Bajar los tipos de interés de los préstamos sigue siendo difícil para estimular la demanda inmobiliaria

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La Circular 06/2023/TT-NHNN ha abierto la posibilidad de que los inversores utilicen "apalancamiento" financiero y tomen prestado capital de otros bancos para pagar deudas. Sin embargo, esta medida no puede ayudar a cambiar el mercado inmobiliario.

Tasas de interés de los préstamos en niveles bajos

Desde el 1 de septiembre de 2023, cuando entra en vigor la Circular 06, los principales bancos BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank, ACB han comenzado a implementar políticas de préstamos para reembolsar anticipadamente los préstamos en otros bancos para clientes individuales que piden prestado capital para la producción, los negocios y el servicio de las necesidades de vida.

Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios se sitúan entre el 8 y el 9 % anual, pero el sector inmobiliario todavía afronta dificultades.

El Banco BIDV aplica tasas de interés preferenciales en préstamos desde sólo el 6%/año; Vietcombank aplica 2 opciones de tasa de interés de préstamo desde 6,9%/año en los primeros 6 meses o 7,5%/año en 12 meses, o tasa de interés del 8%/año aplicada en los primeros 2 años. Techcombank aplica esta modalidad de préstamo desde el 7,3%/año…

Según los bancos, en la actualidad es muy grande el grupo de clientes individuales que piden préstamos para comprar casas con tipos de interés del 10-11%. Con la nueva política, la oportunidad de obtener préstamos a tasas bajas de interés para pagar préstamos antiguos en otros bancos será más abierta. Sin embargo, la cuestión también depende de la fuente de la garantía. Esta es una barrera para muchas personas que desean pedir dinero prestado.

La Sra. Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanói ) declaró: “En febrero de 2022, mi familia obtuvo un préstamo de 1.500 millones de VND del banco BIDV con una tasa de interés variable del 11 %. Mensualmente, debo pagar 20 millones de VND en capital e intereses. Tras la entrada en vigor de la Circular 06, acudí a tres bancos comerciales para solicitar un préstamo. Según las instrucciones del personal del banco, aún necesito presentar una garantía para este nuevo préstamo. Si bien no tengo garantía, no puedo solicitar capital con la baja tasa de interés actual”.

La Sra. Nguyen Thanh Tu - Sucursal del Banco BIDV (Nam Trung Yen, Cau Giay) evaluó que recientemente, algunos clientes han recibido desembolsos para pagar préstamos a otros bancos, pero la mayoría de ellos deben cumplir con los criterios de tener garantía para hipotecar en el nuevo banco. El tipo de interés de los préstamos es más bajo, entre el 11 y el 12 % anual, para los préstamos existentes, pero no demasiado bajo, entre el 8 y el 9 % anual.

Sólo en el sector inmobiliario, una de las razones de la fuerte caída de las transacciones inmobiliarias en los últimos tiempos es el rápido aumento de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios. En la actualidad, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable oscilan entre el 11,5 y el 14 % anual. Sin embargo, el hecho de que los bancos presten para pagar otras deudas bancarias con tipos de interés preferenciales como ahora ayuda en parte a los inversores inmobiliarios que antes estaban "cargados con los intereses" a encontrar una "vía de escape" para sí mismos.

El segmento de vivienda real se recuperará bien

Los informes de investigación de las unidades de investigación de mercado muestran que en los primeros 8 meses de este año, mientras otros segmentos inmobiliarios enfrentan muchas dificultades, teniendo incluso que reducir pérdidas, los segmentos que atienden necesidades de vivienda como departamentos y casas individuales aún se están comercializando. Todos estos son productos de vivienda destinados a personas con necesidades reales de vivienda o para alquilar y crear flujo de caja.

La medida para eliminar los préstamos de capital del Banco Estatal creará oportunidades para compradores de viviendas reales. La Sra. Nguyen Hoai An, Directora de Consultoría de Investigación y Desarrollo de CBRE Vietnam, afirmó: «Las tasas de interés de los depósitos y préstamos bancarios se están ajustando para estabilizarse. Muchos bancos han ofrecido tasas de interés para préstamos hipotecarios de tan solo el 6-8% anual. Gracias a las políticas preferenciales de los inversores, el segmento de apartamentos se ha reactivado. Los inversores y quienes tienen necesidades reales de vivienda pueden acceder más fácilmente a los préstamos bancarios».

Algunos expertos afirman que después de un período de depuración, la oferta actual de proyectos proviene en su mayor parte de inversores acreditados, que garantizan la legalidad y se centran en las necesidades reales de vivienda. Esta es una base importante para que el mercado inmobiliario recupere la confianza y se recupere.

Recientemente, muchas empresas inmobiliarias han reestructurado proactivamente sus productos y estrategias de desarrollo para adaptarse a la nueva situación del mercado. En particular, los inversores han reducido proactivamente los precios de los productos entre un 10 y un 15%. Por ejemplo, el proyecto de apartamentos Binh Minh (Long Bien) se ofreció a la venta por más de 40 millones de VND/m2, ahora está entre 35 y 37 millones de VND/m2; El precio del proyecto de tierras Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) es de 55 a 60 millones de VND/m2, lo que supone una disminución de 5 a 7 millones de VND/m2 en comparación con la ocasión anterior...

El Sr. Nguyen Anh Que, de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, evaluó que actualmente, las tasas de interés de depósitos y préstamos han disminuido, el sentimiento de los inversores es mejor y el mercado inmobiliario ha comenzado a tener transacciones. Un paquete de préstamos crediticios de 120 billones de VND está a punto de ser "vertido" en el mercado inmobiliario. El corredor legal para el sector inmobiliario también avanza hacia su finalización para ser aplicado en el nuevo año.

Para una recuperación más clara, el mercado inmobiliario necesita más productos de vivienda real. Además, también está el nivel de recuperación económica, para aumentar el potencial financiero de los compradores, el regreso al mercado de grandes inversores, el reinicio de proyectos inconclusos, o la implementación de políticas futuras como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y especialmente el nivel de recuperación de la confianza de los inversores.

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