El proyecto de ley de tierras (modificado) olvida el fondo de tierras turísticas, lo que obliga fácilmente a los inversores a pagar precios más altos.

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En el taller científico con el tema "Modificación de la Ley de Tierras: Creación de tierras para el turismo" en la mañana del 19 de octubre, el abogado Nguyen Hong Chung, Presidente de la Junta Directiva de DVL Ventures, Vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, planteó la cuestión: El artículo 62 de la Ley de Tierras de 2013 estipula los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos.

Los proyectos en los cuales el Estado recupera tierras están destinados a modernizar la infraestructura técnica y la infraestructura social común de la población, garantizando la seguridad social de la población, excluyendo los proyectos que tengan como objetivo desarrollar el turismo , el entretenimiento o combinar viviendas comerciales con el desarrollo turístico, obras de servicios, entretenimiento.

En el período de 2015 a 2019, el turismo se desarrolló fuertemente. Muchas provincias y ciudades consideraron que el desarrollo del turismo era una buena dirección, identificando al turismo como una punta de lanza. Esto lleva a que si bien la ley estipula que los inmuebles turísticos no están sujetos a recuperación de tierras por parte del Estado, debido a que los proyectos turísticos son identificados como proyectos clave, muchas provincias aún recuperan tierras y destinan tierras a empresas.

Según los expertos, es necesario crear fondos territoriales para el desarrollo turístico. (Ilustración)

Como resultado, a partir de 2019, empezaron a surgir problemas legales relacionados con el sector inmobiliario turístico. Cuando se solicitó revisión, una serie de proyectos fueron suspendidos debido a las regulaciones de asignación de tierras y hasta ahora esos proyectos siguen suspendidos a la espera de un nuevo marco legal.

Para que el turismo se convierta verdaderamente en un sector económico clave, creo que la nueva Ley de Tierras debe incluir regulaciones específicas sobre el suelo turístico. Al mismo tiempo, deben existir políticas y mecanismos verdaderamente transparentes en materia de suelo, impuestos, inversión, etc., para el desarrollo del turismo.

El desarrollo económico en cada etapa tiene diferentes prioridades. "Cuando hayamos identificado al turismo como punta de lanza, los proyectos turísticos como parques de atracciones, áreas de entretenimiento, complejos multiusos, etc. deben agregarse a la lista de tierras que el Estado recuperará para el desarrollo socioeconómico ", propuso el Sr. Chung.

El experto legal en bienes raíces Nguyen Van Dinh también señaló otra deficiencia en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), que es que en los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos como se establece en el Artículo 79 del Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), actualmente no hay proyectos para desarrollar el turismo, el entretenimiento y la recreación.

El proyecto sólo estipula la recuperación de tierras para proyectos mixtos de vivienda, comerciales y de servicios si así lo decide el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las condiciones locales.

Así, el proyecto debe “ceñirse” a una parte de la función residencial (sin regulación sobre el nivel o porcentaje) para que el Estado recupere el terreno.

“ Estoy de acuerdo con la idea de que se deben recuperar tierras para proyectos puramente turísticos, de entretenimiento y recreativos (sin fines residenciales). Sin embargo, en lugares aptos para el turismo, se debe priorizar la recuperación de tierras para implementar proyectos turísticos clave, impulsando así el desarrollo socioeconómico local e incluso el de toda la región”, expresó el Sr. Dinh.

Taller científico con el tema “Modificación de la Ley de Tierras: Creando tierras para el turismo”.

El Sr. Dinh analizó que, en realidad, si no se permite la adquisición de tierras, no se pueden implementar proyectos a gran escala para atraer inversores potenciales y capaces. Si se mantiene el proyecto de ley actual, se bloqueará la ejecución de proyectos turísticos clave. Para llevar a cabo proyectos de turismo, entretenimiento y recreación, las localidades se ven obligadas a "insertar" una porción de terreno residencial (posiblemente un porcentaje muy pequeño) en el esquema de planificación del proyecto para cumplir con las condiciones de adquisición de tierras.

Esta forma de “esquivar” traerá consecuencias. Los terrenos residenciales no utilizados ocasionan desperdicio de recursos o, si se utilizan, cumplirán una función residencial dentro del alcance del proyecto turístico. Los residentes que vivan a largo plazo en el proyecto reducirán el nivel de lujo de un proyecto turístico. Por ello, el Sr. Dinh considera necesario añadir al artículo 79 del proyecto el supuesto de recuperación de tierras para implementar proyectos puramente turísticos, de entretenimiento y recreación que no tengan funciones de vivienda.

De acuerdo, el Dr. Do Thanh Trung - Asesor de la Junta Directiva - Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company también dijo que la regulación de que los proyectos de turismo, entretenimiento y recreación (que utilizan capital privado) no están incluidos en los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) dificultará que los inversores accedan a fondos de tierras para implementar proyectos.

En particular, para proyectos de gran escala, los inversores sólo pueden acceder a la tierra para implementar el proyecto a través de un acuerdo para recibir la transferencia de los derechos de uso de la tierra. Sin embargo, en una gran extensión de terreno, llegar a un acuerdo con el 100% de los hogares es muy difícil.

Porque habrá casos donde algunos hogares no acepten el precio ofrecido por el inversor. Además, el terreno donde se desarrolla el proyecto no sólo está habitado por gente común sino también por especuladores, por lo que puede producirse una situación de presión de precios sobre los inversores.

Si bien el artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) no estipula un mecanismo de tramitación para los casos en que no se pueda acordar la transferencia total, el Estado apoyará la recuperación de tierras.

“ Por lo tanto, la propuesta de agregar proyectos de turismo, entretenimiento y recreación a gran escala: “proyectos de nuevas áreas urbanas con una escala de más de 300 hectáreas”, “proyectos de vivienda mixta o nuevas áreas urbanas combinadas con áreas comerciales, de servicios, entretenimiento y recreación, complejos de usos múltiples” dentro del alcance de la licitación para proyectos que utilizan tierras para tener intervención estatal en la recuperación de tierras es necesario ”, enfatizó el Sr. Trung.

Chau Anh

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