Chinas „Gegenmittel“ kann den Immobiliensektor nur schwer retten?

Nach Schätzungen von Goldman Sachs hat die Krise auf Chinas Wohnungsmarkt ihren Ursprung in Pekings Politik der „drei roten Linien“, die im August 2020 eingeführt wurde und die es Fondsentwicklern erschwerte, Kredite zu tätigen. Dies führte zu Zahlungsausfällen von Junk-Bonds in Höhe von mehr als 160 Milliarden Dollar.

Die Investmentbank teilte mit, dass die Preise für gebrauchte Häuser um 20 % gefallen seien, während der Neubau von Häusern gegenüber seinem Höchststand um 16 % zurückgegangen sei.

Ein im Bau befindliches Wohngebäude in Jinan, China, am Donnerstag, dem 9. Mai 2024. Foto: Bloomberg.

Als Reaktion darauf kündigte Peking ein historisches Rettungspaket an, das unter anderem Senkungen der Hypothekenzinsen und der Einlagenanforderungen vorsah, um den Wohnungsmarkt wiederzubeleben, der in seiner Blütezeit ein Viertel des Wirtschaftswachstums des Landes ausmachte.

Gleichzeitig hat das Land eine Kreditfazilität in Höhe von 300 Milliarden Yuan (über 42 Milliarden US-Dollar) eingerichtet, um staatlich subventionierte Wohnungsbauprojekte zu fördern. Städte und Provinzen werden dazu angehalten, die Mittel für den Ankauf von fertiggestellten, bezahlbaren Gewerbeimmobilien für soziale Wohnungsbauprogramme zu verwenden.

Nach Angaben der China Real Estate Information Corporation (CRIC) verzeichneten die 30 größten chinesischen Städte im Mai ein Transaktionsvolumen von insgesamt 10,8 Millionen Quadratmetern neuer Wohnimmobilien, ein Anstieg von 4 % gegenüber April.

Der Umsatz stieg um 23 % gegenüber dem monatlichen Durchschnitt des ersten Quartals von 8,77 Millionen Quadratmetern, lag aber um 34 % unter dem Umsatz im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

„Wir gehen davon aus, dass die Preise für neue Eigenheime in diesem Jahr um 5 bis 10 Prozent sinken werden, was sich im Vergleich zur Zeit vor dem Start des Rettungspakets durch Peking kaum verändert“, sagte Raymond Cheng, Geschäftsführer von CGS International Securities Hong Kong.

„Die Bauträger verzeichnen zwar eine Verbesserung der Verkaufszahlen, aber nicht so schnell wie erwartet. Transaktionsvolumen und Preise haben sich nicht wesentlich verändert, da die Käufer weiterhin vorsichtig sind“, sagte er und bezog sich dabei auf die Aussagen von sechs großen Immobilienentwicklern, darunter China Overseas Land and Investment, China Resources Land und Longfor Group.

Letzte Woche senkten große chinesische Städte wie Shanghai, Shenzhen und Guangzhou die Hypothekenzinsen und lockerten die Beschränkungen für den Hauskauf, um Käufer anzulocken. Lokale Medien berichteten von steigenden Anfragen und Besuchen in den örtlichen Immobilienverkaufszentren.

Wohngebäude im Bau im Rahmen des Elegant Lifestyle-Projekts von China Vanke in Shenzhen, China, am Mittwoch, dem 17. April 2024. Foto: Bloomberg.

So waren beispielsweise alle 422 Wohnungen eines neuen Luxusprojekts im Shanghaier Stadtbezirk Putuo, die im Durchschnitt 104.000 Yuan pro Quadratmeter kosteten, bereits zwei Stunden nach Verkaufsstart am 3. Juni ausverkauft, wie die lokale Zeitung Jiemian News berichtete.

Laut Daten von Centaline Property in Shanghai stiegen die Verkäufe neuer Eigenheime in der Woche bis zum 27. Mai um 35 Prozent, eine Woche nachdem die Stadtregierung die Beschränkungen für den Hauskauf gelockert und Subventionen zur Anwerbung von Käufern eingeführt hatte.

Doch solche Lichtblicke sind rar, da Preisstabilität sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt unerreichbar ist, während der Druck, überschüssige Lagerbestände abzubauen, weiterhin besteht.

„Es herrscht weiterhin ein Preiskampf zwischen Hausbesitzern und potenziellen Käufern“, sagte You Liangzhou, Inhaber des in Shanghai ansässigen Immobilienunternehmens Baonuo, und fügte hinzu, dass er in naher Zukunft keine Preiserholung erwarte. Daten des CRIC zeigen, dass sich der Markt der Stadt seit Jahresbeginn abgekühlt hat; die Gesamtzahl der Hauskäufe ging in den ersten fünf Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 43 % zurück.

„Die Immobilienpreise in Shenzhen haben sich nicht verändert, und die Bauträger beeilen sich, die Preise zu senken, um ihre Bestände abzubauen“, sagte Andy Li, China-Chef der Centaline Real Estate Agency.

„Das Vertrauen der Käufer ist sehr gering, und sie werden fernbleiben, solange sie nicht absolut niedrige Preise sehen“, fügte Herr Li hinzu.

Lediglich vier der 30 von CRIC erfassten Großstädte zeigten im Mai im Vergleich zum Vormonat Anzeichen einer Verbesserung der Lagerbestandsreduzierung. Der Zyklus war jedoch in allen 30 Städten länger als im Vorjahr; in 20 von ihnen wird die Reduzierung der Lagerbestände voraussichtlich mehr als 18 Monate dauern, so CRIC.

Kreditanalysten beurteilen die Aussichten für den chinesischen Immobilienmarkt düster. Fitch Ratings senkte diese Woche seine Umsatzprognose für dieses Jahr und rechnet nun mit einem Rückgang der Verkäufe um 15 bis 20 Prozent, verglichen mit der vorherigen Prognose von 5 bis 10 Prozent. Auch die Preise für neue Eigenheime sollen in diesem Jahr um 5 Prozent sinken.

„Wir prognostizieren für China einen durchschnittlichen langfristigen Wohnungsbedarf von 800 Millionen Quadratmetern“, so Fitch Ratings weiter. Diese Zahl sei „deutlich niedriger als in den Vorjahren, was darauf hindeutet, dass der Trend zur Konsolidierung der Branche noch einige Zeit anhalten dürfte.“

Khanh Vy (Laut SCMP)

Quelle: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html