Nach vier Zinssenkungen seit Jahresbeginn hat die Staatsbank Vietnams (SBV) eine Kehrtwende von vorsichtiger zu kontrollierter Lockerung angekündigt. Für Immobilienunternehmen ist die Zinsfrage jedoch weniger wichtig als die Frage, ob sie Zugang zu Kapital haben.
Ökonom , Dr. Nguyen Tri Hieu
Kürzlich wurde vorgeschlagen, Immobilienkredite in Form eines „geschlossenen Kreislaufs“ zu fördern. Demnach kann die Bankenbranche Immobilienkreditpakete für bestimmte Preissegmente (mittleres und unteres Segment) prüfen und umsetzen. Die Kreditvergabe erfolgt in einem geschlossenen Kreislauf, wobei die Bank 100 % des Cashflows kontrolliert (Bank – Immobilienkäufer – Investor – Bank).
Mit dieser Lösung müssen die Anleger bei der Senkung der Verkaufspreise zwar einen kleinen Verlust hinnehmen, können aber ihre Lagerbestände freigeben. Diese Lösung soll dazu beitragen, das Wohnungsproblem von Menschen mit großem Potenzial und Kapitalspielraum zu lösen und den Banken eine selektive und risikokontrollierte Kreditvergabe zu ermöglichen.
Der Ökonom Dr. Nguyen Tri Hieu sagte jedoch, es sei notwendig, die Realität des Immobilienmarktes im Hinblick auf die Beziehung zwischen den drei Parteien – Banken, Investoren und Hauskäufern – neu zu betrachten. Er wies darauf hin, dass Banken in den USA Hauskäufern erst nach Abschluss des Projekts Kredite gewähren und den Wert schätzen können, damit die Kunden Geld haben, um die Investoren zu bezahlen.
In Vietnam ist es kreativer, aber auch etwas gefährlicher: Investoren verlangen von Hauskäufern eine Anzahlung und zahlen entsprechend dem Baufortschritt. Das bedeutet, dass Investoren Kredite von Banken aufnehmen, um zukünftige Projekte zu entwickeln, gleichzeitig aber Geld von Hauskäufern einsammeln. Wenn viel Geld vorhanden ist, verwenden Investoren es zur Finanzierung anderer Projekte. Investoren, die mit beiden Händen fischen, riskieren, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird, obwohl die Hauskäufer bereits bezahlt haben“, analysierte der Experte.
Dr. Nguyen Tri Hieu stellte daher die Frage, wie der Cashflow so gesteuert werden könne, dass Käufer am Ende ein Haus besitzen, die Bank das Geld erhält und der Investor das Projekt mit Gewinn abschließt. Er erklärte, dass es in Vietnam in der Praxis noch keinen Mechanismus für einen geschlossenen Kreditkreislauf gebe, da bei der Durchführung von Projekten viele Probleme aufträten.
Die einfache Lösung besteht darin, dass bei jedem zukünftigen Projekt die Hauskäufer direkt an die Bank zahlen müssen, um die ausstehenden Schulden des Projektinvestors zu reduzieren. Obwohl der Projektinhaber die Sicherheiten für das zukünftige Projekt besitzt, sinkt deren Wert beim Verkauf an Hauskäufer schrittweise und wird von den ursprünglichen Vermögenswerten der Bank abgezogen. Daher akzeptiert die Bank den Wertverlust der Sicherheiten nur, wenn die ausstehenden Schulden entsprechend sinken“, so der Experte.
Dr. Nguyen Tri Hieu erklärte, das aktuelle Problem der „Blockade“ von Immobilienkrediten liege darin, dass die Banken den Cashflow nicht kontrollieren könnten und sich daher angesichts des eingefrorenen Immobilienmarktes nicht trauen, Kredite zu vergeben. Er schlug daher drei Lösungen zur Freigabe von Immobilienkrediten vor.
Erstens: Die aktuellen Standards für Immobilienkredite dürfen nicht gesenkt werden. Unternehmen müssen weiterhin Cashflow, Gewinnkennzahlen und Verschuldungsquoten berechnen und sicherstellen.
Zweitens müssen die kreditnehmenden Unternehmen ihre Finanzsysteme und Cashflows umstrukturieren, um ihre Schulden zurückzahlen zu können.
Drittens sollte es ein spezielles Kreditprogramm zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus geben, wie das 30.000 Milliarden VND schwere Paket, das umgesetzt wurde, um Unternehmen dabei zu unterstützen, Produkte anzubieten, die den Bedürfnissen der Mehrheit der Gesellschaft entsprechen.
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