No son apartamentos, sino el segmento "lucrativo"; esbozando el retrato y la psicología de los inquilinos, Hanoi analiza más de 700 proyectos

¿Debería invertir en apartamentos o terrenos? Los inquilinos prefieren el segmento inferior a 10 millones de VND al mes; más de 700 proyectos en Hanói se someten a revisión, inspección y conclusiones posteriores a la auditoría… Estas son las últimas noticias inmobiliarias.

Bienes raíces: Los terrenos siguen siendo un canal de inversión popular, especialmente en el futuro próximo, cuando la oferta de este tipo de propiedades será limitada debido a las regulaciones que restringen la subdivisión y venta de terrenos. (Foto: Duong Tam)

¿Debería invertir en un apartamento o en un terreno?

Con la idea de que comprar terrenos nunca es una pérdida (los precios de los terrenos siempre tienden a subir con el tiempo), muchos consideran invertir en un terreno en las provincias que rodean Hanói. Pero algunos también calculan que podrían comprar un apartamento y alquilarlo mensualmente.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Investment and Real Estate Development Joint Stock Company, analizó que en Hanói, si se invierte en apartamentos para alquilar, la demanda es alta y es fácil alquilarlos. Sin embargo, actualmente, invertir en apartamentos ya no es rentable en términos de inversión.

La razón del Sr. Chung es que los precios de los apartamentos están cerca de su punto máximo, lo que dificulta su revalorización. Con el aumento de los precios de compra de apartamentos, la rentabilidad del alquiler ya no es muy atractiva. De hecho, la rentabilidad del alquiler de apartamentos en Hanói solo fluctúa entre el 3% y el 4%.

Por lo tanto, según el Sr. Chung, los terrenos siguen siendo un canal de inversión muy solicitado, ya que la oferta de este producto será limitada en el futuro debido a las regulaciones que restringen la subdivisión y venta de terrenos. Además, los terrenos son un segmento de inversión con una amplia gama de presupuestos, adecuado para muchas personas.

Con el rápido ritmo de urbanización, la demanda en las localidades será alta, por lo que invertir en terrenos para obtener una plusvalía sigue siendo una opción buena y segura. Con entre 3.000 y 4.000 millones de VND, se puede invertir en terrenos en los alrededores de Hanói, en centros económicos conectados a zonas industriales como Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong y Quang Ninh. Estas son zonas que actualmente atraen mucho interés inversor, sugirió el Sr. Chung.

Sin embargo, el Director General de SGO Homes también señaló que, al comprar terrenos, los inversores deben buscar proyectos que cumplan con los requisitos legales, como mínimo, haber firmado un contrato de compraventa o un título de propiedad. Asimismo, deben considerar la capacidad del promotor y elegir ubicaciones que satisfagan la demanda y atraigan a futuros residentes.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Property, señaló que actualmente, invertir en apartamentos o terrenos en grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh no es atractivo ni rentable. Esto se debe a que los precios se han mantenido altos, pero la liquidez ha disminuido.

Los precios de los apartamentos están fuera del alcance de muchas personas que desean comprar uno para vivir. Antes, un apartamento costaba entre 2.500 y 3.000 millones de VND, pero ahora se necesitan entre 4.000 y 5.000 millones de VND. El precio de los apartamentos comprados para inversión se ha duplicado, mientras que los precios de los alquileres no han aumentado mucho, por lo que la rentabilidad de la inversión ha disminuido. Los precios de los terrenos también han subido junto con los apartamentos. Una casa de 30 m² en un callejón, de 3 o 4 plantas, que antes costaba 3.000 millones de VND, ahora cuesta entre 5.000 y 7.000 millones de VND, dependiendo de la ubicación, explicó el Sr. Toan.

Agregó que muchos inversionistas tienden a trasladar capital desde grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City a otras áreas como Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai y Ba Ria - Vung Tau ...

Los inquilinos eligen un rango de precios inferior a 10 millones de VND al mes.

En cuanto al perfil y la psicología de los inquilinos de bienes raíces, el director de marketing de Batdongsan.com.vn, Le Bao Long, destacó que la demanda de alquileres se debe principalmente al ahorro en todos los grupos de ingresos. Según el Sr. Long, el 73 % de los encuestados desea alquilar por menos de 10 millones de VND; sin embargo, la oferta en este segmento también está disminuyendo.

Específicamente, el 41% de los encuestados por Batdongsan.com.vn expresaron su deseo de alquilar una casa por 5 a 7 millones de VND, pero el número de anuncios de alquiler en este rango de precios en Batdongsan.com.vn (que refleja parcialmente la oferta del mercado) en 2024 solo alcanzó el 19%.

Las cifras anteriores muestran que los precios de alquiler han aumentado en consonancia con el aumento de los precios en el mercado de compraventa, especialmente en Hanói. Cabe destacar que el 52 % de los encuestados residentes en Hanói afirmó estar dispuesto a gastar entre el 31 % y el 40 % de sus ingresos en alquiler.

Además, con un alquiler promedio solicitado en Hanói de 19 millones de VND al mes, superior a los 14 millones de VND al mes de Ciudad Ho Chi Minh en el cuarto trimestre de 2024, los inquilinos de Hanói están sacrificando cada vez más las comodidades y la ubicación para reducir costos. Están dispuestos a elegir opciones menos convenientes, alquilar más lejos del centro, optar por alojamientos de menor calidad, apartamentos más pequeños o compartir con otros para reducir sus gastos de alquiler.

El Sr. Le Bao Long aconseja a los posibles inquilinos tener en cuenta varios puntos, entre ellos definir claramente sus necesidades en cuanto a ubicación, tamaño y comodidades; comparar precios en la misma zona para negociar; y revisar el contrato, el estado de la propiedad en alquiler y las condiciones de pago para garantizar un proceso de búsqueda de alquiler sin problemas.

Se han revisado más de 700 proyectos en Hanoi y se han llegado a conclusiones mediante inspecciones, auditorías y auditorías posteriores.

El Comité Popular de Hanoi ha identificado 712 proyectos financiados por fuentes no presupuestarias y que utilizan tierras que están atrasados ​​y ha emitido un plan para abordarlos y resolverlos de conformidad con la Resolución No. 04/NQ-HĐND del 8 de abril de 2022, del Consejo Popular de Hanoi sobre medidas para acelerar el progreso de la inversión y centrarse en el manejo de proyectos de progreso lento financiados por fuentes no presupuestarias y que utilizan tierras en Hanoi.

Para noviembre de 2024, 706 proyectos (que representan el 99,2%) con una superficie total de 11.352 hectáreas habían sido revisados, inspeccionados, auditados y sometidos a procedimientos posteriores a la auditoría, con directrices para su gestión. Este fue el contenido informado por el Comité Popular de la Ciudad al Consejo Popular de la Ciudad en su vigésima sesión.

Siguiendo la dirección decisiva del Comité del Partido de la Ciudad y la Resolución No. 04/NQ-HĐND de fecha 8 de abril de 2022, del Consejo Popular de la Ciudad, el Comité Directivo de la Ciudad, el Comité del Partido del Comité Popular de la Ciudad y el Presidente del Comité Popular de la Ciudad han supervisado, instado, dirigido y asignado tareas regularmente a los departamentos y agencias de la ciudad y a los Comités Populares de distritos, condados y pueblos para que se concentren en implementar sincrónicamente medidas, especialmente el trabajo de revisión, inspección, verificación y auditoría posterior, detectando rápidamente casos de retrasos y violaciones de las leyes de inversión en tierras, analizando y aclarando las causas, proponiendo medidas para resolver obstáculos y dificultades y planes de manejo apropiados.

En este sentido, la ciudad ha facilitado a los inversores el desarrollo de planes y plazos viables para la subsanación de problemas, la pronta puesta en explotación y uso de terrenos, la prevención del desperdicio y la prevención de infracciones a las leyes de gestión y uso de terrenos. Muchos proyectos que obtuvieron prórrogas han subsanado infracciones, han utilizado los terrenos para su propósito previsto, han completado proactivamente los procedimientos de inversión, han enfocado recursos, han superado dificultades, han completado proyectos de inversión y han puesto los terrenos en uso, pagando las tasas de uso y arrendamiento de terrenos al presupuesto estatal según lo prescrito.

Los casos de demora deliberada e infracciones persistentes se gestionarán estrictamente de conformidad con la ley. El Presidente del Comité Popular Municipal, el Jefe del Comité Directivo, junto con los Vicepresidentes del Comité Popular Municipal, los directores de los departamentos y agencias municipales, y los secretarios y presidentes de los Comités Populares de distrito y municipio, se reunirán periódicamente para escuchar informes sobre la situación y los resultados, y dirigir la gestión de cada proyecto (escuchando informes escritos y analizando imágenes específicas del estado actual); exigir a los departamentos, agencias y Comités Populares de distrito y municipio que orienten y resuelvan de forma proactiva y centrada los obstáculos y dificultades, ayudando a los inversores a superarlos; y que revisen, inspeccionen y gestionen estrictamente las infracciones de conformidad con la ley.

Por lo tanto, de los 712 proyectos de capital no presupuestarios que utilizan terrenos y que se identificaron como retrasados, el Comité Popular de la Ciudad dirigió la tramitación y resolución de 706 proyectos (que representan el 99,2 %), con una superficie total de 11 352 hectáreas. Los 6 proyectos restantes (que representan el 0,8 %), con una superficie total de 81,6 hectáreas, que han recibido aprobación pero aún no han recibido terrenos asignados o arrendados por el Estado, están siendo inspeccionados por el Departamento de Planificación e Inversión, que propone soluciones específicas.

Hanoi aprueba plan para incluir una pista de carreras de caballos valorada en más de 400 millones de dólares.

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 6396 que aprueba el plan de zonificación urbana para el área 3 de Soc Son, a escala 1/2000, que abarca las comunas de Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu y la ciudad de Soc Son (distrito de Soc Son).

En consecuencia, el área de estudio de planificación para la subzona urbana 3 de Soc Son abarca aproximadamente 1424 hectáreas. La población proyectada para 2030 es de aproximadamente 46 210 personas.

Los límites del área de estudio son los siguientes: al norte, limita con la carretera planificada que conduce al Templo Soc; al sur, limita con la nueva Ruta 18; al oeste, limita con el corredor de protección y el ferrocarril nacional Hanoi-Thai Nguyen; y al este, limita con una carretera urbana planificada de 40 m de ancho.

El área está dividida en dos zonas de planificación (Zona III.1 y III.2) con 16 bloques de planificación para controlar el desarrollo y las rutas de transporte.

En concreto, la Zona III.1 abarca una superficie de 246,5 hectáreas y comprende dos zonas de planificación urbanística destinadas al desarrollo urbano ecológico, con mayor número de espacios verdes y masas de agua. De estas, la zona de planificación III.1-1 está designada como centro deportivo y recreativo regional (hipódromo).

La zona de planificación III.1-2 se designa como una nueva área de desarrollo residencial con un sistema completo de infraestructura social. Además, desarrollará funciones comerciales y de servicios para apoyar la zona del hipódromo en particular y a toda la región en general.

La Zona III.2, que abarca casi 1.170 hectáreas, comprende 14 áreas planificadas designadas para el desarrollo concentrado de funciones complejas que incluyen atención sanitaria, cultura, educación, servicios públicos urbanos, un centro de transporte multimodal, áreas comerciales y de servicios, oficinas, hoteles, etc., conectándose con el área de la estación de tren de Da Phuc, desarrollando infraestructura social, expandiendo nuevas tierras residenciales alrededor de las aldeas existentes y completando grupos y unidades residenciales independientes.

A principios de este año, el Comité Popular del Distrito de Soc Son celebró una consulta sobre el proyecto de planificación detallada (escala 1/500) para el complejo de entretenimiento multifuncional y el hipódromo en las comunas de Tan Minh y Phu Linh, así como en la ciudad de Soc Son. El proyecto cuenta con una inversión estimada de aproximadamente 420 millones de dólares estadounidenses, lo que generará empleos directos para unos 5.000 trabajadores y atraerá a unos 25.000 a otros sectores de servicios.

Respecto a este proyecto, en septiembre de 2019, el Primer Ministro emitió una decisión aprobando el plan de inversiones.

En octubre de 2019, el Departamento de Planificación e Inversión de Hanoi emitió el certificado de registro de inversión inicial, seguido por el tercer certificado de enmienda en marzo de 2020.

Se esperaba que el autódromo estuviera operativo después de 2021, pero encontró algunas dificultades que impidieron su implementación.

A mediados de 2022, Hanoi solicitó al Primer Ministro que resolviera las dificultades para recuperar 125 hectáreas de tierra para el proyecto.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html