Unklare Kaufverträge und rechtliche Schlupflöcher gefährden Hauskäufer bei Eigentumsstreitigkeiten mit Investoren in Mehrfamilienhäuser.
In Hanoi und einigen Provinzen sind in vielen Wohnhäusern Bilder von Bewohnern aufgetaucht, die mit Transparenten gegen Investoren protestieren. Die heftigsten Auseinandersetzungen drehen sich um Bereiche, gemeinschaftliche und private Einrichtungen wie Keller und Parkplätze, Gemeinschaftsräume, Fitnessstudios , Geschäfts- und Mietflächen. Experten und Juristen nennen zahlreiche Gründe für diese Situation.
Ein uneindeutiger Kaufvertrag kommt dem Investor zugute.
Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, analysierte, dass das Dekret 71/2010 zuvor die klare Angabe des privaten und gemeinschaftlichen Eigentums im Kaufvertrag für Wohnungen vorschrieb. Das Dekret 99/2015 zur Umsetzung des aktuellen Wohnungsgesetzes enthält diese Bestimmung jedoch nicht. Jedes Wohnprojekt hat einen separaten Kaufvertrag, dessen Inhalt unterschiedlich interpretiert werden kann, was zu Streitigkeiten führt. Viele von Investoren aufgesetzte Kaufverträge sind ungenau und lassen das gemeinschaftliche Eigentum sogar in einer für den Investor günstigen Weise aus.
Laut Herrn Khanh achten die meisten Käufer lediglich auf Preis und Qualität der Wohnung und schenken den vertraglichen Regelungen zum Miteigentum und Sondereigentum kaum Beachtung. Nach der Wohnungsübergabe hat die Eigentümergemeinschaft keine Grundlage mehr, die Miteigentums- und Sondereigentumsflächen mit dem Investor aufzuteilen. Daraus resultieren immer wieder Streitigkeiten über die Beiträge von Investor und Bewohnern zum Instandhaltungsfonds (2 % des Wohnungswerts bzw. der Eigentumsfläche).
Herr Nguyen Manh Ha, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, merkte an, dass viele Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnungen nicht den Vorschriften entsprechen, teilweise sogar illegal sind und daher zu Streitigkeiten führen. Beim Unterzeichnen eines Kaufvertrags lesen Käufer die Vertragsbedingungen oft nicht sorgfältig genug. Gleichzeitig wollen viele Investoren ihre Objekte verkaufen und geben daher falsche Angaben in der Werbung, indem sie beispielsweise die Nebenkosten in den Gemeinschaftsbereichen der Wohnungen kürzen, um sich selbst zu bereichern.
Bewohner und Büroangestellte des Bonanza-Gebäudes (23 Duy Tan, Hanoi) hielten am 23. April Transparente hoch, auf denen sie den Investor zu einem Dialog und zur Klärung strittiger Punkte aufforderten. Foto: Zur Verfügung gestellt von den Bewohnern.
Das Gesetz definiert Parkplätze für Mehrfamilienhäuser noch nicht konkret.
Der jüngste Streit um gemeinschaftliches und privates Eigentum in Mehrfamilienhäusern betrifft die Tiefgarage für Motorräder, Fahrräder und Autos. Laut geltendem Wohnungsrecht sind Fahrrad- und Motorradstellplätze gemeinschaftliches Eigentum. Für Autostellplätze hingegen müssen Wohnungskäufer diese mieten oder erwerben. Andernfalls wird der Stellplatz vom Bauträger verwaltet, und die Baukosten sind nicht im Kaufpreis der Wohnung enthalten.
Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Direktor der Anwaltskanzlei Truong Anh Tu, analysierte, dass der Parkplatz der Wohnung zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Verkaufspreis enthalten ist. Mit der Übergabe der Wohnung verliert der Investor sein Eigentumsrecht. Da der Verkaufspreis der Wohnung nicht fix ist, sondern im Laufe der Zeit schwankt, ist es schwierig nachzuweisen, dass der Investor die Kosten für den Bau des Parkplatzes nicht in den Verkaufspreis einkalkuliert hat.
Darüber hinaus ist der Parkplatz fest mit der Wohnfläche des Gebäudes verbunden und somit ein unverzichtbarer Bestandteil des Projekts. „Daher ist es schwierig, die Kosten für den Bau eines Parkplatzes vom Verkaufspreis der Wohnung zu trennen“, sagte Herr Tu.
Obwohl es viele Streitigkeiten um Parkplätze in Mehrfamilienhäusern gibt, enthalten weder das geltende Wohnungsgesetz noch der von der Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung beratene Entwurf eines überarbeiteten Wohnungsgesetzes Anpassungen zur konkreten Definition dieser Parkplätze. „Die unklare Definition von gemeinschaftlichem und privatem Eigentum ist die Ursache für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern, wobei die Bewohner am meisten darunter leiden“, sagte Herr Tu.
Die Bewohner des Wohnprojekts Kosmo Tay Ho forderten im März die Zahlung der Instandhaltungskosten vom Investor. Foto: Zur Verfügung gestellt von den Bewohnern
Keine öffentlichen Gebäudeaufzeichnungen
Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, wies auf die Mängel des aktuellen Wohnungsgesetzes und der dazugehörigen Rechtsvorschriften hin, die Investoren nicht dazu verpflichten, die rechtlichen Dokumente des Gebäudes zu veröffentlichen. Dazu gehören beispielsweise Nutzungsrechtebescheinigungen für Privateigentum, genehmigte Baupläne und geprüfte Projektabwicklungen. Legt der Investor keine transparenten Unterlagen vor, verfügen die Anwohner nicht über genügend Informationen, um gemeinschaftliches und privates Eigentum zu bestimmen.
Tatsächlich ist der Investor bei der Übergabe der Bauunterlagen an die Hausverwaltung verpflichtet, Dokumente wie die Fertigstellungspläne und den Grundriss des Parkplatzes vorzulegen. Herr Khanh erklärte jedoch, dass die Dokumente nicht beglaubigt werden müssen und der Investor daher auch Pläne des Parkplatzes einreichen kann, die nicht den Originaldokumenten entsprechen. Außerdem lässt sich nicht feststellen, ob die Baukosten des Parkplatzes im Verkaufspreis der Wohnung enthalten sind.
Die derzeitige Verwaltung und der Betrieb von Mehrfamilienhäusern involvieren fünf Akteure: staatliche Verwaltungsbehörden, Investoren, Verwaltungsräte, Management- und Betriebseinheiten sowie Wohnungseigentümer. Bei Streitigkeiten zwischen Bewohnern und Investoren ist das Eingreifen staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich. „Doch die geltenden gesetzlichen Bestimmungen lassen die staatlichen Behörden offenbar außen vor und überlassen die Entscheidungen den Investoren“, sagte Herr Khanh. Er wies darauf hin, dass Betroffene im Streitfall weder beim Bauamt noch beim Umweltamt die Bauakten anfordern können.
„Das Problem bei Wohnungsstreitigkeiten besteht darin, dass staatliche Stellen die Bauunterlagen nicht öffentlich zugänglich machen. Nur wenn die Menschen über rechtsgültige Dokumente verfügen, können sie klären, welche Bereiche gemeinschaftlich und welche privat besessen sind, und Streitigkeiten können schnell beigelegt werden“, sagte Herr Khanh.
Zusätzlich zu den oben genannten Gründen erklärte Herr Nguyen Ngoc Tuan, Chefinspektor des Bauministeriums, dass Streitigkeiten über gemeinschaftliches und privates Eigentum in Mehrfamilienhäusern auch auf mangelndes Rechtsbewusstsein, mangelnde Kooperation zwischen Investoren und der die Bewohner vertretenden Hausverwaltung zurückzuführen seien; Investoren würden willkürlich Funktionen ändern, in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen und es nutzen, die Wohnungsdokumente nicht oder nicht vollständig an die Hausverwaltung übergeben.
Doan-Darlehen
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