Der Markt für Lagerhallen und Fabriken boomt.

Nach einer Phase der Stagnation erlebt der Markt für fertig gebaute Lagerhallen und Fabriken im Süden einen Aufschwung und zeigt viele positive langfristige Perspektiven.

Günstigere Nachfrage

Im dritten Quartal 2024 wurden im südlichen Vietnam durch die Entwicklung von BWID und KCN Vietnam im Segment der modernen, bezugsfertigen Lagerhallen mehr als 103.000 m² neue Lagerfläche geschaffen.

Konkret unterstrich BWID seine Präsenz in Long An mit der Fertigstellung eines zweistöckigen Lagerhausprojekts mit einer Gesamtfläche von 64.000 m². Gleichzeitig startete KCN Vietnam die zweite Phase seiner Projekte im Industriepark Ho Nai (Dong Nai) und im Industriepark Phu An Thanh (Long An) und schuf damit fast 40.000 m² zusätzliche multifunktionale Fläche für Lager- und Produktionszwecke.

Der Trend zur Nutzungsänderung von Immobilien setzte sich im letzten Quartal fort. Laut einem Bericht von JLL Vietnam wurden in der nördlichen Provinz Binh Duong über 18.000 m² eines Fertiglagerprojekts in eine Fertigfabrik umgewandelt. Bis Ende des dritten Quartals 2024 stieg das Gesamtangebot an modernen Fertiglagerhallen auf 2 Millionen m², ein Plus von 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und 14,7 % gegenüber dem Vorjahr. BWID und Mapletree trugen davon 30 % bzw. 20 % zum Gesamtangebot bei.

Der Markt für Industrieimmobilien war lange Zeit ein traditioneller Markt, der hauptsächlich von inländischen Investoren entwickelt wurde. In den letzten Jahren ist jedoch ein verstärktes Interesse und höhere Investitionen von ausländischen Investoren, insbesondere aus Singapur, Südkorea und Thailand, zu verzeichnen.

- Frau Pham Ngoc Thien Thanh, Leiterin der Forschungs- und Beratungsabteilung bei CBRE in Ho-Chi-Minh-Stadt

Das Angebot steigt, und auch die Auslastungsraten sind günstig. Laut JLL verzeichnete der südchinesische Lagerimmobilienmarkt nach einer Phase der Stagnation im zweiten Halbjahr einen positiven Nettoflächenumsatz von fast 160.000 m² im dritten Quartal 2024. Die Neuvermietungen wurden hauptsächlich von Mietern abgeschlossen, die den Inlandsmarkt bedienen, darunter Hersteller und Logistikdienstleister (3PL). Dementsprechend besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilien in zentralen Lagen mit guter Anbindung an Ho-Chi-Minh-Stadt.

CBRE verzeichnete im vergangenen Quartal eine rege Vermietungstätigkeit sowohl bei Lagerhallen als auch bei bezugsfertigen Fabrikhallen. Die durchschnittliche Auslastung der Lagerhallen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % auf 68 %, die der bezugsfertigen Fabrikhallen um 3 % auf 84 %. Kunden, die im Süden bezugsfertige Lagerhallen suchten, kamen aus den Bereichen Hightech, Elektronikkomponenten und Logistik sowie aus dem expandierenden E-Commerce.

Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam, erklärte, dass Investoren aufgrund externer Faktoren den Markt zwar vorsichtig angehen, dieser aber dennoch Anzeichen einer Erholung zeige. Er ist der Ansicht, dass das verbesserte Angebot in Verbindung mit einem leichten Anstieg der Mietpreise auf ein wachsendes Vertrauen der Unternehmen in die langfristigen Marktaussichten hindeutet.

„Die kontinuierliche Entwicklung und der Betrieb von fertigen Fabrikhallen sind ein positives Zeichen und geben Mietern einen größeren Anreiz, Vietnam als geeigneten Standort für Investitionen oder Geschäftserweiterungen in Betracht zu ziehen“, sagte Alex Crane.

Laut diesem Experten hängt der Lagermarkt in Südvietnam primär von der Exportnachfrage und dem Wachstum des Binnenkonsums ab. Nach 2024, mit dem Abschluss der weltweiten Wahlen, insbesondere der US-Präsidentschaftswahlen, wird sich die Marktnachfrage klarer abzeichnen und könnte den Lagerbedarf in Südvietnam weiter ankurbeln.

Preissenkungen zur Steigerung der Liquidität.

Die Marktliquidität im Lager- und Fabriksegment hat sich deutlich verbessert, doch Frau Trang Le, Senior Director Consulting and Research (JLL Vietnam), stellt fest, dass die Nachfrage im Vergleich zum Jahresende der Vorjahre weiterhin relativ gering ist. „Die Exporte haben sich noch nicht vollständig erholt, daher behalten die Distributionszentren ihre aktuelle Größe bei, anstatt zu expandieren, um den üblichen Warenanstieg zum Jahresende zu antizipieren.“

Um die Liquidität zu sichern, erklärte Frau Trang, dass einige Projekte mit niedrigen Mietrenditen eine aggressivere Strategie zur Nachfrageankurbelung durch Preissenkungen verfolgt hätten. Insbesondere in aufstrebenden Gebieten außerhalb des Stadtzentrums seien die Mietpreise im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal deutlich gesunken, während sie im Stadtkern stabil geblieben seien.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für moderne, bezugsfertige Lagerhallen im Süden sank leicht auf 4,85 $/m²/Monat, ein Rückgang von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch ein Anstieg von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr.

„Vermieter zeigen sich flexibel und verhandlungsbereit, um Mieter in diesem schwächelnden Markt zu unterstützen. Ein bemerkenswerter Anreiz bei einigen neu fertiggestellten Lagerhallen ist eine mietfreie Zeit von über sechs Monaten bei einem Dreijahresvertrag“, fügte Frau Trang hinzu. Die Vermietungssituation dürfte sich in den letzten Monaten des Jahres verbessern, da das vierte Quartal üblicherweise die Hauptsaison ist. Eine dramatische Verbesserung wird jedoch nicht erwartet.

Alex Crane teilt diese Ansicht und geht davon aus, dass der Lagermarkt kurzfristig aufgrund des erhöhten Angebots und der geringeren Nachfrage vor einigen Herausforderungen stehen wird. Der Experte ist jedoch überzeugt, dass die mittel- bis langfristigen Aussichten für Industrieimmobilien im Süden weiterhin sehr positiv sind, da viele hochwertige Projekte erschwingliche Mietpreise bieten.

Mit Blick auf das Jahr 2025 prognostizieren die Experten von Knight Frank eine deutliche Markterholung. Mehrere zuvor verzögerte Projekte wurden inzwischen abgeschlossen, und das wachsende Vertrauen der Investoren dürfte die Nachfrage nach Industrieflächen weiter ankurbeln. Die strategische Lage der Region, die verbesserte Infrastruktur und die günstige Rahmenbedingungen werden auch weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und der Förderung des Wirtschaftswachstums spielen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html