Der Markt schwächelt, Käufer warten ab, was sagt das Justizministerium zu dem Vorschlag, hohe Steuern auf Immobilien-„Surfen“ einzuführen?

Das Justizministerium ist der Ansicht, dass eine Besteuerung auf Basis der Besitzdauer nicht praktikabel ist; die Wohnungspreise in Hanoi stagnieren und werden voraussichtlich nicht wesentlich sinken; Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Überprüfung des aktuellen Status bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hausurkunden eingestellt... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

In Vietnam wird derzeit bei Immobilientransaktionen eine Einkommensteuer in Höhe von 2 % des Transaktionswertes erhoben, unabhängig von der Besitzdauer. (Quelle: DN&TT)

Das Justizministerium äußert sich zu den hohen Steuern auf Immobilienspekulationen.

Laut Justizministerium ist eine Besteuerung von Immobilien auf Basis der Besitzdauer aufgrund der mangelnden Einheitlichkeit des Steuer- und Grundbuchsystems nicht praktikabel; weiterer Forschungsbedarf besteht. Stellungnahme des Justizministeriums zum Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Ersetzung des bestehenden Einkommensteuergesetzes.

In ihrem Entwurf für die Regierung schlug das Finanzministerium vor, die Besteuerung von persönlichen Einkünften aus Immobilienverkäufen auf Basis der Haltedauer zu prüfen und umzusetzen, wie es in einigen Ländern bereits praktiziert wird. Die konkreten Steuersätze müssten jedoch ermittelt und entsprechend der tatsächlichen Funktionsweise des Immobilienmarktes festgelegt werden. Ziel dieses Vorschlags ist es, Richtlinien und Vorgaben zu institutionalisieren, ein angemessenes Regulierungsniveau zu gewährleisten und Spekulationen sowie Immobilienblasen zu vermeiden.

Das Justizministerium merkte an, dass die konkreten Steuersätze recherchiert und angemessen festgelegt werden müssten, um den tatsächlichen Stand der Immobilienmarktentwicklung widerzuspiegeln.

Zur Umsetzung dieser Politik ist eine Synchronisierung mit dem Prozess der Vervollkommnung der Richtlinien in Bezug auf Land und Wohnen sowie mit der Synchronisierung und Bereitstellung der informationstechnischen Infrastruktur für die Land- und Immobilienregistrierung erforderlich.

Das Ministerium ist daher der Ansicht, dass die Lösung der Steuererhebung auf Basis der Haltedauer nicht praktikabel ist, und empfiehlt dem Finanzministerium, die Politik weiter zu erforschen und zu perfektionieren, bevor sie angewendet wird, um Effektivität und Durchführbarkeit zu gewährleisten.

Derzeit wird in Vietnam die Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen mit einem festen Satz von 2% auf den Transaktionswert erhoben, unabhängig von der Besitzdauer.

Im September 2024 teilte das Bauministerium in einem offiziellen Schreiben an das Regierungsbüro für Immobilienpreisberichterstattung mit, dass es eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer mehrerer Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen werde, um Spekulationen und kurzfristige gewinnbringende Käufe und Verkäufe einzudämmen. Der Vorschlag erfolgte vor dem Hintergrund des seit Jahresbeginn kontinuierlich und stark steigenden Immobilien- und Wohnungspreises.

Der Markt stagniert, ein starker Preisverfall ist unwahrscheinlich.

Das Gesetz über Land, Immobilienwirtschaft und Wohnungsbau ist seit sechs Monaten in Kraft. Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landangelegenheiten (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte zur Auswirkungen des Gesetzes auf den Immobilienmarkt, es sei noch zu früh. Es brauche Zeit, bis sich das Gesetz in der Praxis bemerkbar mache.

Auf dem Seminar „Immobilien im Jahr 2025 – Chancen in Herausforderungen finden“, das am 11. Februar von der Zeitung Dan Viet veranstaltet wurde, bemerkte Herr Binh, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit „schrecklich gestiegen“ seien.

Insbesondere von Ende 2023 bis 2024 werden die Preise weiterhin stark steigen. Neue Wohnungen unter 50 Millionen VND/m² sind fast vollständig verschwunden, und viele ältere, seit Jahren bewohnte Wohnungen kosten mittlerweile über 70 Millionen VND/m². Selbst in alten Sozialwohnungsgebieten haben sich die Preise um das 1,5- bis 2-Fache erhöht, was es für Normalverdiener sehr schwierig macht, Wohnraum zu finden. Selbst Menschen mit 3 bis 4 Milliarden VND haben es schwer, eine angemessene Wohnung zu finden.

Dies erschwert es nicht nur Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, ein Eigenheim zu erwerben, sondern beeinträchtigt auch die Nachhaltigkeit des Marktes.

Herr Binh analysierte diesen Preisanstieg und sagte, dass er nicht nur auf ein unzureichendes Angebot zurückzuführen sei, sondern auch die Marktpsychologie eine große Rolle spiele.

„Wie schon Nachrichten über Grundstücksauktionen – allein die Meldung, dass hier und da hohe Preise erzielt werden, beeinflusst die Psychologie derjenigen, die nicht schnell kaufen, erheblich. Selbst wenn das tatsächliche Angebot den Markt noch nicht erreicht hat, kann allein die Kenntnis von steigenden Angebotszahlen dazu führen, dass die Preise nicht weiter steigen“, sagte Herr Binh. Sobald sich eine neue Preisspanne etabliert hat und das Angebot steigt, beginnt sich der Markt zu verlangsamen.

„In naher Zukunft werden neue Immobilienprodukte auf den Markt kommen und entsprechende Richtlinien verabschiedet werden. Dadurch werden sich der Immobilienmarkt und die Preise stabilisieren. Dann können sich auch Arbeitnehmer leichter Wohneigentum leisten. Die Stimmung der Anleger wird sich ebenfalls beruhigen“, sagte Herr Binh.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands und Präsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, sagte außerdem, dass die Immobilienpreise im Jahr 2025 tendenziell vernünftiger angepasst werden als der übermäßige Anstieg gegenüber dem Jahr 2024.

Laut dieser Person wird eine deutliche Reduzierung jedoch schwierig zu erreichen sein, da einige Faktoren wie Grundstückspreise, Grundstückspreislisten und Kosten Anzeichen dafür geben, dass sie einen Inputdruck auf die Kosten von Immobilienprodukten ausüben.

„Sowohl die Realnachfrage als auch die Investitionsnachfrage werden 2025 tendenziell steigen. Ich gehe davon aus, dass die Transaktionen 2025 aufgrund günstigerer Angebotsbedingungen, stabilerer Marktsegmente und insbesondere stabilerer Preise, die sich auf einem guten Niveau halten werden, deutlich zunehmen werden. Insgesamt wird der Markt aktiver sein als 2024. Die Angebots- und Nachfrageindikatoren haben sich zwar verbessert, werden aber das Niveau von 2018/19 nicht wieder erreichen“, so die Einschätzung von Herrn Dinh.

Mit Blick auf die Chancen für Immobilieninvestoren im Jahr 2025 stellte Herr Nguyen Van Dinh fest, dass die Wohnungspreise in den Stadtzentren derzeit zu hoch sind. Der Experte empfiehlt daher, sich nach neuen Stadtgebieten mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung umzusehen.

Die Wohnungspreise in Hanoi bleiben stabil

Der Wohnungsmarkt in Hanoi verzeichnete nach dem chinesischen Neujahr 2025 keine nennenswerten Preisschwankungen. Im Allgemeinen sind die Verkaufspreise weiterhin auf dem Niveau vor Tet. Dies steht im deutlichen Gegensatz zum Vorjahr, als die Preise nach Tet kontinuierlich schwankten – und damit eine Phase stetiger Preissteigerungen im Jahr 2024 einleitete.

Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn nach Tet ergab, dass die Verkaufspreise von Wohnungen in vielen Projekten im Vergleich zu vor Tet unverändert blieben. So schwankte beispielsweise im Projekt An Binh Plaza (Nam Tu Liem) der Verkaufspreis von 2-Zimmer-Wohnungen mit einem Badezimmer und einer 50-jährigen Eigentumsdauer weiterhin zwischen 3,3 und 3,5 Milliarden VND pro Wohnung. Wohnungen gleicher Größe mit langfristiger Eigentumsdauer kosteten weiterhin 4,3 bis 4,4 Milliarden VND pro Wohnung. 3-Zimmer-Wohnungen mit langfristiger Eigentumsdauer und einer Fläche von über 80 m² wurden weiterhin für 6 bis 6,2 Milliarden VND pro Wohnung angeboten, während 3-Zimmer-Wohnungen mit 50-jähriger Eigentumsdauer weiterhin etwa 5 Milliarden VND pro Wohnung kosteten.

Auch im FLC-Komplex in der Pham-Hung-Straße (Bezirk Nam Tu Liem) haben sich die Verkaufspreise der Wohnungen nach Tet nicht wesentlich verändert. Wohnungen mit einer Fläche von über 50 m² kosten weiterhin zwischen 3,9 und 4,2 Milliarden VND pro Wohnung. Wohnungen mit einer Fläche von über 70 m² lagen vor Tet noch bei 5,2 bis 5,5 Milliarden VND pro Wohnung.

Auch im Bezirk Nam Tu Liem werden die 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern im Projekt Golden Palace weiterhin zum Preis von 4,6 bis 4,7 Milliarden VND pro Wohnung angeboten, wie Ende 2024. Im Projekt Garden Hill liegen die Preise für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern weiterhin bei 4,5 bis 4,7 Milliarden VND.

Im Projekt Golden Field liegt der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern im Allgemeinen weiterhin bei dem bisherigen Standardniveau von etwa 4,7 Milliarden VND pro Wohnung. Allerdings haben sich in diesem Projekt 2-3 Einheiten auf dem Markt gezeigt, deren Eigentümer dringend verkaufen müssen, weshalb sie einer Preissenkung auf 4,5-4,6 Milliarden VND pro Wohnung zustimmen.

Im Bezirk Thanh Xuan ist der Verkaufspreis von Wohnungen im Hanoi Center Point mit 2 Schlafzimmern und 2 Badezimmern immer noch derselbe wie vor Tet, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis bei 5,7-5,8 Milliarden VND/Wohnung liegt.

Die Wohnungen im Projekt Gold Season (Thanh Xuan) bewegen sich weiterhin in einer Preisspanne von 8 Milliarden VND für 3-Zimmer-Wohnungen und rund 6 Milliarden VND für 2-Zimmer-Wohnungen. Ähnliche Preise gelten auch für Wohnprojekte im Bezirk Cau Giay wie HomeCity, Central Field und Discovery Complex.

Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Maklern und Börsenhändlern befindet sich die Gruppe der Immobilienkäufer nach Tet weiterhin in einer abwartenden Haltung hinsichtlich der Preisentwicklung.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, erklärte, dass die Wohnungspreise im Jahr 2025 voraussichtlich kaum sinken werden. Der Grund dafür sei, dass das neue Angebot auf dem Markt im Jahr 2025 hauptsächlich auf das gehobene und luxuriöse Segment in Großstädten konzentriert sein werde. Daher würden die Wohnungspreise weiterhin hoch bleiben. Das Angebot an Sozialwohnungen werde zwar im Jahr 2025 voraussichtlich steigen, aber im Vergleich zum Bedarf der Bevölkerung immer noch extrem gering sein. Das Angebot an günstigem Wohnraum sei nach wie vor äußerst knapp. Daher werde das Wohnungspreisniveau kaum sinken, sondern sich lediglich auf einem stabilen Niveau halten.

Ho-Chi-Minh-Stadt verzichtet auf die Überprüfung des aktuellen Status bei der Erteilung von Grundstücks- und Hauszertifikaten.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat soeben einen Beschluss zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Verordnung über die Koordinierung des Bauauftragsmanagements (im Folgenden: Baumanagementverordnung) in der Stadt erlassen.

Mit dem Beschluss vom 1. April 2024 wurden die Vorschriften für die Baugenehmigungsverwaltung in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. Darin legt Absatz 1, Artikel 10 die Zuständigkeiten des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT), des städtischen Grundbuchamts und seiner angeschlossenen Zweigstellen wie folgt fest:

„Im Rahmen der Bearbeitung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von Grundstückseigentum, insbesondere bei der Überprüfung des aktuellen Zustands von Häusern oder Bauarbeiten gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts, wird die Akte, falls Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, zur Prüfung und weiteren Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen an die zuständige Behörde weitergeleitet.“

In der kürzlich erlassenen Entscheidung änderte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmung wie folgt: „Werden im Rahmen der Verfahren zur Zertifizierung von mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt, ist der zuständigen Behörde eine schriftliche Mitteilung zur Prüfung und weiteren Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu übermitteln.“

Die obige Änderung bedeutet, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das städtische Grundbuchamt und seine angeschlossenen Zweigstellen nicht mehr verpflichtet sind, den aktuellen Zustand von Häusern oder Bauarbeiten bei der Ausstellung von Bescheinigungen zu überprüfen.

Mit der überarbeiteten und ergänzten Entscheidung wurde die Verantwortung der Polizei von Ho-Chi-Minh-Stadt aufgehoben, die Polizei auf Bezirksebene anzuweisen, die Kontrollen zu verstärken und Bauarbeiten, die gegen die Bauordnung verstoßen, in dem von ihr verwalteten Gebiet umgehend zu erkennen, um Ratschläge zum weiteren Vorgehen zu erhalten.

Darüber hinaus entzieht die neue Verordnung dem Planungs- und Investitionsministerium die Verantwortung, sich mit dem Volkskomitee des Bezirks abzustimmen, um Unternehmen aufzufordern, ihre Gewerbeanmeldungen gemäß dem Beschluss zur Behandlung von Ordnungswidrigkeiten bei der Angabe unredlicher oder ungenauer Angaben neu zu registrieren.

Hinsichtlich der Zuständigkeit für die Erstellung von Aufzeichnungen über Ordnungswidrigkeiten und die Beratung über administrative Sanktionen wird in der neuen Verordnung die Formulierung „innerhalb von 2 Arbeitstagen ab dem Datum der Erstellung der Aufzeichnungen über Ordnungswidrigkeiten“ gestrichen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html