Führt das Rundschreiben 22/2023 tatsächlich zu mehr Hürden für den Immobilienmarkt?

Ende 2023 erließ die Staatsbank das Rundschreiben Nr. 22/2023 TT-NHNN, mit dem einige Artikel des Rundschreibens Nr. 41/2016 TT-NHNN zur Regelung der Eigenkapitalquoten für Banken geändert und ergänzt wurden. Das Rundschreiben 22/2023 tritt am 1. Juli 2024 in Kraft.

Der Leiter der Rechtsabteilung (Staatsbank) bestätigte, dass die Bestimmungen im Rundschreiben 22/2023 die Verpfändung zukünftiger Immobilien zur Kapitalaufnahme für den Hauskauf nicht einschränken.

Der Immobilienmarkt geriet jedoch kürzlich in Aufruhr, als der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) „entdeckte“, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023 eine Bestimmung enthält, die so interpretiert wird, dass es „Privatpersonen in Zukunft nicht erlaubt, Kredite zum Kauf von Gewerbeimmobilien aufzunehmen, die durch dieses Haus besichert sind…“.

HoREA erklärte insbesondere, dass mit dem Rundschreiben 22/2023 Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016 über immobilienbesicherte Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern geändert wird, die gemäß Kaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt wurden.

HoREA ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung vielen Menschen, die einen Kredit zum Kauf eines Hauses aufnehmen müssen, verdeutlicht, dass zukünftige Wohnbauten von Geschäftsbanken nicht mehr als Sicherheit für Kredite akzeptiert werden.

„Daher ist es Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen gemäß Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN nicht gestattet, Privatpersonen Kredite für den Kauf von „unfertigen Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. Gewerbeimmobilien, die erst in der Zukunft entstehen) zu gewähren, die durch das Haus selbst besichert (verpfändet) sind. Personen, die einen Kredit für den Kauf von „zukünftig entstehenden“ Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, müssen daher andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder mit anderen Vermögenswerten absichern“, schloss HoREA.

Daher hat dieser Verband der Staatsbank ein Schreiben zukommen lassen, in dem er die Änderung und Ergänzung von Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 22/2023/TT-NHNN) vor Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 22/2023/TT-NHNN am 1. Juli 2024 beantragt. Andernfalls könnten negative Folgen entstehen, die den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern und dessen Erholung und Entwicklung kurz- wie langfristig beeinträchtigen.

Am 31. Januar bestätigte der Leiter der Rechtsabteilung der Staatsbank gegenüber einem Reporter der Zeitung Lao Dong, dass die Bestimmungen des Rundschreibens 22/2023 die Beleihung zukünftiger Immobilien zur Finanzierung von Hauskäufen nicht einschränken. Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023 besagt: „Das Haus ist gemäß Kaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt“ – lediglich eine Definition für Geschäftsbanken, um den Hypothekenkredit als Wohnungsbaudarlehen einzustufen. Daher werden zukünftige Immobilien von Geschäftsbanken weiterhin als Sicherheit für Kredite zum Kauf dieser Häuser akzeptiert.

Ähnlich äußerten sich auch führende Vertreter einiger Geschäftsbanken in Ho-Chi-Minh-Stadt, dass Banken auch nach Inkrafttreten des Rundschreibens 22/2023 weiterhin Kredite an Kunden vergeben werden, um Häuser zu kaufen, wobei die als Sicherheit dienenden Vermögenswerte zukünftige Häuser sind.

Quelle: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm