Lager- und Fabrikmarkt boomt

Nach einer Phase der Stagnation verzeichnet der Markt für Fertiglagerhallen und Fabriken im Süden nun wieder viele Transaktionen und weist langfristig viele positive Aussichten auf.

Die Nachfrage ist positiver

Im dritten Quartal 2024 wird das moderne Fertiglagersegment in der südlichen Region über mehr als 103.000 m2 neue Lagerhallen verfügen, die von BWID und dem Vietnam Industrial Park entwickelt wurden.

Konkret markierte BWID seine Präsenz in Long An mit der Fertigstellung eines zweistöckigen Lagerhausprojekts mit einer Gesamtfläche von 64.000 m2. Gleichzeitig startete Vietnam Industrial Parks die zweite Phase der Projekte im Industriepark Ho Nai ( Dong Nai ) und im Industriepark Phu An Thanh (Long An). Dabei werden fast 40.000 m2 Mehrzweckfläche geschaffen, die sowohl als Lager- als auch als Produktionsfläche dient.

Der Trend zur Vermögensumwandlung setzte sich im letzten Quartal fort. Dem Bericht von JLL Vietnam zufolge wurden im nördlichen Gebiet der Provinz Binh Duong über 18.000 Quadratmeter eines Fertiglagerprojekts verzeichnet, das in eine Fertigfabrik umgewandelt wird. Bis zum Ende des dritten Quartals 2024 wurde das Gesamtangebot an modernen Fertiglagern auf 2 Millionen m2 erhöht, was einem Anstieg von 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und 14,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon machen BWID und Mapletree 30 % bzw. 20 % des Gesamtangebots aus.

Der Markt für Industrieimmobilien war früher ein traditioneller Markt, der hauptsächlich von inländischen Investoren entwickelt wurde. In den letzten Jahren konnten wir jedoch ein stärkeres Interesse und Investitionen von ausländischen Investoren aus Singapur, Korea und Thailand beobachten.

- Frau Pham Ngoc Thien Thanh, Leiterin der Forschungs- und Beratungsabteilung von CBRE in Ho-Chi-Minh-Stadt

Das Angebot hat zugenommen, auch die Auslastung ist positiv. Laut JLL startete der Logistikmarkt im Süden nach einer Phase der Stagnation mit einer positiven Nettoabsorption in die zweite Jahreshälfte und erreichte im dritten Quartal 2024 fast 160.000 m2. Neue Mietverträge wurden hauptsächlich von Mietern abgeschlossen, die den Inlandsmarkt bedienen, darunter Hersteller und Drittanbieter von Logistikdienstleistungen (3PL). Dementsprechend sind Einrichtungen in Kerngebieten mit guter Anbindung an Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin gefragt.

CBRE verzeichnete im letzten Quartal zudem eine lebhafte Vermietungsaktivität sowohl bei Lagerhallen als auch bei Fertigfabriken. Die durchschnittliche Lagerauslastung stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % auf 68 %; Die Belegungsrate fertiger Fabriken stieg im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 84 %. Kunden mit Bedarf an Fertighallen im Süden sind Hersteller aus den Bereichen Hochtechnologie, elektronische Bauteile, Logistik sowie expandierende Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce.

Herr Alex Crane, CEO von Knight Frank Vietnam, kommentierte, dass die Anleger aufgrund externer Faktoren vorsichtig an den Markt herangehen, der Markt jedoch immer noch einige Anzeichen einer Erholung zeige. Er sagte, das verbesserte Angebot und ein leichter Anstieg der Angebotsmieten zeigten, dass das Vertrauen der Unternehmen in die langfristigen Aussichten des Marktes wachse.

„Die kontinuierliche Entwicklung und Nutzung fertiger Fabriken ist ein positives Signal und motiviert die Mieter, Vietnam als geeigneten Standort für Investitionen oder Geschäftserweiterungen in Betracht zu ziehen“, sagte Alex Crane.

Darüber hinaus ist der südliche Lagermarkt diesem Experten zufolge vor allem von der Exportnachfrage und dem Wachstum des Inlandsverbrauchs abhängig. Nach 2024, wenn die Wahlen weltweit und insbesondere die US-Präsidentschaftswahlen enden, wird die Marktnachfrage deutlicher und könnte die Lagernachfrage im Süden ankurbeln.

Rabatt zur Stimulierung der Liquidität

Die Marktliquidität im Lager- und Fabriksegment hat sich stark verbessert, aber Frau Trang Le, Senior Director of Consulting and Research (JLL Vietnam), räumte ein, dass die Nachfrage im Vergleich zum Ende des letzten Jahres immer noch relativ gering sei. „Die Exporte haben sich noch nicht vollständig erholt, daher behalten die Vertriebszentren ihre derzeitige Größe bei, anstatt sie zu erweitern, um dem üblichen Warenanstieg am Jahresende zuvorzukommen.“

Um die Liquidität aufrechtzuerhalten, sagte Frau Trang, hätten einige Projekte mit geringer Mietrendite eine stärkere Konjunkturstrategie durch die Senkung der Mietpreise angewandt. Insbesondere in aufstrebenden Gebieten außerhalb des Zentrums sanken die Mietpreise im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal deutlich, während die Preise im Kerngebiet stabil blieben.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für moderne Fertiglagerhallen im Süden sank leicht auf 4,85 USD/m2/Monat, ein Rückgang von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch ein Anstieg von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr.

„Vermieter bleiben flexibel und erleichtern Verhandlungen, um Mieter in einem schleppenden Marktumfeld zu unterstützen. Ein wichtiger Anreiz bei einigen neu fertiggestellten Lagerhallen ist eine mietfreie Zeit von mehr als sechs Monaten bei einer dreijährigen Mietvertragslaufzeit“, fügte Frau Trang hinzu. Da das vierte Quartal üblicherweise die Hochsaison ist, dürfte sich die Mietsituation in den letzten Monaten des Jahres verbessern, allerdings ist die erwartete Verbesserung nicht allzu dramatisch.

Alex Crane teilt diese Ansicht und meint, dass der Lagermarkt aufgrund des gestiegenen Angebots und der geringeren Aufnahme kurzfristig mit einigen Schwierigkeiten konfrontiert sein werde. Der Experte ist jedoch der Ansicht, dass die mittel- bis langfristigen Aussichten für Industrieimmobilien im Süden weiterhin sehr positiv seien und es viele hochwertige Projekte mit erschwinglichen Mietpreisen gebe.

Experten von Knight Frank prognostizieren, dass sich der Markt bis 2025 deutlich erholen wird. Mehrere Projekte, die sich in der vorherigen Periode verzögert hatten, wurden inzwischen abgeschlossen. Gleichzeitig wächst das Vertrauen der Investoren, was voraussichtlich zu einer steigenden Nachfrage nach Industriegrundstücken führen wird. Die strategische Lage der Region, die verbesserte Infrastruktur und die Vorzugspolitik werden weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und der Förderung des Wirtschaftswachstums spielen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html