Beseitigung von Schwierigkeiten, Schaffung von Nachhaltigkeit für den Immobilienmarkt

Am Vormittag des 19. November erörterten die Abgeordneten der Nationalversammlung in Gruppen den Entwurf einer Entschließung der Nationalversammlung, die verschiedene Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsieht. Die Bestimmungen des Landgesetzes gelten seit Langem als einer der sensibelsten Bereiche des Rechtssystems, da sie unmittelbar mit den vitalen Interessen der Mehrheit der Bevölkerung verbunden sind.

Anhaltende Probleme bei der Landbeschaffung, der Räumung von Baugrundstücken, der Grundstücksbewertung, der Nutzungsänderung von Grundstücken usw. haben dazu geführt, dass viele Projekte auf Eis gelegt wurden, gesellschaftliche Ressourcen verschwendet wurden und die Rechte der Bevölkerung nicht gewährleistet werden konnten.

In diesem Zusammenhang wird die Vorlage eines Entschließungsentwurfs der Regierung an die Nationalversammlung im vereinfachten Verfahren als zeitgemäßer und notwendiger Schritt zur umgehenden Bearbeitung dringender Angelegenheiten und zur Vermeidung einer langwierigen Blockade betrachtet. Einer der wichtigsten Inhalte des Entwurfs betrifft den Umfang der Landrückgewinnung. Der Entwurf ergänzt die Regelungen um drei Fälle, in denen der Staat Land im nationalen und öffentlichen Interesse zurückgewinnt; insbesondere den Mechanismus, der es dem Provinzvolksrat ermöglicht, die Rückgewinnung der verbleibenden Fläche (für Landzuweisung und Landverpachtung) zu prüfen und zu genehmigen, wenn der Investor eine Vereinbarung über mehr als 75 % der Fläche und mehr als 75 % der Landnutzer erzielt hat.

Laut dem Wirtschafts- und Finanzausschuss der Nationalversammlung handelt es sich hierbei um einen Politikvorschlag zur Beseitigung des seit vielen Jahren bestehenden Engpasses bei der Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte. Dieser Mechanismus schafft günstige Bedingungen für Investoren, die zwar den Großteil der Landfläche gesichert haben, aber Schwierigkeiten bei der Räumung der verbleibenden Fläche haben, um das Projekt planmäßig realisieren zu können. Der Ausschuss forderte den zuständigen Ausschuss jedoch auch auf, Regelungen zur Harmonisierung der Interessen bei der Berechnung der Entschädigung zu erlassen, um Beschwerden und Klagen bei der Anwendung der Landpreisliste und des Anpassungskoeffizienten zur Berechnung der Entschädigung für die verbleibenden Fälle zu vermeiden, da der Landpreis in der Preisliste häufig unter dem vereinbarten Durchschnittspreis liegt.

Die vietnamesische Handelskammer (VCCI) hatte zuvor in Bezug auf den Resolutionsentwurf zu diesem Thema erklärt, dass eine fehlende Überbrückung der Differenz zwischen dem im Grundstücksverzeichnis angegebenen und dem Anpassungskoeffizienten berechneten Entschädigungspreis und dem Marktpreis – der Grundlage für die Verhandlungen der Investoren mit der Bevölkerung – zu Rechtsstreitigkeiten, Projektverzögerungen und Interessenkonflikten führen könnte. Die VCCI schlug daher vor, dass der Staat eine Vermittlerrolle einnimmt und die Parteien bei den Preisverhandlungen unterstützt. Sollte keine Einigung erzielt werden, erfolgt die Enteignung des Landes gemäß den geltenden Bestimmungen.

Darüber hinaus werden bei der Umsetzung der Resolution, sollte sie verabschiedet werden, zahlreiche weitere Herausforderungen erwartet. Erstens besteht die Angst des Umsetzungsteams vor der Verantwortung, die viele Projekte verzögert hat, da Beamte rechtliche Risiken fürchten. Zweitens besteht das Risiko einer fehlerhaften Grundstücksbewertung bei unvollständigen Daten, was zu unangemessen hohen oder – im Gegenteil – zu niedrigen Grundstückspreisen führen und somit Unsicherheit und die legitimen Rechte der Bevölkerung beeinträchtigen könnte.

Trotz Bedenken hinsichtlich der Landrückgewinnung, der Grundstückspreislisten und der Marktpreisbildungsmechanismen hegen Öffentlichkeit und Experten weiterhin hohe Erwartungen an den Entschließungsentwurf. Dieser wird ein wichtiger Übergangsmechanismus für das Bodengesetz von 2024 sein und dazu beitragen, den Projektstau abzubauen und langwierige Beschwerden zu minimieren. Die Entschließung löst nicht nur akute Probleme, sondern schafft auch eine stabile Rechtsgrundlage für eine nachhaltigere Anwendung des Bodengesetzes. Bei einer fehlerhaften Umsetzung können jedoch neue Risiken entstehen, insbesondere für das Vertrauen der Bevölkerung in die Landrückgewinnungs- und Preispolitik. Der Kern aller Bodenanpassungen muss weiterhin dem Grundsatz folgen: Wirtschaftliche Entwicklung darf nicht gegen soziale Gerechtigkeit ausgespielt werden. Die Nachhaltigkeit des Immobilienmarktes und die Effizienz der Bodennutzung hängen maßgeblich davon ab, wie diese beiden Werte harmonisch in Einklang gebracht werden können.

HA MEIN

Quelle: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html