17 nuevos puntos de la Resolución sobre la eliminación de obstáculos en la organización y aplicación de la Ley de Tierras.

(Imagen ilustrativa)

El abogado Nguyen Van Dinh (Colegio de Abogados de Hanoi ), experto legal en bienes raíces, ha compilado una lista de 17 nuevos puntos destacados de la Resolución (vigente a partir del 1 de enero de 2026) en comparación con la Ley de Tierras actual (Ley de Tierras de 2024) de la siguiente manera:

1. Se añaden tres grupos adicionales de casos de recuperación de tierras, incluyendo: (1) Implementación de proyectos en zonas francas y proyectos en centros financieros internacionales; (2) En los casos en que un proyecto se implemente mediante un acuerdo de derechos de uso de tierras vencido y se haya acordado más del 75% de la superficie y más del 75% de los propietarios, el Consejo Popular Provincial considerará y aprobará la recuperación de la superficie restante para asignarla al inversor; (3) Crear un fondo de tierras para financiar los contratos de BT; arrendar tierras para la producción y el desarrollo empresarial continuos en los casos en que las organizaciones utilicen tierras que el Estado recupere. (Estipulado en el Artículo 3.2 de la Resolución)

2. Ampliar la aplicación de las tablas de precios de tierras a todos los efectos (tanto los "insumos" de las relaciones territoriales, cuando el Estado reclama tierras, como los "productos" de las relaciones territoriales, cuando el Estado asigna o arrienda tierras) e invalidar los "precios específicos de la tierra". Las tablas de precios de tierras y los coeficientes de ajuste de precios de tierras se utilizan como base para calcular las tasas de uso de la tierra, las tasas de arrendamiento de tierras y la compensación a las personas cuando el Estado reclama tierras (Artículo 5 de la Resolución).

3. Regulaciones sobre la reducción de las tarifas de uso de la tierra al cambiar los propósitos del uso de la tierra: En los casos en que la tierra del jardín, la tierra del estanque o la tierra agrícola dentro de la misma parcela que la tierra residencial se convierte en tierra residencial (y algunos otros casos), la tarifa será: 30% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión que permite el cambio de propósito de uso de la tierra para el área de tierra convertida dentro del límite de asignación de tierra residencial local; 50% de la diferencia para el área de tierra que exceda el límite pero no más de una vez el límite de asignación de tierra residencial; 100% de la diferencia para el área de tierra que exceda el doble del límite de asignación de tierra residencial.

El trato preferencial se aplica solo una vez por hogar o persona (por parcela). Si un hogar o persona ha cambiado el uso de su suelo desde la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024 (1 de agosto de 2024) hasta antes de la entrada en vigor de la nueva normativa (1 de enero de 2026), el trato se aplicará retroactivamente: si aún no se ha pagado la tasa de uso de suelo, se recalculará (al 30% o 50% de la diferencia). Si ya se ha pagado la tasa de uso de suelo (al 100% de la diferencia según la Ley de Tierras de 2024), se recalculará y será reembolsada por el Estado… (Artículo 10.2, Artículo 4.10 de la Resolución)

4. Permitir la adquisición de tierras antes de la aprobación del plan de compensación, apoyo y reasentamiento y de la organización del reasentamiento en los siguientes casos: (1) Implementación de un proyecto de importancia nacional, un proyecto urgente de inversión pública sin acuerdos de reasentamiento (pero el plan de saneamiento debe publicarse); otros proyectos (sin acuerdos de reasentamiento) en los que más del 75% de los usuarios de la tierra estén de acuerdo con la adquisición de tierras antes de la aprobación del plan de saneamiento; (3) proyectos urgentes de inversión pública, proyectos de reasentamiento in situ y proyectos de reasentamiento a lo largo de la ruta principal de construcción. El Comité Popular Provincial regulará los acuerdos de alojamiento temporal, su duración y costos. (Artículos 3.3 y 3.4 de la Resolución)

5. Permite a la autoridad competente decidir sobre la adquisición de tierras según el avance del proyecto o del desmonte. (Artículo 3.5 de la Resolución)

6. Permitir a la autoridad competente decidir sobre la asignación y el arrendamiento de terrenos según el avance del proyecto o del desmonte. (Artículo 4.1 de la Resolución)

7. Permitir a los usuarios de tierras elegir entre pagar una suma global o pagar anualmente el arrendamiento de tierras. (Artículo 4.2 de la Resolución)

8. Permite la asignación y el arrendamiento de tierras, así como la conversión del uso de tierras de cultivo de arroz y tierras forestales a otros fines sin necesidad de la aprobación del Consejo Popular Provincial. (Artículo 4.3 de la Resolución)

9. Casos adicionales de asignación y arrendamiento de tierras sin subasta ni licitación: (1) Tierras para pago en virtud de contratos de arrendamiento de tierras; (2) Para la ejecución de proyectos en casos en que el Estado recupere tierras, no utilice capital estatal, tenga una decisión que apruebe la política de inversión y apruebe/seleccione al inversor; (3) Proyectos energéticos, proyectos turísticos asociados con el comercio y los servicios en zonas con condiciones socioeconómicas particularmente difíciles. (Artículo 4.4 de la Resolución)

10. Reducir los requisitos para la subasta de derechos de uso de suelo para proyectos de vivienda; reducir los requisitos de licitación para la selección de inversores en proyectos de zonas residenciales urbanas y rurales: solo se requiere un plan de ordenación urbanística (o un plan general en los casos en que no se requiera). (Artículos 4.5 y 4.6 de la Resolución)

11. Permite ajustar el plazo de uso del suelo para los nuevos inversionistas que reemplacen a inversionistas disueltos o en quiebra; y para los inversionistas que reciban transferencias de proyectos. Los nuevos inversionistas y los que reciban transferencias de proyectos deben pagar derechos adicionales de uso del suelo y derechos de arrendamiento de tierras. (Artículo 4.7 de la Resolución)

12. Reducir el plazo de notificación de adquisición de tierras a 60 días para tierras agrícolas y a 120 días para tierras no agrícolas (la Ley de Tierras de 2024 estipula 90 y 180 días, respectivamente); acortar el plazo para la publicación de los planes de compensación, apoyo y reasentamiento; y acortar el plazo para el diálogo en caso de desacuerdos sobre el plan de desminado. (Artículo 3.9 de la Resolución)

13. Aclaración de los casos de exención de las tasas de uso del suelo y la renta del suelo: No se requiere la valoración del suelo ni el cálculo de las tasas de uso del suelo ni de la renta del suelo, ni se requieren trámites de solicitud de exención, excepto en los casos en que la renta del suelo solo esté exenta durante un cierto número de años. En comparación con la Ley de Tierras de 2024, la Resolución aclara que, en los casos en que la renta del suelo solo esté exenta durante un cierto número de años, se siguen requiriendo la valoración del suelo y el cálculo de la renta del suelo. (Artículo 10.1 de la Resolución)

14. Reducción de las condiciones para la venta de activos en terrenos arrendados con pagos anuales: Activos que cuentan con permiso de construcción (en los casos en que se requiere); activos que se han completado de acuerdo con el plan detallado y el proyecto, excepto en los casos en que la ejecución sea requerida por sentencia o resolución judicial. En comparación con el Artículo 46 de la Ley de Tierras de 2024, la Resolución reduce el requisito de que el activo deba estar registrado, lo que significa que los activos que no requieren un certificado de propiedad también pueden venderse. (Artículo 11.1 de la Resolución)

15. En los casos en que los usuarios del terreno destinen una parte de una parcela residencial o una parcela que contenga tanto terreno residencial como de otro tipo para un pasaje, al subdividir o consolidar parcelas, no es obligatorio cambiar el uso del suelo de la superficie asignada para el pasaje. Permitir la conversión del uso del suelo de una parte de la parcela no requiere subdivisión. Se permite la consolidación de parcelas con diferentes usos, formas y duraciones de uso del suelo. (Artículo 11.3 de la Resolución)

16. Simplificar el sistema de planificación territorial: no se requiere un plan quinquenal de ordenamiento territorial (2026-2030) para las ciudades de administración central, ni un plan distrital de ordenamiento territorial, ni un plan distrital anual de ordenamiento territorial, ni un plan comunal de ordenamiento territorial. (Artículo 12.3 de la Resolución)

17. Se suprime el requisito de que las actividades de recuperación de tierras sean aprobadas por la Asamblea Nacional y el Primer Ministro, y de que se tomen decisiones sobre políticas de inversión, si se implementan en las áreas especificadas en el Artículo 190.3 de la Ley de Tierras (Áreas que protegen reliquias históricas y culturales, lugares escénicos…; Patrimonio natural…; Parques nacionales, reservas naturales, áreas de conservación de especies y hábitats…; Zonas portuarias, aguas frente a muelles…; Estuarios fluviales y áreas planificadas y utilizadas para fines de defensa y seguridad nacional). (Artículo 11.6 de la Resolución)

Fuente: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm