La Circular 06/2023/TT-NHNN ha abierto la puerta a que los inversores utilicen apalancamiento financiero y soliciten préstamos a otros bancos para pagar sus deudas. Sin embargo, esta medida no ha contribuido a la transformación del mercado inmobiliario.
Tasas de interés de los préstamos en niveles bajos
Desde el 1 de septiembre de 2023, cuando entra en vigor la Circular 06, los principales bancos BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank, ACB han comenzado a implementar políticas de préstamos para reembolsar anticipadamente los préstamos en otros bancos para clientes individuales que piden prestado capital para la producción, los negocios y el servicio de las necesidades de vida.
El Banco BIDV ofrece una tasa de interés preferencial para préstamos desde tan solo el 6 % anual; Vietcombank ofrece dos opciones de tasa de interés: del 6,9 % anual durante los primeros 6 meses o del 7,5 % anual durante 12 meses, o una tasa de interés del 8 % anual durante los primeros 2 años. Techcombank ofrece este tipo de préstamo desde el 7,3 % anual.
Según los bancos, actualmente, el grupo de clientes particulares que solicitan préstamos para comprar viviendas con tasas de interés del 10-11% es muy amplio. Con la nueva política, la oportunidad de obtener préstamos a tasas de interés bajas para liquidar préstamos antiguos en otros bancos será más amplia. Sin embargo, el problema aún depende del origen de los activos hipotecados. Esto representa un obstáculo para muchas personas que desean obtener capital.
La Sra. Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanói ) declaró: “En febrero de 2022, mi familia obtuvo un préstamo de 1.500 millones de VND del banco BIDV con una tasa de interés variable del 11 %. Mensualmente, debo pagar 20 millones de VND en capital e intereses. Tras la entrada en vigor de la Circular 06, acudí a tres bancos comerciales para solicitar un préstamo. Según las instrucciones del personal del banco, aún necesito presentar una garantía para este nuevo préstamo. Si bien no tengo garantía, no puedo solicitar capital con la baja tasa de interés actual”.
La Sra. Nguyen Thanh Tu, de la sucursal del Banco BIDV (Nam Trung Yen, Cau Giay), indicó que recientemente algunos clientes han recibido desembolsos para pagar préstamos a otros bancos, pero la mayoría debe cumplir con los requisitos de garantía para hipotecar en el nuevo banco. La tasa de interés es más baja, del 11 % al 12 % anual para los préstamos existentes, pero no demasiado baja, del 8 % al 9 % anual.
En el sector inmobiliario, una de las razones de la fuerte caída de las transacciones inmobiliarias en los últimos tiempos es el rápido aumento de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios. Actualmente, los tipos de interés para préstamos hipotecarios a tipo variable oscilan entre el 11,5 % y el 14 % anual. Sin embargo, el hecho de que los bancos presten para pagar deudas a tipos de interés preferenciales como los actuales ha ayudado en parte a los inversores inmobiliarios, que antes estaban agobiados por los intereses, a encontrar una vía de escape.
El segmento de vivienda real se recuperará bien
Los informes de investigación de las unidades de investigación de mercado muestran que, en los primeros ocho meses de este año, mientras otros segmentos inmobiliarios enfrentan muchas dificultades, incluso teniendo que reducir pérdidas, los segmentos que atienden necesidades de vivienda, como apartamentos y casas unifamiliares, siguen en negociación. Todos estos productos de vivienda están dirigidos a personas con necesidades reales de vivienda o se alquilan para generar flujo de caja.
La medida de retirar el capital de préstamos del Banco Estatal creará oportunidades para compradores de vivienda. La Sra. Nguyen Hoai An, Directora del Departamento de Consultoría de Investigación y Desarrollo de CBRE Vietnam, afirmó: «Las tasas de interés de los depósitos y préstamos bancarios se están ajustando para estabilizarse. Muchos bancos han ofrecido tasas de interés para préstamos de vivienda nueva de tan solo el 6-8% anual. Gracias a las políticas preferenciales de los inversores, se ha reactivado el mercado de apartamentos. Los inversores y quienes tienen necesidades reales de vivienda pueden acceder más fácilmente a los préstamos bancarios».
Algunos expertos afirman que, tras un período de depuración, la oferta actual de proyectos proviene principalmente de inversores de renombre, que garantizan la legalidad y se centran en las necesidades reales de vivienda. Esta es una base importante para que el mercado inmobiliario recupere la confianza y se recupere.
Recientemente, muchas empresas inmobiliarias han reestructurado proactivamente sus productos y estrategias de desarrollo para adaptarse a la nueva situación del mercado. En particular, los inversores han reducido proactivamente los precios de los productos entre un 10 y un 15 %. Por ejemplo, el proyecto de apartamentos Binh Minh (Long Bien) se puso a la venta a más de 40 millones de VND/m², ahora a entre 35 y 37 millones de VND/m²; el proyecto de terrenos Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) se cotizó entre 55 y 60 millones de VND/m², una disminución de entre 5 y 7 millones de VND/m² en comparación con el período anterior.
El Sr. Nguyen Anh Que, de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, evaluó que, actualmente, tanto las tasas de interés de movilización como las de préstamos han disminuido, la confianza de los inversores ha mejorado y el mercado inmobiliario ha comenzado a registrar transacciones. El paquete de préstamos de 120 billones de VND está a punto de ser lanzado al mercado inmobiliario. El proceso legal para el sector inmobiliario también está en proceso de finalización para poder solicitarlo el próximo año.
Para una recuperación más clara, el mercado inmobiliario necesita más productos inmobiliarios. Además, se requiere una recuperación económica para aumentar el potencial financiero de los compradores, el regreso de grandes inversores al mercado, la reanudación de proyectos inconclusos o la implementación de futuras políticas como la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, y, especialmente, la recuperación de la confianza de los inversores.
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