El punto a), cláusula 4, del artículo 95 de la Ley de Tierras de 2013 establece claramente que los usuarios de la tierra deben registrar los cambios de uso de la tierra cuando transfieren derechos de uso de la tierra.
Además, la Cláusula 6 del Artículo 95 de esta Ley también estipula: " En los casos de registro de cambios según lo prescrito en los puntos a, b, h, i, k y l de la Cláusula 4 de este Artículo, en un plazo no mayor a 30 días contados a partir de la fecha del cambio, el usuario del terreno deberá realizar el trámite para registrar el cambio; en el caso de herencia de derechos de uso del terreno, el plazo para registrar el cambio se computa a partir de la fecha de culminación de la división de los derechos de uso del terreno como propiedad heredada. "
Por lo tanto, al transferir derechos de uso de tierras, las partes deben realizar el trámite de registro del cambio (transferencia del título de propiedad). El registro del cambio debe completarse en un plazo no mayor a 30 días a partir de la fecha del cambio.
Los compradores pueden enfrentar numerosos riesgos legales durante el uso de la tierra si han completado una transacción de compra de tierras pero la propiedad aún no ha sido transferida.
En los casos en que se ha transferido dinero pero el título de propiedad aún no ha sido registrado oficialmente, el comprador puede enfrentar los siguientes riesgos:
- Es probable que surjan disputas durante el uso de la tierra;
- En el papel, el terreno todavía pertenece al "propietario anterior", lo que dificulta que el comprador tenga protegidos sus derechos en caso de disputa.
- Los compradores tienen restringido realizar transacciones relacionadas con derechos de uso de la tierra tales como: transferir la propiedad a otros, regalar y legar.
- Sujeto a sanciones administrativas en virtud del Decreto 91/2019/ND-CP
Los compradores pueden enfrentar numerosos riesgos legales durante el uso del terreno si han completado una transacción de compraventa de terrenos, pero la propiedad aún no se ha transferido. Entonces, ¿qué deben hacer para proteger sus derechos en esta situación?
Si, después de contactar al comprador para negociar y acordar el registro de los cambios en los derechos de uso de la tierra, el comprador todavía evade deliberadamente y no lleva a cabo el procedimiento de transferencia o no coopera para completar el procedimiento, el comprador tiene derecho a presentar una demanda solicitando al tribunal que resuelva el asunto.
De acuerdo a las normas del derecho procesal civil, quien inicie una demanda deberá contar con documentos y pruebas que acrediten su pretensión, de lo contrario el tribunal rechazará la demanda.
Al presentar documentos y pruebas junto con una demanda, no es necesario presentar todo lo que posee el demandante, sino únicamente los documentos y pruebas que acrediten el reclamo de la demanda.
De conformidad con la cláusula 9 del artículo 26, el punto a de la cláusula 1 del artículo 35 y el punto c de la cláusula 1 del artículo 39 del Código de Procedimiento Civil de 2015, el demandante deberá presentar la demanda ante el Tribunal Popular del Distrito (distrito, condado, pueblo, ciudad bajo una provincia, ciudad bajo una ciudad gobernada centralmente) donde se encuentra la tierra en disputa si la disputa es entre hogares o individuos que usan la tierra.
Si las partes firman un contrato de transferencia de derechos de uso de tierras pero no ha sido notariado o autenticado, la transacción de transferencia de derechos de uso de tierras no será reconocida por ley y será inválida de acuerdo con el Artículo 129 del Código Civil de 2015 (debido a la violación del requisito formal obligatorio de notarización o autenticación del contrato).
En consecuencia, la consecuencia jurídica de un contrato nulo según las cláusulas 2 y 3 del artículo 407 del Código Civil de 2015 es que no genera derechos ni obligaciones para las partes.
Por lo tanto, al interponerse una demanda para resolver la disputa, el tribunal declarará que las partes deben restaurar el estado original, el vendedor debe devolver el dinero y el comprador debe devolver el terreno. La parte responsable de invalidar el contrato deberá indemnizar los daños y perjuicios.
BAO HUNG
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