Nach vier Zinssenkungen seit Jahresbeginn hat die vietnamesische Staatsbank (SBV) eine Kehrtwende von vorsichtiger zu kontrollierter Lockerung der Geldpolitik signalisiert. Für Immobilienunternehmen ist die Zinsfrage jedoch weniger entscheidend als die Frage des Kapitalzugangs.
Ökonom , Dr. Nguyen Tri Hieu
Kürzlich wurde vorgeschlagen, Immobilienkredite in Form eines „geschlossenen Kreislaufs“ zu fördern. Demnach könnte die Bankenbranche spezielle Immobilienkreditpakete für bestimmte Preissegmente (mittleres und darunterliegendes Preissegment) entwickeln und anbieten. Die Kreditvergabe erfolgt in einem geschlossenen Kreislauf, wobei die Bank den gesamten Cashflow kontrolliert (Bank – Käufer – Investor – Bank).
Mit dieser Lösung müssen Investoren zwar Preisnachlässe hinnehmen, können aber gleichzeitig ihre Lagerbestände reduzieren. Sie soll dazu beitragen, das Wohnungsproblem von Menschen mit hohem Potenzial und ausreichendem Kapital zu lösen und Banken eine gezielte Kreditvergabe unter Berücksichtigung des Risikos zu ermöglichen.
Der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Nguyen Tri Hieu hält es jedoch für notwendig, die Realität des Immobilienmarktes im Hinblick auf die Beziehungen zwischen Banken, Investoren und Hauskäufern neu zu bewerten. Er weist darauf hin, dass Banken in den USA erst nach Fertigstellung des Projekts Kredite an Hauskäufer vergeben und den Wert der Immobilie schätzen können, sodass die Kunden die Investoren bezahlen können.
„In Vietnam ist die Vorgehensweise zwar kreativer, aber auch riskanter: Investoren fordern von den Hauskäufern Anzahlungen und Zahlungen je nach Baufortschritt. Das bedeutet, dass die Investoren Kredite von Banken aufgenommen haben, um zukünftige Projekte zu finanzieren, gleichzeitig aber weiterhin Geld von den Hauskäufern einziehen. Sobald sie über genügend Geld verfügen, verwenden sie es zur Finanzierung weiterer Projekte. Dieses Vorgehen birgt das Risiko, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird, obwohl die Hauskäufer bereits bezahlt haben“, analysierte der Experte.
Dr. Nguyen Tri Hieu sprach daher die Frage an, wie der Cashflow so gesteuert werden kann, dass der Hauskäufer am Ende ein Haus erhält, die Bank das Geld bekommt und der Investor das Projekt abschließt und Gewinn erzielt. Er erklärte, dass es in Vietnam in der Realität noch keinen Mechanismus für einen geschlossenen Kreditkreislauf gebe, da bei der Projektdurchführung zahlreiche Probleme aufträten.
„Die einfachste Lösung besteht darin, dass zukünftige Immobilienkäufer bei jedem Bauprojekt den Kaufpreis direkt an die Bank zahlen, um die ausstehenden Schulden des Projektinvestors zu reduzieren. Obwohl der Projektinhaber die Sicherheiten für das zukünftige Projekt besitzt, sinkt deren Wert mit dem Verkauf der Immobilie an die Käufer und wird von den ursprünglichen, von der Bank gehaltenen Schulden abgezogen. Die Bank akzeptiert den Wertverlust der Sicherheiten daher nur, wenn sich die ausstehenden Schulden entsprechend verringern“, erklärte der Experte.
Dr. Nguyen Tri Hieu erklärte, das aktuelle Problem der Kreditblockade im Immobiliensektor liege darin begründet, dass Banken den Cashflow nicht kontrollieren könnten und sich daher angesichts des eingefrorenen Immobilienmarktes nicht trauten, Kredite zu vergeben. Dementsprechend schlug er drei Lösungsansätze zur Behebung der Kreditblockade im Immobiliensektor vor.
Erstens sollten die geltenden Standards für die Immobilienfinanzierung nicht gesenkt werden. Unternehmen müssen weiterhin Cashflow, Gewinnmargen und Verschuldungsgrad berechnen und sicherstellen.
Zweitens müssen die kreditnehmenden Unternehmen ihre Finanzsysteme und Cashflows umstrukturieren, um ihre Schulden zurückzahlen zu können.
Drittens sollte es ein spezielles Darlehensprogramm zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus geben, ähnlich dem 30.000 Milliarden VND schweren Paket, das eingeführt wurde, um Unternehmen dabei zu unterstützen, Produkte anzubieten, die den Bedürfnissen der Mehrheit der Gesellschaft entsprechen.
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