Löst ein geschlossener Kreditkreislauf die Sackgasse auf dem Immobilienmarkt?

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Nach vier Senkungen der operativen Zinssätze seit Jahresbeginn hat die Staatsbank Vietnams (SBV) eine Kehrtwende von vorsichtiger zu kontrollierter Lockerung signalisiert. Für Immobilienunternehmen ist die Zinsfrage jedoch weniger wichtig als die Frage, ob sie Zugang zu Kapital haben.

Vertrauenskreis, engmaschig und sicher für den Immobilienmarkt, Bild 1 — Ökonom , Dr. Nguyen Tri Hieu

Kürzlich wurde vorgeschlagen, Immobilienkredite in Form eines „geschlossenen Kreislaufs“ zu fördern. Demnach kann die Bankenbranche Immobilienkreditpakete für bestimmte Preissegmente (mittleres und unteres Segment) prüfen und anbieten. Die Kreditvergabe erfolgt in einem geschlossenen Kreislauf, wobei die Bank 100 % des Cashflows kontrolliert (Bank – Immobilienkäufer – Investor – Bank).

Mit dieser Lösung müssen die Anleger bei der Senkung der Verkaufspreise zwar einen kleinen Verlust hinnehmen, können aber Lagerbestände freigeben. Diese Lösung soll dazu beitragen, das Wohnungsproblem von Menschen mit viel Potenzial und Kapitalspielraum zu lösen und den Banken dabei zu helfen, Kredite selektiv und mit kontrolliertem Risiko zu vergeben.

Der Ökonom Dr. Nguyen Tri Hieu ist jedoch der Ansicht, dass die Realität des Immobilienmarktes im Hinblick auf die Beziehung zwischen drei Parteien – Banken, Investoren und Hauskäufern – neu untersucht werden muss. Er weist darauf hin, dass Banken in den USA Hauskäufern erst nach Abschluss des Projekts Kredite gewähren und den Wert schätzen können, sodass die Kunden Geld haben, um die Investoren zu bezahlen.

„In Vietnam ist es kreativer, aber auch etwas gefährlicher: Investoren verlangen von Hauskäufern eine Anzahlung und zahlen entsprechend dem Baufortschritt. Das bedeutet, dass Investoren Kredite von Banken aufnehmen, um zukünftige Projekte zu entwickeln, gleichzeitig aber weiterhin Geld von Hauskäufern einsammeln. Wenn sie viel Geld haben, verwenden sie es zur Finanzierung anderer Projekte. Investoren, die mit beiden Händen fischen, riskieren, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird, obwohl die Hauskäufer bereits Geld bezahlt haben“, analysierte der Experte.

Dr. Nguyen Tri Hieu warf daher die Frage auf, wie der Cashflow so gesteuert werden könne, dass der Käufer am Ende sein Haus besitzt, die Bank das Geld erhält und der Investor das Projekt mit Gewinn abschließt. Er sagte, dass es in Vietnam in der Realität noch keinen Mechanismus für einen geschlossenen Kreditkreislauf gebe, da bei der Durchführung eines Projekts viele Probleme aufträten.

„Die einfache Lösung besteht darin, dass bei jedem zukünftigen Projekt die Käufer direkt an die Bank zahlen müssen, um die ausstehenden Schulden des Projektinvestors zu reduzieren. Obwohl der Projektbesitzer die Sicherheiten für das zukünftige Projekt besitzt, sinken diese beim Verkauf an Käufer schrittweise und werden von den ursprünglichen Immobilien der Bank abgezogen. Daher akzeptiert die Bank den Wertrückgang der Sicherheiten nur, wenn die ausstehenden Schulden entsprechend sinken“, so der Experte.

Dr. Nguyen Tri Hieu erklärte, das aktuelle Problem der „Blockade“ von Immobilienkrediten liege darin, dass die Banken den Cashflow nicht kontrollieren könnten und sich daher angesichts des eingefrorenen Immobilienmarktes nicht trauen, Kredite zu vergeben. Er schlug daher drei Lösungen zur Freigabe von Immobilienkrediten vor.

Erstens sollten die aktuellen Standards für Immobilienkredite nicht gesenkt werden. Unternehmen müssen weiterhin Cashflow, Gewinnkennzahlen und Verschuldungsquoten berechnen und sicherstellen.

Zweitens müssen die kreditnehmenden Unternehmen ihre Finanzsysteme und Cashflows umstrukturieren, um ihre Schulden zurückzahlen zu können.

Drittens sollte es ein spezielles Kreditprogramm zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus geben, wie das 30.000 Milliarden VND schwere Paket, das umgesetzt wurde, um Unternehmen dabei zu unterstützen, Produkte anzubieten, die den Bedürfnissen der Mehrheit der Gesellschaft entsprechen.

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