Massiver Verzicht auf Grundstücksauktionseinlagen: Einige Gruppen halten dies für einen Witz und müssen streng bestraft werden

„Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu bieten und dann auf Kautionen zu verzichten, um den Markt zu manipulieren.“

Die Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Hoai Duc, Thanh Oai und Dan Phuong haben viele Menschen schockiert, da die erzielten Preise um ein Vielfaches höher waren als die ursprünglichen Preise. Unmittelbar nach der Auktion wurden die meisten Grundstücke mit einem Preisunterschied von 400 bis 600 Millionen VND pro Grundstück zum Verkauf angeboten. Darüber hinaus stiegen die Verkaufspreise für Grundstücke im umliegenden Markt nach diesen Auktionen sofort auf 5 bis 10 Millionen VND pro Quadratmeter.

Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai wurden kürzlich 55 Grundstücke versteigert, darunter auch das teuerste Grundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m². Von den 13 Grundstücken, für die der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, lag der höchste Preis bei knapp über 55 Millionen VND/m².

Nach Angaben des Bauministeriums sind bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten in jüngster Zeit Einschränkungen und negative Aspekte aufgetreten. Bei der Organisation von Landauktionen kommt es mancherorts auch zu „Auktionsmaklern“ und Absprachen, die die Auktionsteilnehmer betreffen: „Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung nicht zu leisten, ein virtuelles Preisniveau zu schaffen, um den Markt zu manipulieren, viele versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen, um illegale Gewinne zu erzielen, ist vielerorts weit verbreitet und wird sogar organisiert.“

Die jüngste Versteigerung von 19 Grundstücken in Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Kürzlich veröffentlichte das Volkskomitee von Hanoi ein Dokument mit Anweisungen für die Versteigerung von Landnutzungsrechten. Hanoi forderte die Stadtpolizei auf, professionelle Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen Landversteigerungen umgehend aufzudecken. Außerdem wies es die Volkskomitees der Bezirke und Städte an, Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen die Auktionsvorschriften zu verhindern und die weitere Teilnahme an Auktionen zu verhindern.

Darüber hinaus muss die Polizei Lösungen vorschlagen, um die weitere Teilnahme an Auktionen für diejenigen zu verhindern und einzuschränken, die an Auktionen teilgenommen, „ungewöhnlich“ hohe Preise bezahlt haben, um Auktionen zu gewinnen, aber den Auktionsgewinn nicht wie vorgeschrieben ausgezahlt haben.

Hanoi forderte die Bezirke außerdem auf, eine Liste der Fälle zu erstellen, in denen sie höhere Preise als den Marktpreis gezahlt hatten, um die Auktion zu gewinnen, diese aber nicht bezahlten. Diese Liste wird anschließend auf den Websites der Bezirke und des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt veröffentlicht.

„Die Gruppe der Leute, die einen sehr hohen Preis bezahlt, aber auf die Anzahlung verzichtet hat, hielt das für einen Witz.“

Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri erklärte der Anwalt und Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan, dass es zwei Gründe dafür gebe, warum die jüngsten Grundstücksauktionen eine große Zahl von Teilnehmern angezogen hätten.

Früher wurde parzelliertes Land von Projektentwicklungsunternehmen bereitgestellt, und staatlich versteigerte Grundstücke gingen in der Regel an das Land Fund Development Center und andere Organisationen. Am 1. August trat jedoch das Gesetz über das Immobiliengeschäft in Kraft, das Immobilienunternehmen die Parzellierung von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten des Typs I, II und III untersagt.

Daher ist das Angebot an Grundstücken eingeschränkt. Wer Grundstücke für den Hausbau kaufen möchte, kann nur noch auf staatlich organisierte Grundstücksauktionen zurückgreifen. Diese Art von Grundstücken hat einen klaren Rechtsstatus und ist sicher, weshalb sie von vielen Menschen bevorzugt wird.

Zweitens ist der Startpreis ein Problem. Im Jahr 2017 wurde der Startpreis anhand des Bodenpreisanpassungskoeffizienten ermittelt. Die Bewertungsberatungsstelle ermittelte den Koeffizienten und legte ihn anschließend dem lokalen Bewertungsrat und dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vor. Daher lag der Startpreis zu diesem Zeitpunkt nahe am Marktpreis. Dies bedeutete, dass die Anzahlung (20 % des Startpreises) der Teilnehmer ebenfalls hoch war.

Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan – Experte für Immobilienrecht (Foto: NVCC).

Allerdings schreibt das Dekret Nr. 12, das seit Februar dieses Jahres in Kraft ist, vor, dass die Festlegung der Anfangspreise vom Volkskomitee des Bezirks selbst organisiert werden muss und nicht mehr die Beauftragung eines Preisbewertungsunternehmens erforderlich ist.

Die Berechnung des Anfangspreises erfolgt nun anhand des jährlichen Anpassungskoeffizienten für den Grundstückspreis. Wie bisher wird der Anpassungskoeffizient mit der vom Volkskomitee der Provinz oder der zentral verwalteten Stadt festgelegten Grundstückspreisliste multipliziert. Dies führt zu einem niedrigen Anfangspreis und einer niedrigeren Kaution.

Der niedrige Anfangspreis führt dazu, dass viele Menschen mit der Einstellung „Wenn es funktioniert, funktioniert es, wenn nicht, dann vergessen“ teilnehmen. Außerdem ist der aktuelle Bankzinssatz relativ niedrig, sodass den Menschen nicht viele Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Daher sind die meisten Menschen immer noch der Meinung, in Land zu investieren, um Gewinne zu erzielen.

Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), gab es bei den jüngsten Grundstücksauktionen Tausende von Teilnehmern, obwohl die Anzahl der Grundstücke begrenzt war. Dies zeigt deutlich das Problem des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage, wenn die Nachfrage nach Investitionen und Wohnraum sehr hoch ist.

Allerdings liege der Zuschlagspreis ihrer Meinung nach deutlich über dem Durchschnitt, was sowohl für Investitionen als auch für den Wohnbedarf schwer zu akzeptieren sei. Zudem gebe es direkt bei den Auktionen Leute, die zu einem höheren Preis verkaufen wollten, was auf Spekulation und Preisinflation hindeute.

„Derzeit ist die Anzahlung für aufgegebene Grundstücke hoch und die vollständig bezahlten Grundstücke sind alle zu moderaten Preisen zu haben. Das bedeutet, dass die hochpreisigen Grundstücke, für die die Anzahlung aufgegeben wurde, Anzeichen von Spekulation aufweisen“, sagte Frau Mien.

Zur Frage, ob es Gruppen von „großen Akteuren“ gebe, die an Spekulationen beteiligt seien und Marktmanipulationen betreibe, erklärte Herr Pham Thanh Tuan, dass die geltenden Gesetze keine Regelungen zur Definition, Beschreibung und Bestrafung von Preisinflation im Immobiliensektor enthielten. Daher werde die Angelegenheit weiterhin nur auf zivilrechtlicher Ebene behandelt, wobei der Auktionsgewinner, der nicht den vollen Betrag zahle, die Anzahlung verliere.

„Das Gesetz sieht keine Strafen für spekulatives Verhalten und Preisinflation vor, die den Immobilienmarkt stören. Wir haben lediglich bestimmte Arten von spekulativem Verhalten und Preisinflation reguliert, wie etwa Betrug, Täuschung und Schwindel im Immobiliengeschäft, Urkundenfälschung, vorsätzliche Fälschung von Informationen über Immobilien … Daher ist noch nicht geklärt, was Preisinflation oder Marktmanipulation ausmacht. Es gibt also keine Rechtsgrundlage für Verhaltensweisen, die einer Preisinflation ähneln“, sagte Herr Tuan.

Ihm zufolge ist es sehr schwierig, das Verhalten von Immobilienspekulation und Preisinflation zu erkennen, aber noch schwieriger ist es, damit umzugehen. Denn selbst wenn das Verhalten der Preisinflation erkannt wird, ist die Strafe, falls sie verhängt wird, den erzielten Gewinn nicht wert.

Die strafrechtliche Behandlung von Personen, die hohe Preise zahlen, aber ihre Anzahlung nicht leisten, hängt von den Ermittlungen ab, die etwaige Absprachen zwischen Bieter und Auktionator aufdecken. Sollte die Auktionsorganisation derartige Absprachen feststellen, müssen wir die Ergebnisse der Ermittlungsbehörde abwarten.

Laut Herrn Tuan zahlen manche Einzelpersonen und Gruppen sehr hohe Preise, leisten aber keine Anzahlung, weil sie dies für einen Scherz halten. Die Folge ist eine Verwirrung auf dem Immobilienmarkt und gleichzeitig die Annahme, die Immobilienpreise würden steigen, und alle spekulieren auf versteigertes Land. Tatsächlich ist mittlerweile der Trend zum „Auktionsberuf“ entstanden.

Darüber hinaus wird der Prozess des Landerwerbs durch den Staat und die Unternehmen zur Umsetzung von Projekten auf Schwierigkeiten stoßen, da die Menschen, deren Land erworben wird, den entschädigten Landpreis mit dem versteigerten Landpreis vergleichen werden.

Die jüngste Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Mit der Organisation von Grundstücksauktionen verfolgt der Staat zwei Ziele: Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen und Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren. Die Auktionen mit hohen Preisen, aber ohne Anzahlung, haben beide Ziele zunichte gemacht.

Einige Meinungen besagen, dass Teilnehmer, die ihre Haushaltseinlagen verlieren, mehr Einlagen von den Teilnehmern einziehen werden. Allerdings müssen die verlorenen Grundstücke erneut versteigert werden, was den Staatshaushalt zusätzlich belastet.

Frau Pham Thi Mien äußerte sich zu den Folgen von Auktionen mit hohen Preisen und gleichzeitiger Stornierung von Anzahlungen und äußerte die Meinung, dass der Marktpreis für Grundstücke im Auktionsgebiet hoch verankert sein werde. Trotz Stornierung von Anzahlungen würden sich die Menschen nur an den hohen Zuschlagspreis erinnern und ihn als Referenz für den Verkauf von Grundstücken nutzen. „Die Folgen wären enorm, wenn der Preis für Grundstücke im Auktionsgebiet unangemessen hoch angesetzt und verankert würde, wodurch es für Menschen mit echtem Bedarf unmöglich würde, Land und Wohnraum zu besitzen“, sagte sie.

Experte: Ohne konkrete Sanktionen wird es erneut zu Einlagenkürzungen kommen

Experten zufolge wird es immer wieder zu hohen Auktionspreisen und anschließenden Einbehalten von Kautionen kommen, insbesondere während der Übergangsphase, also der Umstellung vom Bodengesetz 2013 auf das Bodengesetz 2024, wenn die Gemeinden noch immer die alte, zuvor herausgegebene Bodenpreisliste verwenden.

„Alle sagen, dass ein hohes Gebot und die anschließende Stornierung der Anzahlung ein Akt der Preisinflation ist, der zu Marktmanipulation führt. Um diesen Akt jedoch zu bestimmen, muss das Gesetz klar definiert sein. Wenn es keine Regulierung gibt, gibt es auch keine Sanktion, um ihn zu bestrafen.“

Doch selbst mit einem Strafmechanismus ist es immer noch schwierig, Spekulation und Preisinflation zu verhindern. Im Wertpapiersektor gibt es beispielsweise Vorschriften zur Marktmanipulation, dennoch kommt es immer wieder zu Verstößen. Das Problem ist, dass die Vorteile und Strafen derzeit nicht gegeben sind und es schwierig sein wird, sie zu kompensieren. „Es ist klar, dass das aktuelle Gesetz noch immer Mängel aufweist“, sagte er.

In Bezug auf die öffentliche Bekanntgabe der Identität derjenigen, die hohe Gebote abgegeben, aber ihre Anzahlung zurückgezogen haben, sagte Herr Tuan, dass dies lediglich eine Informationsmaßnahme sei und keine Konsequenzen für diejenigen habe, die ihre Anzahlung zurückgezogen haben. Denn ihnen sei die Teilnahme an der Auktion nicht untersagt und ihre Interessen seien nicht betroffen.

Ihm zufolge wurden in Artikel 70 des geänderten Gesetzes über Immobilienversteigerungen Sanktionen für Verstöße gegen Auktionsteilnehmer hinzugefügt. Demnach darf der Gewinner einer Auktion, der das Vorkommen aufgibt und dadurch das Ergebnis annulliert, im Falle einer Landzuteilung oder -pacht zur Umsetzung von Investitionsprojekten oder Mineralabbaurechten für sechs Monate bis fünf Jahre nicht an der Auktion teilnehmen.

Diese Bestimmung gilt jedoch nur für Fälle, in denen der Auktionator Investitionsprojekte oder Rechte zur Mineraliengewinnung durchführt. Das überarbeitete Gesetz über Immobilienauktionen tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Die Ursache der Immobilienpreisinflation zu finden und zu identifizieren, ist nicht effektiv. Um Spekulationen vorzubeugen, bedarf es einer Immobiliensteuer, die auf der Menge oder dem Zeitpunkt der Übertragung basiert. Beispielsweise unterliegt eine innerhalb eines Monats übertragene Immobilie einem anderen Steuersatz als eine Immobilie, die nach fünf Jahren verkauft wird. Darüber hinaus ist eine Besteuerung nach Menge und Fläche im Vergleich zum durchschnittlichen Nutzungsbedarf pro Person möglich.

Frau Mien sprach über Lösungen zur Verhinderung von Spekulationen und sagte, dass es mittlerweile klare Regelungen gebe, wonach der Staat regulierend eingreifen werde, wenn die Immobilienpreise innerhalb von drei Monaten ungewöhnlich um 20 % steigen oder wenn es auf dem Markt andere Schwankungen gebe, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen.

Um den ungewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise zu erfassen, ist es jedoch notwendig, ein Datenbanksystem aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren, damit der Staat rechtzeitig Interventionsmaßnahmen ergreifen kann.

Gleichzeitig erklärte sie, dass steuerliche und kreditpolitische Maßnahmen notwendig seien. Insbesondere wer viele Immobilien besitzt, diese aber nicht nutzt, sondern leer steht, müsse höhere Steuern zahlen. Immobilien, die innerhalb kurzer Zeit gekauft und verkauft werden, würden mit hohen Steuern belegt. Je länger die Immobilienübertragungsdauer, desto niedriger die Steuer.

Zur Kreditpolitik sagte Frau Mien, dass die Kreditvergabe reduziert werde, wenn der Markt Anzeichen von Instabilität zeige.

Normalerweise beträgt die Eigenfinanzierung beispielsweise 30 %, die restlichen 70 % werden von der Bank geliehen. Bei unvorhersehbaren Marktschwankungen wird der Kreditrahmen jedoch auf etwa 40–50 % reduziert; das verbleibende Kapital wird vom Käufer selbst finanziert. Es können sogar höhere Zinssätze anfallen. Sie wies jedoch darauf hin, dass diese Maßnahme nur für den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder mehrerer Immobilien gelten sollte. Für den Kauf eines Erstwohnsitzes zum Eigenheim sollten günstigere Konditionen gelten.

Um zu verhindern, dass jemand trotz hoher Gebote die Anzahlung nicht leistet, sagte Frau Mien, dass es Maßnahmen zur Bewertung des Ansehens geben müsse. Wer die Auktion gewinnt, aber die Anzahlung nicht leistet, wird für einen bestimmten Zeitraum von der Teilnahme ausgeschlossen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm