Los apartamentos con un precio de 25 millones de dongs/m2 están "extintos" en Hanoi y Ho Chi Minh

Los apartamentos asequibles están "extintos" en el mercado inmobiliario de Hanói y Ho Chi Minh.

El informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado de vivienda e inmobiliario en el tercer trimestre dijo que el número de transacciones exitosas de apartamentos y casas individuales alcanzó 38.398 productos, un aumento del 48% en comparación con el trimestre anterior.

En cuanto a los precios, los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando tanto en proyectos nuevos como antiguos: los precios de los proyectos nuevos aumentan entre un 4 y un 6 % trimestral y entre un 22 y un 25 % anual. Los precios de los apartamentos también aumentaron, especialmente en algunas zonas, aumentando localmente entre un 35% y un 40% dependiendo de la ubicación en comparación con el trimestre anterior.

El segmento de apartamentos asequibles con un precio de venta inferior a 25 millones de VND/m2 casi no tiene transacciones ni productos en venta. Los apartamentos de gama media, con precios que oscilan entre 25 millones de VND/m2 y menos de 50 millones de VND/m2, todavía representan una alta proporción de las transacciones y la oferta en el mercado. El resto son apartamentos de lujo y superlujo (con un precio de más de 50 millones de VND/m2).

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) -viviendas asequibles- se ha "extinguido" en los últimos años y es muy difícil, o incluso imposible, que reaparezca en Hanoi y Ho Chi Minh.

En concreto, las estadísticas de esta unidad muestran que en el período 2018-2023 no solo disminuyó continuamente la cantidad, sino que también la estructura de la oferta de apartamentos en las dos áreas urbanas especiales se volvió cada vez más desequilibrada. La estructura de la oferta se tiende cada vez más hacia el segmento de lujo y alta gama. La proporción de nuevas viviendas de nueva construcción en el segmento de precios asequibles ha disminuido continuamente y desaparecerá oficialmente en Ciudad Ho Chi Minh en 2021 y en Hanoi en 2023.

En Hanoi, la proporción de apartamentos asequibles recién lanzados alcanzó el 35% en 2018, disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanoi continuó disminuyendo, alcanzando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta. Ya no hay apartamentos más asequibles en venta.

En Ciudad Ho Chi Minh, desde 2018, la proporción de apartamentos asequibles ha disminuido drásticamente del 20% en 2018 al 0,5% en 2020. Para 2021, el segmento de apartamentos asequibles había desaparecido en Ciudad Ho Chi Minh.

Proyecto de vivienda social Dong Mo Dai Kim en el distrito de Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

En los últimos 9 meses, la oferta de apartamentos en Hanoi ha experimentado una recuperación significativa. Pero el desequilibrio entre la oferta y la demanda se ha vuelto más grave ya que aproximadamente el 80% de la oferta de apartamentos en venta en Hanoi y Ho Chi Minh tienen un precio de 50 millones de VND/m2 o más.

Los precios de los apartamentos aumentan continuamente y alcanzan nuevos niveles, altos tanto en el mercado primario como en el secundario, superando ampliamente la asequibilidad y la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

El Ministerio de Construcción considera que en la actualidad el mercado inmobiliario presenta limitaciones y deficiencias, apareciendo signos de inestabilidad y condiciones insalubres. En concreto, la estructura de los productos inmobiliarios resulta irrazonable cuando los segmentos de vivienda de gama media y alta y los inmuebles turísticos muestran signos de superávit. Mientras tanto, hay una grave escasez de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y viviendas comerciales a precios asequibles para personas de ingresos bajos y medios.

Los precios de los bienes raíces, especialmente de las viviendas y los terrenos, aumentan constantemente y superan los ingresos de las personas. Esto dificulta el acceso y la creación de viviendas para trabajadores de bajos ingresos en zonas urbanas y en parques industriales. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, casi no hay apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m², declaró el Ministerio de Construcción.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), el mercado inmobiliario enfrenta una escasez de oferta de viviendas comerciales debido a problemas legales y la estructura de los productos de vivienda está desfasada. Hay muchas casas de alta gama, pero hay una falta de viviendas comerciales asequibles, lo que lleva a aumentos continuos en los precios de las viviendas en los últimos años. Lo que hace que sea muy difícil para las personas de ingresos medios y bajos en áreas urbanas que tienen una necesidad real comprar una casa para vivir.

Soluciones para que los apartamentos asequibles vuelvan al mercado

Para abordar la escasez de viviendas asequibles, la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills, cree que se necesita una solución integral que combine las fortalezas de los sectores público y privado.

En el contexto de un presupuesto estatal limitado, la financiación de proyectos de vivienda social se enfrentará a numerosas dificultades. Al mismo tiempo, el sector privado también se ve sometido a presiones inflacionarias sobre los costes de los insumos. Por lo tanto, la cooperación eficaz entre ambas partes se vuelve fundamental. Además, el aumento de la densidad de construcción y una planificación racional serán fundamentales para ofrecer soluciones de vivienda asequible, afirmó.

Según la Sra. Giang Huynh, el gobierno de la ciudad necesita introducir fuertes políticas de incentivos para atraer la cooperación de los propietarios de tierras, formando así nuevas áreas residenciales sostenibles.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Ha Phong).

"Mediante la optimización de la superficie del terreno, junto con los equipamientos públicos y las zonas verdes, podemos resolver gradualmente el problema de la vivienda, cada vez más acuciante. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será clave para hacer realidad estas ideas", enfatizaron los expertos de Savills.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, dijo que es necesaria una fuerte intervención del Estado.

En primer lugar, el Estado necesita investigar y desarrollar políticas para crear condiciones favorables para que los inversionistas desarrollen departamentos comerciales asequibles, como aplicar políticas para eximir o reducir el impuesto territorial y el impuesto corporativo, o aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo en comparación con los estándares para proyectos de vivienda comercial asequible.

Al mismo tiempo, existen políticas preferenciales en la aprobación de la planificación y el otorgamiento de permisos de construcción, lo que ayuda a acortar el tiempo de desarrollo del proyecto, reduciendo así los costos de inversión. Además, se propone “otorgar puntos de prioridad” a la hora de seleccionar inversores para implementar proyectos de inversión en terrenos a aquellos inversores que hayan creado viviendas asequibles.

En segundo lugar, es necesario promover proyectos de cooperación entre el Gobierno y el sector privado para construir viviendas asequibles. En concreto, el sector privado asumirá la mayor parte del proceso de construcción y desarrollo, mientras que el Estado aportará incentivos territoriales y apoyo legal.

En tercer lugar, los organismos de gestión estatal necesitan tener políticas para apoyar la demanda de vivienda de la gente. El gobierno podría considerar la posibilidad de establecer un fondo para apoyar el desarrollo y mantenimiento de la oferta de viviendas asequibles. Este fondo podrá complementarse con fondos del presupuesto estatal y de inversores privados.

El Fondo publicará de forma pública y transparente información sobre los precios de la vivienda y los precios de alquiler, ayudando a las personas a acceder y comparar fácilmente, y así elegir productos de vivienda que se ajusten a sus necesidades y capacidades financieras. Al mismo tiempo, el fondo también es una agencia administradora que realiza una revisión general de las personas que han comprado o alquilado proyectos desarrollados por este fondo y recupera las casas si se descubre que han comprado o vendido violando las regulaciones, falsificando documentos de ingresos y no declarando los activos correctamente.

Además, el Estado necesita tener políticas para limitar la motivación a la especulación, y debería estudiar y aplicar pronto los impuestos inmobiliarios, apuntando a los propietarios que no ponen los bienes inmuebles en actividades comerciales, o no realizan construcciones después de recibir el terreno... El Estado también necesita establecer agencias o comités para monitorear la vivienda, y tener sanciones estrictas contra los casos de especulación, manipulación de precios o aumentos ilegales de precios.

Sin embargo, para que las políticas regulatorias sean realmente efectivas y garanticen el funcionamiento seguro y saludable del mercado en el largo plazo, el Estado necesita completar pronto el sistema de información y datos sobre el mercado inmobiliario y el sistema de gestión de vivienda identificado.

El sistema de información y los datos sobre el mercado inmobiliario, especialmente los datos de precios, serán una base importante para gestionar y supervisar los precios de los bienes raíces, garantizar que los apartamentos sean asequibles para las personas con ingresos bajos y medios y evitar aumentos repentinos en los precios de la vivienda debido a la especulación u otros factores del mercado.

El sistema integrado de gestión de vivienda con base de datos nacional sobre población, así como estado de pago de asistencia social, registros de hipotecas, etc., ayudará a las agencias a identificar el historial de transacciones, el estado de vivienda de cada individuo y a distinguir a los especuladores de los compradores de viviendas con necesidades reales de vivienda.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm