Η πόλη Χο Τσι Μινχ αξιοποιεί την TOD (Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές) για να αναδιαμορφώσει τους χώρους των μεγαλουπόλεων.

Το μοντέλο Ανάπτυξης Προσανατολισμένης στις Μεταφορές (TOD) θα πρέπει να αναγνωριστεί ως η ραχοκοκαλιά για την ανασυγκρότηση της πόλης Χο Τσι Μινχ μετά τη συγχώνευση.

Το σύστημα του μετρό ανοίγει νέες ευκαιρίες για την οικονομία της πόλης Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: QUANG DINH

Η συγχώνευση της πόλης Χο Τσι Μινχ, της Μπιν Ντουόνγκ και της Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου δεν είναι απλώς μια αλλαγή στον διοικητικό χάρτη.

Η συνέργεια μεταξύ ενός χρηματοοικονομικού κέντρου και κέντρου παροχής υπηρεσιών, ενός βιομηχανικού κόμβου και μιας διεθνούς ναυτιλιακής πύλης υπόσχεται να δημιουργήσει έναν ενιαίο πόλο οικονομικής ανάπτυξης με ανώτερη ανταγωνιστικότητα.

Η προϋπόθεση για την εφαρμογή της Ανάπτυξης με Προσανατολισμό στις Μεταφορές (TOD)

Ταυτόχρονα, η πίεση στις υποδομές, τη στέγαση και τις δημόσιες υπηρεσίες αυξάνεται εκθετικά, απαιτώντας ένα ανώτερο πολεοδομικό όραμα και θεσμικό πλαίσιο. Διαφορετικά, η μεγαλούπολη της πόλης Χο Τσι Μινχ κινδυνεύει να γίνει μια ανεξέλεγκτη γιγάντια οντότητα. Σε αυτή την περίπτωση, τα παλιά προβλήματα όχι μόνο θα παρέμεναν άλυτα, αλλά θα επιδεινώνονταν κιόλας.

Σε αυτό το πλαίσιο, το μοντέλο Ανάπτυξης Προσανατολισμένης στις Μεταφορές (TOD) αναγνωρίστηκε ως η ραχοκοκαλιά αυτής της ανασυγκρότησης. Η απόφαση συγχώνευσης κατέστησε έμμεσα παρωχημένα τα προηγούμενα μεμονωμένα σχέδια, δημιουργώντας παράλληλα μια χρυσή ευκαιρία για τη διαμόρφωση ενός εντελώς νέου αστικού σιδηροδρομικού δικτύου μήκους περίπου 1.000 χιλιομέτρων.

Δεν πρόκειται απλώς για έναν συνδυασμό παλαιών έργων, αλλά για μια στρατηγική χωρικής ανάπτυξης, με ένα δίκτυο μετρό που όχι μόνο διασχίζει το κέντρο αλλά εκτείνεται και πολύ πιο πέρα, συνδέοντας τις περιοχές με ουσιαστικό τρόπο. Έργα όπως η επέκταση της Γραμμής 1 του μετρό προς το Binh Duong , η σιδηροδρομική γραμμή Thu Thiem - Long Thanh ή η γραμμή Ho Chi Minh City - Can Gio (που ενδεχομένως να επεκταθεί προς το Vung Tau) είναι τα πρώτα κομμάτια αυτής της ραχοκοκαλιάς.

Αυτό το δίκτυο μεταφορών θα χρησιμεύσει ως βάση για την εφαρμογή του μοντέλου TOD (Transit Oriented Development - Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) σε υψηλότερο επίπεδο, παρόμοιο με αυτό που έχουν κάνει το Τόκιο ή η Σεούλ. Αυτή η προσέγγιση θα μετατρέψει κάθε σταθμό του μετρό από ένα απλό σημείο μεταφοράς σε έναν πυρήνα ενός ζωντανού αστικού κέντρου, αυτοδύναμου σε υπηρεσίες και απασχόληση.

Το σιδηροδρομικό σύστημα έχει γίνει ένα εργαλείο για την αναδιοργάνωση της χωρικής διάταξης της πόλης Χο Τσι Μινχ, προωθώντας την ισορροπημένη ανάπτυξη και μειώνοντας την πίεση στην κεντρική περιοχή. Ωστόσο, για να μετατρέψει αυτό το όραμα σε πραγματικότητα, η δημοτική αρχή πρέπει να αντιμετωπίσει τρία εγγενή πολιτικά εμπόδια, τα οποία είναι πλέον ακόμη πιο περίπλοκα σε περιφερειακή κλίμακα.

Αστικός χωροταξικός ανασχεδιασμός

Καταρχάς, υπάρχει το ζήτημα της γης . Η συγκέντρωση μεγάλων εκτάσεων γης για έργα TOD μέσω παραδοσιακών μηχανισμών διοικητικής απαλλοτρίωσης αποκαλύπτει πολλές αδυναμίες, όπως καθυστερήσεις, τεράστιο κόστος και κοινωνικές συγκρούσεις. Πολλές χώρες έχουν υιοθετήσει με επιτυχία ένα πιο αποτελεσματικό εργαλείο - το μοντέλο της «αναπροσαρμογής γης».

Η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει εντοπίσει την ανάπτυξη εμπορικών κέντρων και κέντρων παροχής υπηρεσιών υψηλής ποιότητας που σχετίζονται με την TOD (Ανάπτυξη με Προσανατολισμό στις Μεταφορές) - Φωτογραφία: QUANG DINH

Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, το Κράτος και ο λαός συνεργάζονται στον ανασχεδιασμό του χώρου, μοιράζοντας τα οφέλη από την αυξημένη αξία της γης μετά τις επενδύσεις σε υποδομές. Οι άνθρωποι γίνονται εταίροι αντί για εκείνους των οποίων η γη απαλλοτριώνεται. Παρόλο που αυτή η έννοια δεν έχει θεσμοθετηθεί σαφώς στον Νόμο περί Γης του 2024, η έρευνα και η πιλοτική εφαρμογή αποτελούν επείγουσες απαιτήσεις για την επιτάχυνση της υλοποίησης του έργου και την ελαχιστοποίηση των συγκρούσεων.

Δεύτερον, και κρίσιμο, είναι το οικονομικό ζήτημα . Ο κρατικός προϋπολογισμός δεν μπορεί να αντέξει μόνος του το κόστος εκατοντάδων τρισεκατομμυρίων ντονγκ για δίκτυα υποδομών μεταφορών, ενώ αυτά τα έργα δημιουργούν τεράστια προστιθέμενη αξία για τα γύρω ιδιωτικά ακίνητα. Χωρίς έναν αποτελεσματικό μηχανισμό για την «αποτύπωση της αξίας της γης», τα οφέλη θα εισρεύσουν στις τσέπες μιας επιλεγμένης ομάδας γαιοκτημόνων, ενώ ο κρατικός προϋπολογισμός θα αναλάβει ολόκληρο το κόστος της επένδυσης.

Ευτυχώς, πρόσφατες νομικές εξελίξεις, όπως το ψήφισμα 98/2023/QH15 και το ψήφισμα 188/2025/QH15, έχουν παράσχει στην πόλη του Χο Τσι Μινχ σημαντικά πιλοτικά εργαλεία.

Συνεπώς, η πόλη επιτρέπεται να χρησιμοποιεί δημόσια επενδυτικά κεφάλαια για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση, ώστε να δημιουργήσει καθαρή γη γύρω από σταθμούς του μετρό και σημαντικούς κόμβους κυκλοφορίας, και στη συνέχεια να δημοπρατήσει τη γη για να προσελκύσει κοινωνικούς πόρους.

Ταυτόχρονα, το 100% των εσόδων από την αυξημένη αξία γης στην περιοχή TOD θα διατηρηθεί και θα επανεπενδυθεί στο αστικό σιδηροδρομικό σύστημα. Αυτό είναι το κλειδί για τη δημιουργία ενός βιώσιμου οικονομικού κύκλου, μειώνοντας την εξάρτηση από τον κρατικό προϋπολογισμό.

Τρίτον, υπάρχει η πρόκληση της κοινωνικής ισότητας . Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η αστική ανάπλαση οδηγεί σχεδόν αναπόφευκτα σε «εξευγενισμό», καθώς οι ραγδαίες τιμές των ακινήτων ωθούν τις κοινότητες χαμηλού εισοδήματος να εγκαταλείψουν τα προγονικά τους σπίτια.

Σε κλίμακα μεγαλούπολης, αυτός ο κίνδυνος μπορεί να οδηγήσει σε βαθύ χωρικό κατακερματισμό. Για να αποφευχθεί αυτό το σενάριο, οι πολιτικές στέγασης χωρίς αποκλεισμούς πρέπει να αποτελούν αναπόσπαστο μέρος κάθε έργου TOD.

Ο νόμος περί στέγασης του 2023 και τα κατευθυντήρια διατάγματά του έχουν δημιουργήσει ένα ευέλικτο νομικό πλαίσιο, που δίνει τη δυνατότητα στις τοπικές αρχές να υποχρεώνουν τα έργα αστικής ανάπτυξης να συνεισφέρουν σημαντικά στο ταμείο κοινωνικής στέγασης μέσω της κατανομής γης, της ανταλλαγής γης ή της πραγματοποίησης πληρωμών. Η συνεπής και αποφασιστική εφαρμογή αυτής της αρχής θα διασφαλίσει ότι τα αναπτυξιακά οφέλη κατανέμονται δίκαια και όχι συγκεντρώνονται στα χέρια μιας επιλεγμένης ομάδας.

Για να μετατρέψει αυτή την ιστορική ευκαιρία σε μια φόρμουλα για την αστική ανασυγκρότηση, η πόλη του Χο Τσι Μινχ πρέπει να δώσει προτεραιότητα στην οικοδόμηση μιας θεσμικής βάσης - ένα ήσυχο αλλά θεμελιώδες έργο. Αντί να κατανέμει τους πόρους σε περιορισμένο αριθμό, θα πρέπει να επιλέξει ένα στρατηγικό πιλοτικό έργο που βρίσκεται εντός των παλαιών διοικητικών ορίων, όπως η περιοχή που συνδέει την πόλη Thu Duc και την πόλη Di An κατά μήκος της Γραμμής 1 του μετρό.

Αυτή η περιοχή διαθέτει όλες τις προϋποθέσεις για να γίνει ένα «εργαστήριο πολιτικής», όπου μπορεί να δοκιμαστεί και να βελτιωθεί μια πλήρης σειρά εργαλείων, από την αναπροσαρμογή γης και την αποτύπωση της αξίας της γης έως τις πολιτικές στέγασης χωρίς αποκλεισμούς.

Επιστροφή στο θέμα

ΝΓΚΟΥΓΙΕΝ ΘΑΝ ΧΟΥΝΓΚ

Πηγή: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm