen Pflichten von Immobilienprojektinvestoren erklärte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao, Direktor der Duc An Law Company Limited, dass es gemäß Artikel 17 des Immobiliengesetzes nicht zulässig sei, andere Organisationen oder Einzelpersonen mit der Unterzeichnung von Anzahlungsverträgen, dem Kauf, Verkauf, der Übertragung, dem Mietkauf von Häusern, Bauarbeiten, der Bebauung von Wohnflächen bei Bauarbeiten oder Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur bei Immobilienprojekten zu beauftragen. Diese Regelung soll Verstöße bei autorisierten Einheiten zur Unterzeichnung von Anzahlungs- und Übertragungsverträgen verhindern.
Gleichzeitig müssen der Bau von Häusern, Bauarbeiten, technischen Infrastrukturarbeiten und die soziale Infrastruktur im Projekt der Detailplanung, dem genehmigten Entwurf, der Baugenehmigung und den Inhalten der Projektinvestitionsgenehmigung der zuständigen staatlichen Behörden entsprechen und den Baunormen entsprechen. Diese neue Regelung im Vergleich zum Immobiliengesetz von 2014 soll auch verhindern, dass Investoren Häuser bauen, die nicht den genehmigten Entwürfen und Baugenehmigungen entsprechen.
Das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 (bestehend aus 10 Kapiteln und 83 Artikeln) tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und ersetzt das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014.
Einige neue Bestimmungen zur Zahlung von Mietkaufverträgen für Häuser und künftige Bauvorhaben gemäß Absatz 2, Artikel 25 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023: Die Zahlung von Mietkaufverträgen für Häuser und künftige Bauvorhaben erfolgt in mehreren Raten. Die erste Rate darf 30 % des Vertragswerts einschließlich der Anzahlung nicht überschreiten. Die nachfolgenden Raten müssen dem Baufortschritt bis zur Übergabe des Hauses und der Bauvorhaben bzw. der Bauvorhabenfläche an den Mieter entsprechen. Die Gesamthöhe der Vorauszahlung an den Vermieter darf jedoch 50 % des Werts des Mietkaufvertrags für Häuser und künftige Bauvorhaben bzw. der Bauvorhabenfläche nicht überschreiten. Der verbleibende Betrag wird als Miete berechnet, die innerhalb einer im Vertrag vereinbarten Frist an den Vermieter zu zahlen ist.
Neuerungen im Immobiliengesetz in Artikel 29 betreffen die Anforderungen an die Verwertung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten. Demnach müssen vermarktete Immobilienprojekte mit Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur die folgenden Anforderungen erfüllen:
Die in Artikel 11 dieses Gesetzes festgelegten Anforderungen: Die Investition in den Bau technischer Infrastruktur muss gemäß der genehmigten Detailplanung abgeschlossen sein und der Projektfortschritt muss von den zuständigen staatlichen Stellen gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes, des Städteplanungsgesetzes und des Investitionsgesetzes genehmigt sein. Die Bereitstellung von Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Abwasserbehandlung muss sichergestellt sein. Vor der Übertragung, Vermietung oder Untervermietung von Landnutzungsrechten muss der Anschluss an das gemeinsame Infrastruktursystem des Gebiets sichergestellt sein. Die Übertragung, Vermietung oder Untervermietung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur muss mit den Investitionszielen und dem Inhalt des von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Investitionsprojekts im Einklang stehen.
Wichtige Neuerungen für Transaktionsbeteiligte
Laut Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao ist im Immobiliengesetz von 2023 hinsichtlich der Kautionsregelungen im Wohnungsbau und bei zukünftigen Bauarbeiten Folgendes festgelegt: Um die wahre Natur der Kaution sicherzustellen und gleichzeitig die Risiken für den Käufer bzw. Mieter, der oft die schwächere Partei ist, zu begrenzen, darf die Kaution für den zukünftigen Kauf eines Hauses 5 % des Verkaufspreises nicht übersteigen.
Das aktuelle Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 regelt die Hinterlegung von Einlagen beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung künftiger Immobilien nicht speziell.
Gemäß den neuen Bestimmungen in Absatz 5, Artikel 23 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2023 lautet der Inhalt wie folgt: Investoren von Immobilienprojekten dürfen von Kunden nur dann Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern, Bauarbeiten und der Baugrundfläche bei Bauarbeiten verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes erfüllen. Der Anzahlungsvertrag muss den Verkaufspreis, den Mietkaufpreis von Häusern, Bauarbeiten und die Baugrundfläche bei Bauarbeiten klar angeben.
Demnach dürfen Investoren in Immobilienprojekte nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten verlangen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllen.
Aus der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, das Bauvorhaben und die Grundfläche des Bauvorhabens klar hervorgehen.
Zukünftige Wohnungs- und Bauvorhaben können nur dann in die Tat umgesetzt werden, wenn eines der folgenden Dokumente zu den Landnutzungsrechten vorliegt: Baugenehmigung, Mitteilung über den Baubeginn, Dokumente zur Abnahme der fertiggestellten technischen Infrastruktur usw.
Erweiterung der Rechte vietnamesischer Investoren im Ausland
Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao sagte, dass ein weiterer wichtiger neuer Punkt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 die Änderung der Vorschriften in Bezug auf Form und Umfang der Immobiliengeschäfte von im Ausland lebenden Vietnamesen sei.
Gemäß Artikel 10 sind vietnamesische Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland, die gemäß dem Staatsangehörigkeitsgesetz vietnamesische Staatsbürger sind, nach Vietnam einreisen und Immobiliengeschäfte in der von inländischen Organisationen und Einzelpersonen vorgeschriebenen Form tätigen dürfen, zur Geschäftstätigkeit berechtigt. Im Ausland lebende Vietnamesen, die gemäß dem Staatsangehörigkeitsgesetz keine vietnamesischen Staatsbürger sind, dürfen nach Vietnam einreisen und Immobiliengeschäfte in den folgenden Formen tätigen:
Investitionen in den Bau von Häusern und Bauarbeiten im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten zum Verkauf, zur Pacht oder zum Mietkauf im Rahmen von Immobilienprojekten müssen der im Landgesetz vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen;
Investitionen in den Bau technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten zum Zweck der Übertragung, Vermietung und Untervermietung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur müssen der im Landrecht vorgeschriebenen Form, dem Zweck und der Dauer der Landnutzung entsprechen.
Formen des Immobiliengeschäfts gemäß Punkt d und Punkt g, Absatz 1 dieses Artikels.
„Im Vergleich zum aktuellen Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält das neue Gesetz detailliertere Vorschriften zu den Geschäftsformen von im Ausland lebenden Vietnamesen im Immobilienbereich und erweitert die Rechte von im Ausland lebenden Vietnamesen als Investoren, Kapital für den Immobilienmarkt anzuziehen“, sagte Rechtsanwalt Pham Thi Bich Hao.
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