El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam organizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de la tierra según la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam organizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de la tierra según la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
Las empresas se quedan atónitas al ver la nueva lista de precios de los terrenos.
La eliminación del marco de precios de la tierra, junto con la normativa sobre la nueva tabla de precios, representa un gran avance de la Ley de Tierras de 2024. Se abre un nuevo capítulo en la gestión de tierras y el desarrollo del mercado inmobiliario, basado en precios transparentes y más acordes con el mercado. El aumento de los precios de la tierra beneficiará al presupuesto y generará mayor consenso entre las personas afectadas por la expropiación. Se espera que esto contribuya a reducir las disputas y litigios relacionados con la tierra y a agilizar la preparación de terrenos para proyectos. Sin embargo, aún existen dudas sobre la eficacia y el impacto de la nueva tabla de precios.
El artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la antigua lista de precios de la tierra se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2025, pero, de ser necesario, el Comité Popular Provincial decidirá ajustarla según la situación actual. Esta es una normativa transitoria para ayudar a las localidades a desarrollar gradualmente una nueva lista de precios de la tierra que se aplicará oficialmente a partir del 1 de enero de 2026, evitando así fluctuaciones repentinas de precios que afecten los derechos y obligaciones de algunos usuarios de la tierra. Asimismo, permitirá reactivar proyectos que se han visto paralizados por la falta de una base para la determinación de los precios de la tierra en el pasado.
Según estadísticas preliminares, actualmente existen alrededor de 25 localidades que han emitido listas de precios de terrenos actualizadas, las cuales estarán vigentes hasta finales de este año. Sin embargo, en muchas localidades, estas listas han generado una fuerte reacción pública debido al aumento repentino en comparación con las listas de precios anteriores.
Por ejemplo, la lista de precios de terrenos ajustada de Ciudad Ho Chi Minh, vigente desde el 31 de octubre de 2024, aumentó entre 4 y 38 veces, alcanzando un máximo de 687,2 millones de VND/m². De manera similar, en Hanói, el precio de los terrenos en la lista de precios, según la reciente decisión de ajuste, aumentó entre 2 y 6 veces en comparación con la lista anterior, vigente desde 2025. En este caso, el precio máximo fue de 695,3 millones de VND/m². La lista de precios de terrenos ajustada de Bac Giang también registró un máximo de 120 millones de VND/m², lo que representa un aumento de aproximadamente 2,4 veces con respecto a la lista anterior.
Los precios de los terrenos han aumentado drásticamente, incluyendo aquellos destinados a inversión, negocios, deportes , cultura, etc. Muchas empresas que alquilan terrenos y pagan anualmente se encuentran en una situación difícil, enfrentando el riesgo de que sus planes de inversión y negocio fracasen, sus ganancias se reduzcan e incluso sufran pérdidas cuando los costos de alquiler aumentan repentinamente, lo que dificulta calcular la rentabilidad de sus negocios. Según los expertos, es necesario encontrar una solución a este problema para evitar fuertes impactos en las empresas y el entorno de inversión local.
Ante los problemas prácticos, el Comité Popular Provincial debe evaluar exhaustivamente el impacto, considerar cuidadosamente la elaboración de una lista de precios de la tierra acorde con el mercado, incrementar los ingresos presupuestarios y controlar los precios de la tierra para facilitar el acceso a la misma, apoyar a las empresas, atraer inversiones y reducir la carga económica que representan los costos de la tierra para la población. Sin embargo, garantizar la armonía de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas al determinar los precios de la tierra según los principios del mercado no es tarea fácil, especialmente cuando los factores del mercado son multifacéticos y la información es caótica e inestable.
La presión sobre las autoridades locales es enorme: ¿Cómo lograr que los listados de precios de la tierra se conviertan en un verdadero motor de desarrollo, en lugar de un obstáculo para las empresas y la inversión? Encontrar el equilibrio entre estos dos factores es la clave para perfeccionar el sistema de fijación de precios de la tierra y contribuir a un desarrollo socioeconómico sostenible.
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| Resumen del taller: "Aplicación de la lista de precios de la tierra según la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam". |
Gran cuello de botella en la valoración de terrenos
“La valoración de terrenos está causando una gran congestión”, compartió el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest, en el taller.
Según el Sr. Hiep, GP.Invest está llevando a cabo un proyecto cuya asignación de terrenos se decidió hace nueve meses, pero aún no se ha determinado el precio del terreno. Existen proyectos de otras empresas que, tras dos años, todavía no tienen definido el precio de sus terrenos. Incluso hay proyectos de vivienda terminados cuyo precio del terreno aún no se ha determinado. Esta situación está generando mucha frustración.
«La cuestión que quiero destacar es: si los precios de los terrenos suben así, ¿seguiremos siendo atractivos para la inversión? ¿Por qué nuestros parques industriales tienen actualmente tasas de ocupación del 80-90%? La respuesta es que, primero, nuestros costes laborales son bajos; segundo, los precios de los terrenos son razonables; y tercero, la logística es eficiente. Pero si reducimos un factor, el precio de los terrenos, mientras que la mano de obra se encarece cada vez más, ¿mantendremos nuestra ventaja para atraer inversiones? ¿Seguirá siendo Vietnam un polo de atracción para la inversión en el Sudeste Asiático?», preguntó el Sr. Hiep.
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| Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest. |
Según el Sr. Hiep, el método actual de cálculo de los precios de los terrenos no tiene en cuenta los intereses de las empresas en general, ni de las empresas de arrendamiento de terrenos y las inmobiliarias en particular. Todas las empresas se ven afectadas cuando suben los precios de los terrenos.
¿Qué empresa se atreve a emprender el proyecto? Si las empresas no se atreven, ¿cómo puede haber una fuente de ingresos sostenible para la localidad? ¿Dónde es posible que, en tan solo un año, la decisión de asignar terrenos en la misma zona, la misma parcela, se tome con cuatro meses de diferencia, y el precio del terreno aumente un 40%, más rápido que la tasa de inflación?
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe proporcionar una orientación más específica a las localidades para determinar los precios de los terrenos, especialmente sobre cómo calcular los precios según el método del excedente”, dijo el Sr. Hiep.
Los precios de los terrenos subirán, lo que afectará al mercado.
Tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, se emitieron numerosos decretos que la detallaban. Sin embargo, el problema actual reside en su implementación. Por ejemplo, en la ciudad de Ho Chi Minh existen actualmente 58.000 propiedades inmobiliarias con problemas relacionados con los precios del suelo.
En Ciudad Ho Chi Minh, el distrito de Can Gio experimentó un aumento de entre 1,7 y 2,7 veces con respecto al valor anterior. El menor incremento se registró en el Distrito 3, con un aumento de 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon registró el mayor, llegando a multiplicarse por 38. El incremento en la lista actual de precios de terrenos supera con creces la lista anterior.
Entre 2023 y finales de 2024, la ciudad de Ho Chi Minh incrementó los precios del suelo en aproximadamente 1,64 veces. Actualmente, con los nuevos ajustes, el aumento se mantiene en un nivel similar. Por lo tanto, en un plazo de tres años, las empresas se enfrentarán a un cambio importante en sus obligaciones financieras, con una tendencia al alza en el pago de impuestos y tasas. Esto supone una considerable presión financiera para las empresas.
Con base en la información anterior, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, formuló una recomendación respecto a la valoración de terrenos. El Decreto 102/2024/ND-CP detalla los tipos de terreno, incluyendo terrenos agrícolas, no agrícolas y comerciales y de servicios. Sin embargo, los terrenos de campos de golf se regulan tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 se refiere a terrenos públicos con una porción de campo de golf, mientras que la Cláusula 5 abarca los terrenos destinados a la producción y los negocios bajo la administración del campo de golf. No obstante, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una lista de precios de terrenos ajustada con una regulación general para terrenos no agrícolas destinados a la producción y los negocios, sin una clasificación detallada.
El Sr. Chau puso como ejemplo el Zoológico y Jardín Botánico de Saigón. Su superficie total es de aproximadamente 20 hectáreas, de las cuales solo unos pocos miles de metros cuadrados corresponden a terreno comercial. Sin embargo, toda la superficie se valora como terreno comercial, lo que genera una deuda tributaria de casi 900 mil millones de VND. Solo tras la intervención de la prensa, la ciudad de Ho Chi Minh reflexionó y concluyó que era necesario realizar una nueva evaluación para obtener una valoración más precisa.
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| Señor Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh. |
La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh informó al Gobierno, ministerios y organismos gubernamentales que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, dado que el método de valoración actual se basa en el excedente y no exclusivamente en el listado de precios de terrenos. Sin embargo, podrían surgir problemas en las etapas de compra de terrenos y compensación para la ejecución de proyectos, cuando los precios de los terrenos se eleven considerablemente, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio que siempre mencionamos es el de armonizar los intereses de tres entidades principales: el Estado, los usuarios del suelo y los inversores. Sin embargo, en la práctica, este principio no se ha garantizado plenamente durante su aplicación. Por lo tanto, propongo que, en las 25 localidades que han publicado listas de precios de suelo ajustadas, se realice de inmediato una evaluación de impacto.
Desde ahora hasta la entrada en vigor de la lista de precios de terrenos el 1 de enero de 2026, debemos realizar una revisión y evaluación preliminares del impacto de la nueva lista en estas localidades. En cuanto a las localidades que aún no han emitido una nueva lista y mantienen la antigua, también se requiere una evaluación exhaustiva. De esta manera, determinaremos si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonización de intereses —sugirió el Sr. Chau—.
Los terrenos destinados a servicios comerciales están siendo tratados como "hijos adoptivos".
La Sra. Vu Lan Anh, Directora General Adjunta del Grupo CEO, evaluó que todavía existe una gran discriminación entre los terrenos residenciales "naturales" y los terrenos comerciales y de servicios "adoptados", y que las regulaciones sobre los precios de los terrenos comerciales y de servicios todavía tienen muchas limitaciones e insuficiencias que deben mejorarse aún más.
De hecho, en la actualidad, las localidades suelen cobrar alquileres de terrenos muy elevados por única vez para terrenos comerciales y de servicios destinados a proyectos turísticos y de complejos hoteleros. Los altos precios de estos terrenos conllevan un aumento de los precios inmobiliarios, lo que desincentiva a los inversores a invertir en proyectos turísticos y de complejos hoteleros en dichos terrenos.
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| Sra. Vu Lan Anh, Directora General Adjunta del Grupo CEO. |
“En nuestra opinión, al determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en la Lista de Precios de Terrenos, las localidades deben determinarlo y calcularlo científicamente de acuerdo con los principios de “mercado” y “armonización de intereses”, de modo que el precio de los terrenos comerciales y de servicios sea entre un 20% y un 40% menor que el precio de los terrenos residenciales”, compartió la Sra. Lan Anh.
La razón de esta propuesta radica en que la estructura actual de uso del suelo para fines comerciales, según el plan detallado aprobado a escala 1/500 para proyectos urbanos, turísticos y de balnearios, representa aproximadamente el 40 % del área total del proyecto. Mientras que el inversor del proyecto urbano, una vez finalizada la inversión y la construcción, cederá al Estado el 60 % del terreno restante, correspondiente a la infraestructura técnica, para su gestión y operación; el complejo de apartamentos será gestionado por una junta directiva elegida por los residentes; el inversor del proyecto turístico y de balnearios deberá invertir en la totalidad del proyecto y sufragar los costos de gestión y operación de la infraestructura técnica y social durante todo su ciclo de vida.
La Sra. Vu Lan Anh, Directora General Adjunta del Grupo CEO, pronunció un discurso titulado 04: El papel de los terrenos de servicios comerciales y los problemas que surgen al determinar los precios de los terrenos.
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, los terrenos comerciales y de servicios son aquellos destinados a la construcción de establecimientos comerciales y de servicios, así como a otras obras que sirvan a la actividad empresarial, el comercio y los servicios; incluyendo instalaciones y obras turísticas (hoteles, villas turísticas, apartamentos turísticos, etc.). Para que los terrenos comerciales y de servicios mantengan su función actual y adquieran mayor relevancia en el futuro, es fundamental una regulación adecuada de sus precios, especialmente en lo que respecta a los terrenos comerciales y de servicios utilizados para proyectos de desarrollo turístico.
Con base en las regulaciones legales vigentes, especialmente la Ley de Tierras de 2024, que estipula la elaboración de listas de precios de tierras según el principio de "mercado", al tiempo que se implementa el principio de "armonizar los intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores" y su aplicación práctica, CEO Group evalúa que todavía existe una gran discriminación entre los terrenos residenciales "descendientes" y los terrenos comerciales y de servicios "adoptados", y que las regulaciones sobre los precios de los terrenos comerciales y de servicios todavía tienen muchas limitaciones e insuficiencias que deben mejorarse.
De hecho, actualmente, las localidades suelen cobrar un canon de alquiler único muy elevado por los terrenos comerciales y de servicios destinados a proyectos turísticos. Los altos precios de estos terrenos conllevan un aumento de los precios inmobiliarios, lo que desincentiva la inversión en proyectos turísticos en dichas zonas. En nuestra opinión, al fijar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en el Catastro, las localidades deben determinarlo y calcularlo científicamente, de acuerdo con los principios del mercado y la armonía de intereses, de manera que dicho precio sea entre un 20 % y un 40 % inferior al de los terrenos residenciales.
Esta propuesta se basa en varias razones, que son las siguientes:
En primer lugar, la estructura de uso del suelo para fines comerciales, conforme al plan detallado aprobado a escala 1/500 para proyectos urbanos, turísticos y de balnearios, abarca tanto el 40 % del área total del proyecto. Mientras que el inversor del proyecto urbano, una vez finalizada la inversión y la construcción, cederá al Estado el 60 % del terreno restante destinado a infraestructura técnica para su gestión y operación, el complejo de apartamentos será gestionado por una junta directiva elegida por los residentes. El inversor del proyecto turístico y de balnearios deberá invertir en la totalidad del proyecto y sufragar los costos de gestión y operación de la infraestructura técnica y social durante todo su ciclo de vida.
Por lo tanto, el precio del suelo comercial y de servicios debería ser como máximo el 40% del precio del suelo residencial, lo cual tiene fundamento científico.
En segundo lugar, el papel primordial de los terrenos de servicios comerciales en el desarrollo de zonas turísticas y de centros vacacionales: infraestructura de alojamiento para el sector económico clave del turismo.
A partir del análisis anterior, recomendamos:
En primer lugar, considere determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en aproximadamente entre el 20% y el 40% del precio de los terrenos residenciales;
Segundo, para el área de terrenos de infraestructura técnica de proyectos turísticos tales como: vías de circulación internas, árboles paisajísticos, estaciones de tratamiento de aguas residuales, plazas, etc.: (i) se recomienda considerar la exención del alquiler del terreno durante todo el plazo del proyecto, calculando el alquiler del terreno únicamente para el área de terrenos comerciales del proyecto y (ii) permitir a los inversores entregar la infraestructura técnica al Estado (según el mismo mecanismo que los proyectos de áreas urbanas).
En tercer lugar, con respecto al método del superávit para calcular el precio de los terrenos comerciales y de servicios, observamos que los ingresos se basan en el precio del terreno adjudicado en la subasta por derechos de uso, a menudo tomando como referencia pequeñas extensiones de terreno. No es apropiado utilizar el precio de terrenos pequeños para proyectos de gran envergadura.
Además, los costos utilizados para calcular el costo total de desarrollo del terreno no son adecuados. El costo de inversión en construcción para determinar el precio del terreno se basa en la tasa de capital de inversión emitida por el Estado, la cual es muy inferior al costo real de inversión en construcción del proyecto. Estos costos se calculan científicamente con base en el presupuesto de diseño y los planos de construcción aprobados. El costo de venta solo se puede calcular al 1% de los ingresos, mientras que el costo real de venta ronda entre el 10% y el 15%. El costo de los intereses se calcula únicamente sobre el 50% del capital total del préstamo y solo durante los primeros dos años.
Con el cálculo anterior, los ingresos se calculan al nivel más alto, mientras que los costos calculados son insuficientes, inexistentes o bajos en comparación con la realidad, lo que lleva a que las empresas tengan que pagar altas tarifas de uso de la tierra, a que los precios de los bienes raíces aumenten, a que se produzca una burbuja de mercado, sin seguir realmente los principios de determinación del precio de la tierra.
En base a la identificación de las deficiencias mencionadas, recomendamos modificar la normativa relativa a la aplicación del método del excedente en la determinación de los precios de los terrenos, específicamente:
En primer lugar, los ingresos no se basan en los precios de las subastas ni en los precios de muestra de pequeñas parcelas de terreno... sino que deben basarse en los valores típicos del mercado durante un período de tiempo suficientemente largo;
En segundo lugar, los costos deben calcularse de forma correcta, suficiente y acorde con la realidad. Específicamente, los costos deben calcularse según la estimación aprobada por el organismo estatal; los costos de venta deben calcularse según el pago real de la empresa (nivel propuesto del 10%); los costos de intereses deben calcularse sobre el capital total del préstamo y durante el período de inversión en construcción aprobado por el organismo estatal competente en la Decisión de Política de Inversión/Decisión de Inversión del proyecto.
El profesor asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del Consejo Escolar y director de la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Derecho de Hanoi, pronunció un discurso en el tercer panel: Cuestiones legales y prácticas relacionadas con la emisión y aplicación de la nueva lista de precios de terrenos.
El actual problema del precio del suelo es el principal obstáculo. En muchas localidades existen numerosos proyectos paralizados que no pueden llevarse a cabo. Una de las razones principales es la imposibilidad de determinar el precio del suelo. Por lo tanto, quisiera aportar algunas opiniones sobre este tema desde una perspectiva legal.
Actualmente, la normativa sobre derecho territorial presenta numerosas innovaciones. Si bien esto supone un avance significativo, también genera presión sobre las localidades. Implementamos la Resolución 18 eliminando el marco de precios de la tierra y aplicando únicamente la tabla de precios. En concreto, la elaboración de dicha tabla corresponderá a los Comités Populares de las localidades. Es decir, cada localidad será la encargada de su propia elaboración, decisión y responsabilidad. Además, existen leyes, decretos y circulares al respecto. En su conjunto, el marco legal resulta más completo y adecuado, pero al analizar los detalles, aún se observan diversas limitaciones.
La normativa sobre la determinación del precio del suelo tiene cinco principios, incluido el principio de mercado, pero no explica en qué consiste este último. Esto dificulta su aplicación por parte de las localidades.
Actualmente, el mercado inmobiliario ha prácticamente extinguido el segmento de viviendas de 20-30 millones de VND/m², lo que imposibilita la compra de una vivienda para los trabajadores asalariados. Por lo tanto, considero necesario aclarar cuál es el principio de funcionamiento del mercado. En segundo lugar, ¿qué criterios se utilizan para determinar dicho principio? Esto también requiere aclaración.
También debemos aclarar que no existe un principio para determinar los precios de los terrenos según los precios de mercado. Basarse en los precios de mercado es erróneo; debemos guiarnos por los principios del mercado.
Además, los cinco principios para determinar los precios de los terrenos deben garantizar la armonía. ¿Qué es la armonía? Esto también debe especificarse. En mi opinión, la armonía debe asegurar que todas las partes obtengan beneficios. Si la situación actual en la determinación de los precios de los terrenos persiste, las empresas sin duda se paralizarán.
A continuación, propongo que establezcamos un mecanismo legal muy claro para proteger a los equipos y organizaciones que asesoran en la valoración de terrenos. Son expertos y, si siguen los procedimientos legales correctos, deben estar protegidos. Solo así los consultores se atreverán a ejercer su profesión.
También debemos preparar los recursos materiales, incluyendo expertos en valoración de tierras. ¿Cuántos expertos en valoración de tierras hay en nuestro país? ¿Podemos valorar las tierras? Además de organizar seminarios, creo que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe brindar orientación a las localidades. Es muy difícil dejar que lo hagan por sí solas.
Actualmente, la valoración de terrenos resulta difícil, en parte porque los datos y la información de entrada no están disponibles ni estandarizados.
Además, coincido en que es imposible fijar un precio uniforme para el suelo, sobre todo para terrenos comerciales y de servicios. Los proyectos en zonas con desarrollo socioeconómico deben tener precios diferentes. Dependiendo del grupo de proyectos y de la ubicación, se aplican precios distintos. Debemos contar con información específica. Solo así podremos solucionar gradualmente el problema actual del precio del suelo. De lo contrario, lo convertiremos en un obstáculo, no en un recurso.
El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, pronunció un discurso.
Discusión: Implementar el principio de "garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores" y los "principios de mercado" en el desarrollo de la Lista de Precios de la Tierra y regular razonablemente el porcentaje (%) del precio unitario de alquiler de la tierra para calcular el alquiler de la tierra para cada tipo de tierra en la provincia, con el fin de crear un entorno de inversión atractivo y desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible.
Desde la Resolución 18 hasta la Ley de Tierras 2024, podemos observar grandes esfuerzos en la construcción de mecanismos de política relacionados con el mercado inmobiliario para que sean cada vez más unificados y claros, llenando los vacíos legales que existían anteriormente.
Tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, se emitieron numerosos decretos que detallaban la ley. Sin embargo, el problema actual radica en su aplicación. Por ejemplo, en la ciudad de Ho Chi Minh existen actualmente 58.000 propiedades inmobiliarias con problemas relacionados con los precios del suelo.
En el taller de hoy, deseamos formular una recomendación sobre la valoración de terrenos. El Decreto 102/2024/ND-CP detalla los tipos de terreno, incluyendo terrenos agrícolas, no agrícolas y comerciales y de servicios. Sin embargo, observamos que los terrenos de campos de golf están regulados tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 se refiere a terrenos públicos con una porción de campo de golf, mientras que los terrenos de producción y comerciales bajo la administración del campo de golf se encuentran en la Cláusula 5. No obstante, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió una lista de precios de terrenos ajustada, agrupando los terrenos de producción y comerciales no agrícolas sin clasificarlos claramente en detalle. Por ejemplo, en el caso del Zoológico y Jardín Botánico de Saigón, con una superficie total de aproximadamente 20 hectáreas, de las cuales solo unos pocos miles de metros cuadrados corresponden a terreno comercial y de servicios, toda la superficie se valoró como tal, lo que ocasionó que la empresa adeudara casi 900 mil millones de VND en impuestos. Solo tras la intervención de la prensa, la Ciudad revisó la situación y concluyó que era necesario realizar una nueva valoración para obtener una valoración más precisa.
Actualmente, en proceso de elaboración de la lista actualizada de precios de terrenos, según la síntesis de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, 25 localidades ya han ajustado sus precios. Un análisis detallado revela que la mayoría de las localidades han registrado incrementos significativos en comparación con la lista anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, el distrito de Can Gio experimentó un aumento de entre 1,7 y 2,7 veces. El menor incremento se registró en el Distrito 3, con 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon registró el mayor, alcanzando hasta 38 veces. Por lo tanto, el aumento en la lista actual de precios de terrenos supera ampliamente el de la lista anterior.
Por lo tanto, hemos informado al Gobierno y a los Ministerios que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, ya que el método de valoración actual se basa aún en el excedente y no exclusivamente en el listado de precios de los terrenos. Sin embargo, podrían surgir problemas en las etapas de compra de terrenos y compensación para la ejecución de proyectos, cuando los precios de los terrenos se eleven considerablemente, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio que siempre mencionamos es la armonización de intereses entre tres entidades principales: el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores. Sin embargo, en la práctica, este principio no se ha garantizado plenamente durante su implementación. Por lo tanto, propongo que se realice de inmediato una evaluación de impacto en las 25 localidades que han publicado la lista de precios de la tierra actualizada. Desde ahora hasta la entrada en vigor de la nueva lista el 1 de enero de 2026, se debe llevar a cabo una revisión y evaluación preliminar del impacto de la misma en dichas localidades. En cuanto a las localidades que no han publicado la nueva lista de precios y aún mantienen la anterior, también se debe realizar una evaluación exhaustiva. De esta manera, determinaremos si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonización de intereses.
Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.
Chính vì vậy, chúng tôi đã đề nghị Thành phố áp dụng mức thuế suất từ 0,25% là mức thấp nhất theo Nghị định 103, đến mức 1,5%. Tuy Thành phố vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật, nhưng câu hỏi đặt ra là liệu điều này có phù hợp với thực tế không. Chúng tôi nhận thấy rằng, Nghị định này có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 - 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi.
Nguồn: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[Foto] El secretario general To Lam y el presidente de la Asamblea Nacional, Tran Thanh Man, asisten al 80.º aniversario del Día Tradicional del Sector de Inspección de Vietnam.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/17/1763356362984_a2-bnd-7940-3561-jpg.webp)
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