Ist der Immobilienmarkt wirklich „heiß“?

(Dan Tri) – Experten zufolge herrscht derzeit nur auf dem Immobilienmarkt in den Großstädten reger Betrieb, und die Preise steigen dramatisch, während es in anderen Gegenden noch recht ruhig ist.

Kontrast zwischen dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen

Laut Daten von Forschungsinstituten sind die Preise für alte und neue Wohnungen in Hanoi seit Jahresbeginn dramatisch gestiegen. Dementsprechend liegt der Durchschnittspreis für neue Wohnungen auf diesem Markt derzeit zwischen 65 und 70 Millionen VND/m2.

Nicht nur Wohnungen, auch Segmente wie Häuser in Gassen, Stadthäuser und Villen haben in Hanoi in letzter Zeit zugenommen. Laut Daten eines Immobilienforschungsinstituts haben die Preisschwankungen in einigen Gebieten am Stadtrand von Hanoi seit dem ersten Quartal 2023 (als der Markt ruhig war) bis heute deutlich zugenommen. Insbesondere im Bezirk Hoai Duc sind die Grundstückspreise im Vergleich zum Anfang des letzten Jahres um 81 %, im Bezirk Dong Anh um 53 % und im Bezirk Thanh Oai um 90 % gestiegen.

Im Gegenteil, auf den Immobilienmärkten der Provinzen ist nur eine leichte Erholungstendenz zu erkennen, die nicht so dynamisch ist wie in Hanoi. Herr Pham Duc Toan, Immobilienexperte, sagte, dass derzeit nur der Markt in Hanoi floriere und die Preise in den meisten Segmenten dramatisch gestiegen seien. Unterdessen ist es auf den Immobilienmärkten in den meisten Provinzen noch recht ruhig.

Ihm zufolge ist es in den Provinzen und Städten, in denen die Grundstückspreise in den Jahren 2021-2022 stark gestiegen sind, bisher ruhig geblieben, insbesondere in Bac Ninh und Bac Giang. In Quang Ninh und Hai Phong ist die Situation ähnlich, doch dank der guten wirtschaftlichen Entwicklungsdynamik wurde der Handel auf den Märkten wieder aufgenommen.

Ein Grundstück in einem Vorort von Hanoi (Foto: Duong Tam).

Ein weiteres Gebiet mit schwierigen Transaktionen ist die Provinz Hoa Binh, eine Gegend, die für ihren regen Immobilienmarkt bekannt ist, derzeit aber auch eine geringe Liquidität aufweist.

In Thanh Hoa sagte Herr Toan, dass dies auch der Ort sei, in dem im Jahr 2021 das stärkste Landfieber verzeichnet wurde, als alle loszogen, um Land zu kaufen. Allerdings ist auch hier das Transaktionsvolumen gering, die meisten weiterverkaufswilligen Investoren müssen dennoch etwa 20% Preisnachlässe gegenüber dem Höchststand hinnehmen.

Experte: Investoren neigen dazu, Cashflow auf den provinziellen Immobilienmarkt zu verlagern

Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktarbeitsgruppe der vietnamesischen Vereinigung von Immobilienmaklern, dass die derzeitige Immobilienwelle nur lokal in Hanoi stattfinde und sich nicht auf andere Provinzen und Orte ausgebreitet habe.

Erst im zweiten Quartal 2025 werde es vielerorts zu einer gleichmäßigeren Entwicklung des Grundstücksmarktes kommen, sagte er. Allerdings erfordert eine Investition in Grundstücke heutzutage eine mittelfristige Vision mit einer Kapitalrückgewinnungsdauer von mindestens 1 bis 3 Jahren, statt auf einen schnellen „Aufschwung“ zu hoffen.

Parzelliertes Land in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Herr Chung betonte außerdem, dass die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi derzeit hoch seien und viele potenzielle Risiken bergen. Wenn Anleger in diesem Segment investieren möchten, sollten sie daher Gebiete mit entsprechender Infrastruktur und guter wirtschaftlicher Entwicklung wählen, in denen die Grundstückspreise in letzter Zeit jedoch nicht zu stark gestiegen sind.

„Einige Investoren haben begonnen, Grundstücke in Gegenden zu kaufen, in denen die Preise in letzter Zeit nicht wesentlich gestiegen sind. Diese Leute neigen dazu, proaktiv zu sein, denn gemäß dem aktuellen Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ist es in 105 Städten und Gemeinden im ganzen Land nicht erlaubt, Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen“, sagte er.

Gleichzeitig empfiehlt der Experte Anlegern, nicht „alle Eier in einen Korb zu legen“, also derzeit nicht in großen Mengen zu kaufen. Stattdessen sollten sie Projekte mit klarem Rechtsstatus, attraktiven Produkten oder Gebieten mit umfassender Ausstattung wählen.

Der Experte Nguyen Anh Que erläuterte die gegensätzlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen und sagte, dass der Investitionsbedarf der Menschen in Hanoi sehr groß sei. Früher gingen sie zum Kauf und Verkauf von Immobilien oft in andere Provinzen, was dem regionalen Markt mehr Dynamik verlieh.

Nach zwei Jahren schleppender Immobilienmarktlage haben die Investoren in Hanoi jedoch ihr Verhalten geändert. Anstatt wie zuvor „vor der Küste zu fischen“, zogen sie den Cashflow aus den Provinzen ab und investierten stattdessen in Cashflow-Immobiliensegmente im Zentrum von Hanoi, wie etwa Wohnungen, Häuser in Gassen, Stadthäuser, Villen und Grundstücke in Vororten. Aus diesem Grund hat sich der Immobilienmarkt in Hanoi in letzter Zeit erhitzt.

Ihm zufolge erreichten die Preise aller Immobiliensegmente in Hanoi im April ihren Höhepunkt. Bei Wohnungen gab es Projekte, deren Preise in letzter Zeit weiter gestiegen sind, dies ist jedoch nur lokal und repräsentiert nicht den gesamten Markt. Was vorstädtisches Land betrifft, haben einige Leute, die frühzeitig zwischen 2022 und 2023 investiert haben, begonnen, Gewinne zu erzielen.

Herr Que gab eine Prognose ab und sagte, dass einige Leute in der kommenden Zeit dazu neigen würden, ihren Cashflow in die Provinzen zu verlagern, wo die Immobilienpreise in der letzten Zeit nicht stark gestiegen seien.

Allerdings wird es erst in den Jahren 2026–2027 wieder zu einer Belebung des provinziellen Grundstücksmarktes kommen. Insbesondere Provinzen mit Vorteilen in der industriellen und touristischen Entwicklung werden zuerst von den Geldströmen profitieren, die sich dann auf viele weitere Provinzen und Städte verteilen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm