Resolver el problema de la vivienda social: es necesario eliminar muchos cuellos de botella

VTV.vn - La vivienda social necesita crédito, fondos de tierras y monitoreo de precios para que las políticas puedan llegar realmente a la gente, en lugar de ser sólo un sueño persistente de los residentes urbanos.

En Ciudad Ho Chi Minh , donde la demanda estimada es de más de 150.000 unidades de vivienda social, la oferta real sólo cubre alrededor del 20%.

El Decreto 261, con su ampliación de las condiciones de ingresos para el acceso a la vivienda social, representa un avance notable en la política de seguridad social de Vietnam. Sin embargo, cuando la oferta sigue siendo escasa, el crédito preferencial tarda en desembolsarse y los precios de venta tienden a dispararse, el problema de la vivienda social aún no ha encontrado una solución completa. Para que la política se concrete, es necesaria una sincronización y determinación desde el crédito y el fondo de tierras hasta el mecanismo de seguimiento, garantizando que el sueño de establecerse no sea solo un número en el papel.

Oferta: el nudo sin resolver

La demanda de vivienda social en Vietnam se encuentra en un nivel alarmante. Según el Ministerio de Construcción, el objetivo de un millón de viviendas sociales para el período 2021-2030 solo ha alcanzado más del 22 % a mediados de 2024. En Ciudad Ho Chi Minh, la demanda estimada supera las 150 000 unidades, pero la oferta solo cubre alrededor del 20 %. Una situación similar ocurre en Hanói, Binh Duong y Bac Ninh, donde se concentran numerosos trabajadores y trabajadores migrantes. La realidad refleja una paradoja: la política amplía el número de beneficiarios, pero el mercado carece de productos para satisfacer la demanda.

Dependiendo de las características locales, la vivienda social no necesariamente tiene que ser departamentos, pero el Estado necesita crear fondos de tierra baratos para que la gente pueda comprar terrenos para construir casas.

La historia del Sr. Tran Van Toi, trabajador de la Zona de Procesamiento de Exportaciones de Tan Thuan, en Ciudad Ho Chi Minh, es un claro ejemplo. Aunque los ingresos familiares cumplen con las nuevas regulaciones, aún no encuentra apartamento porque "el inversor le dijo que aún no hay ningún proyecto nuevo, a la espera de la aprobación del capital". Esto demuestra que aumentar el límite de ingresos es solo una parte de la solución. Sin resolver el problema de la oferta, la política es solo teórica. Los problemas con los fondos de tierras, los procedimientos de inversión y las bajas ganancias ralentizan la ejecución de proyectos de vivienda social, aumentando la brecha entre las expectativas y la realidad.

Los fondos de suelo son el mayor obstáculo. La Ley de Vivienda exige que las nuevas áreas urbanas y zonas industriales reserven el 20% de sus fondos de suelo para vivienda social, pero muchas empresas optan por invertir en lugar de asignar terrenos. El Sr. Tran Khanh Quang, experto inmobiliario, comentó: «Dependiendo de las características locales, la vivienda social no tiene por qué ser necesariamente apartamentos, pero el Estado necesita crear fondos de suelo asequibles para que la gente compre terrenos para construir casas». En Ciudad Ho Chi Minh y Hanói , los altos precios del suelo y los elevados costes de desmonte dificultan la búsqueda de fondos de suelo adecuados.

Necesidad de un mecanismo de sincronización

El crédito preferencial es un factor clave para promover la vivienda social. El paquete crediticio de 120 billones de dongs del Gobierno representa un esfuerzo notable, pero para septiembre de 2025, el desembolso solo alcanzó menos del 15 %. Los procedimientos complicados, las tasas de interés poco atractivas y la falta de interés de la banca comercial son las principales barreras. La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) propuso reducir la tasa de interés de los préstamos para la compra de vivienda social del 5,4 % al 4,8 % anual y reducir las tasas de uso del suelo al transferir. El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, señaló que la tasa de interés del 5,4 % anual es demasiado alta y dificulta la compra, y propuso una tasa del 4,8 % anual, similar a la tasa de interés preferencial vigente desde 2021 hasta julio de 2024, para aumentar la accesibilidad.

La vivienda social necesita crédito, fondos de tierras y control de precios para que las políticas puedan llegar realmente a la gente, en lugar de ser simplemente un sueño latente de la gente.

Los bancos de política social deben aumentar los límites de crédito, especialmente en Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y Da Nang. De lo contrario, las fuentes de capital preferencial seguirán estancadas mientras las necesidades de vivienda son cada vez más urgentes. Los precios de la vivienda social también son preocupantes, ya que se acercan a los de la vivienda comercial de bajo costo. En Ciudad Ho Chi Minh, los precios de la vivienda social fluctúan actualmente entre 35,8 y 45,9 millones de VND/m², tres veces más que cuando se lanzaron. El alquiler de vivienda social también ha aumentado: en un proyecto en el distrito de Binh Tan, el precio inicial en 2017 era de 14 millones de VND/m², ahora se transfiere a 20,3-21,2 millones de VND/m², un aumento de 1,4 veces.

Los expertos advierten: «La política de vivienda social es una herramienta para estabilizar la economía urbana. Si el libre mercado la manipula, se convertirá en un bien especulativo y dejará de ser un bien público». Las agencias gestoras deben establecer un precio máximo y supervisar la ganancia máxima de los inversores (actualmente del 10%). El proceso de aprobación de compradores debe ser transparente para evitar la especulación encubierta o las transferencias ilegales.

La experiencia internacional de Singapur y Corea del Sur ofrece valiosas lecciones. Singapur mantiene más del 80% de su fondo de vivienda social a través del Fondo Central de Previsión (CPF), donde la gente ahorra sus salarios para comprar casas. Corea del Sur aplica un modelo de alquileres económicos a largo plazo, con capital estatal y fondos de tierras. Vietnam podría considerar la creación de un fondo nacional de ahorro para vivienda social para crear una fuente estable de capital, reducir la carga presupuestaria y garantizar políticas sostenibles.

Fuente: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm