Equilibrar intereses en el mercado inmobiliario, lo fácil se vuelve difícil (Parte 2): Tras ganar la subasta, el terreno residencial queda abandonado

La zona residencial central de la comuna de Ha Lai (Ha Trung) tiene una ubicación conveniente, pero no mucha gente viene a construir casas.

Tierra abandonada

En abril de 2024, la Zona Residencial Central de la Comuna de Ha Lai (Ha Trung) organizó una subasta por el derecho de uso de 41 lotes de tierras rurales con un precio inicial de 29,78 mil millones de VND. Después de la subasta, todos estos lotes de tierra fueron adquiridos por inversores y el precio total de la subasta alcanzó los 38,53 mil millones de VND. Gracias a la subasta, el presupuesto estatal obtiene una diferencia adicional de hasta 8,75 mil millones de VND respecto al precio inicial. Mientras tanto, si se divide en promedio, cada metro cuadrado de tierra aquí cuesta 4,75 millones de VND, una cifra no superior al nivel de vida de la gente de la zona. Sin embargo, según la lista de ganadores de la subasta proporcionada por el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Ha Trung, solo hay 3 inversores en la comuna de Ha Lai. El resto son en su mayoría inversores en los distritos de Yen Dinh, Hoang Hoa, la ciudad de Thanh Hoa,... incluso en Hanoi.

Como es habitual, después de más de un año desde la exitosa subasta, a pesar de su conveniente ubicación de tráfico, justo detrás del centro de la comuna de Ha Lai, esta zona residencial todavía se encuentra en "modo silencioso". En toda la amplia zona sólo hay unas pocas casas en construcción. Estos propietarios dijeron que tuvieron que gastar dinero para recomprar los derechos de uso de la tierra a los inversores con una diferencia de precio de entre 20 y 50 millones de VND por lote, en comparación con el precio de subasta inicial. A lo largo de esta zona, hay muchos números de teléfono que anuncian terrenos en venta colgados en postes eléctricos o pintados en las paredes de las casas vecinas. Los lugareños dijeron que, en promedio, cada metro cuadrado de terreno en este lugar se vende por 6 millones de VND, casi 2 millones de VND/m2 más que el precio de subasta inicial.

Según el Sr. Nguyen Van Thinh, jefe del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Ha Trung, en 2024, en el distrito, se subastarán 13 áreas residenciales por el derecho de uso de 165 parcelas residenciales con un monto total de subasta que alcanzará casi 168,45 mil millones de VND, casi 39 mil millones de VND más que el precio inicial. Después de deducir el costo de limpieza del sitio y la inversión en infraestructura técnica, el presupuesto estatal recaudó más de 163 mil millones de VND a través de la subasta de derechos de uso de la tierra. Sin embargo, no sólo en terrenos recién subastados, sino también en terrenos subastados con éxito hace muchos años, la tasa de gente que llega a construir casas no es alta, fluctuando sólo alrededor del 10% en las comunas y alrededor del 20% en el área del distrito central.

De manera similar, en el distrito de Thieu Hoa, el proyecto de infraestructura técnica para áreas residenciales a lo largo de la carretera desde la Carretera Nacional 45 hasta la aldea de Dinh Tan en la ciudad de Thieu Hoa completó la subasta de derechos de uso de suelo residencial a partir de mayo de 2024 con 41 lotes de terrenos urbanos. El monto total recaudado después de ganar la subasta fue de 83,68 mil millones de VND, 22,48 mil millones de VND más que el precio inicial. Sin embargo, hasta ahora sólo se han construido dos casas en todo este terreno. Los habitantes de esta zona comentaron que las parcelas de tierra restantes se están vendiendo a precios entre 1,5 y 3 millones de VND/m2 más altos que el precio de subasta.

No sólo en las localidades sino también en la ciudad de Thanh Hoa , muchas áreas de planificación han completado subastas de derechos de uso de la tierra durante mucho tiempo, pero la tasa de ocupación es bastante baja. Desde el área cercana a AEON MALL (distrito de Quang Thanh), hay muchas parcelas de tierra que se han completado para subasta hace mucho tiempo, pero las casas aún están escasamente construidas. Además, en la comuna de Hoang Dai, el área de planificación 12100 ha completado la subasta de derechos de uso de la tierra de 204 parcelas residenciales desde 2024, pero hasta ahora solo se ha construido 1 casa...

Problemas sociales

Según el Sr. Nguyen Manh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), la asignación y arrendamiento de tierras a través de subastas de derechos de uso de la tierra ha limitado situaciones negativas, ha contribuido a complementar una gran fuente de ingresos para el presupuesto local y se ha reinvertido en infraestructura, al servicio de los objetivos de desarrollo socioeconómico de la provincia. Sin embargo, entre los terrenos urbanizables que se subastaron con éxito hace muchos años, la tasa de ocupación todavía es modesta. Esta tasa en el área de la ciudad de Thanh Hoa es sólo del 20%, y en distritos y áreas alejadas del centro urbano es sólo del 10%.

El terreno planificado 12100 en la comuna de Hoang Dai (ciudad de Thanh Hoa) se completó para subasta en 2024, pero hasta ahora solo se ha construido una casa.

Esto significa que miles de parcelas residenciales se encuentran abandonadas en la provincia. Los inversores siguen acumulando y reteniendo tierras, esperando que los precios suban para venderlas y obtener ganancias, lo que representa un riesgo potencial para el mercado inmobiliario. Mientras tanto, las personas de bajos ingresos, trabajadores y obreros todavía tienen dificultades para acceder a terrenos residenciales cuando los precios de los mismos son siempre mucho más altos que los recursos financieros que pueden conseguir.

Como el caso del Sr. Nguyen Phi Hung (40 años) en el barrio Nam Son 2, distrito Nam Ngan (ciudad de Thanh Hoa). Él y su esposa son trabajadores independientes, sus ingresos no son muchos y tienen que criar a 3 hijos, por lo que hasta ahora todavía tienen que vivir con la familia de su hermano y sus padres. El Sr. Hung dijo: «Con el dinero que ahorramos y pedimos prestado, mi esposa y yo fuimos a muchos sitios de planificación para comprar terrenos y construir una casa en el futuro. Pero el precio era demasiado alto; incluso una parcela pequeña costaba casi 3 mil millones de VND; mi esposa y yo no podíamos permitírnoslo. Al solicitar una vivienda social, nos fue muy difícil acceder a ella».

Todavía hay muchas personas que necesitan terrenos residenciales, pero no pueden afrontar los precios que se anuncian en las áreas planificadas. Mientras tanto, aunque estos terrenos están abandonados, todavía hay transacciones subterráneas, de compraventa entre personas que necesitan acaparar tierras para venderlas y obtener ganancias. Este hecho ha contribuido a impulsar aún más los precios del terreno. Y a las personas con necesidades reales les resulta aún más difícil comprar tierras.

Cabe afirmar que la asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de la tierra es una vía de doble sentido, que contribuye a aumentar los ingresos del presupuesto estatal y promueve el desarrollo de muchos otros sectores económicos, contribuyendo a garantizar el desarrollo saludable del mercado inmobiliario. Sin embargo, la historia de las tierras abandonadas, mientras muchos hogares de bajos ingresos, trabajadores y obreros con necesidades reales aún no pueden comprar tierras para vivir, es un problema social difícil. Cómo armonizar los intereses del Estado, los inversores y solucionar el problema del suelo habitacional para la mayoría de la gente no es una cuestión sencilla.

Artículo y fotos: Dong Thanh

Artículo final: Necesidad de una política macroeconómica

Fuente: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm