Equilibrar intereses en el mercado inmobiliario, de lo fácil a lo difícil (Parte 2): Tras ganar la subasta, el suelo residencial queda abandonado

(Baothanhhoa.vn) - Después de la exitosa subasta de los derechos de uso de la tierra, no se han construido muchas casas en áreas residenciales, o las casas sin terminar se han completado y la gente se ha mudado a ellas. Mientras tanto, el sueño de tener un pedazo de tierra para "establecer una tienda" para muchas personas de bajos ingresos, trabajadores y obreros sigue siendo un lujo.

La zona residencial central de la comuna de Ha Lai (Ha Trung) tiene una ubicación conveniente, pero no mucha gente viene a construir casas.

Tierra abandonada

En abril de 2024, la Zona Residencial Central de la Comuna de Ha Lai (Ha Trung) organizó una subasta para el derecho de uso de 41 terrenos rurales con un precio inicial de 29.780 millones de VND. Tras la subasta, todos estos terrenos fueron adquiridos por inversores con una oferta ganadora total de 38.530 millones de VND. A través de la subasta, el presupuesto estatal tuvo una diferencia adicional de hasta 8.750 millones de VND en comparación con el precio inicial. Mientras tanto, si se divide en promedio, cada metro cuadrado de terreno residencial aquí cuesta 4,75 millones de VND, no más alto que el nivel de vida de las personas en el área. Sin embargo, según la lista de personas que ganaron la subasta proporcionada por el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Ha Trung, solo hubo 3 inversores en la comuna de Ha Lai. El resto eran principalmente inversores en los distritos de Yen Dinh, Hoang Hoa, la ciudad de Thanh Hoa, ... incluso en Hanoi.

Como de costumbre, tras más de un año de la exitosa subasta, a pesar de su conveniente ubicación, justo detrás del centro de la comuna de Ha Lai, esta zona residencial sigue en silencio. En toda la extensa zona, solo unas pocas casas están en construcción. Los propietarios afirmaron haber tenido que invertir dinero para recomprar los derechos de uso del terreno a inversores, con una diferencia de entre 20 y 50 millones de VND por lote respecto al precio inicial de la subasta. A lo largo de la zona, hay numerosos números de teléfono anunciando terrenos en venta colgados en postes eléctricos o pintados en las paredes de las casas adyacentes. Los residentes comentan que, en promedio, cada metro cuadrado de terreno residencial en esta zona se anuncia a 6 millones de VND, casi 2 millones de VND por m² más que el precio inicial de la subasta.

Según el Sr. Nguyen Van Thinh, Jefe del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Ha Trung, en 2024, en el distrito, hay 13 áreas residenciales que han subastado el derecho de uso de 165 parcelas residenciales con el monto total ganador de la subasta alcanzando casi 168.45 mil millones de VND, casi 39 mil millones de VND más que el precio inicial. Después de deducir el costo de limpieza del sitio y la inversión en infraestructura técnica, a través de la subasta de derechos de uso de la tierra, el presupuesto estatal ha recaudado más de 163 mil millones de VND. Sin embargo, no solo en las tierras recién subastadas, sino también en las tierras subastadas con éxito hace muchos años, la tasa de personas que vienen a construir casas no es alta, solo fluctúa alrededor del 10% en las comunas y alrededor del 20% en el área central del distrito.

De igual manera, en el distrito de Thieu Hoa, el proyecto de infraestructura residencial a lo largo de la carretera que une la Carretera Nacional 45 con la aldea de Dinh Tan, en la ciudad de Thieu Hoa, finalizó la subasta de derechos de uso de suelo residencial a partir de mayo de 2024 con 41 lotes de terreno urbano. El monto total recaudado tras la adjudicación fue de 83.680 millones de VND, 22.480 millones de VND más que el precio inicial. Sin embargo, hasta el momento, solo se han construido dos viviendas en toda esta superficie. Los residentes de la zona afirman que los terrenos restantes se ofrecen a la venta a un precio entre 1,5 y 3 millones de VND/m² superior al precio de la subasta.

Tanto en las localidades como en la ciudad de Thanh Hoa , muchos sitios de planificación han finalizado subastas de derechos de uso del suelo desde hace tiempo, pero la tasa de ocupación es bastante baja. En la zona cercana al Centro Comercial AEON MALL (distrito de Quang Thanh), muchos sitios han finalizado subastas desde hace tiempo, pero la construcción de viviendas sigue siendo escasa. Además, en la comuna de Hoang Dai, el sitio de planificación 12100 ha finalizado subastas de derechos de uso del suelo para 204 parcelas residenciales desde 2024, pero hasta la fecha solo se ha construido una vivienda.

Problemas sociales

Según el Sr. Nguyen Manh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), la asignación y el arrendamiento de terrenos mediante subastas de derechos de uso del suelo han limitado las situaciones negativas, han contribuido a complementar una importante fuente de ingresos para el presupuesto local y a reinvertir en infraestructura, contribuyendo así a los objetivos de desarrollo socioeconómico de la provincia. Sin embargo, entre los terrenos planificados que se han subastado con éxito en muchos años anteriores, la tasa de ocupación aún es moderada. Esta tasa en la ciudad de Thanh Hoa es de tan solo el 20%, y en distritos y zonas alejadas del centro urbano, es de tan solo el 10%.

El sitio de planificación 12100 en la comuna de Hoang Dai (ciudad de Thanh Hoa) se completó para subasta en 2024, pero hasta ahora solo se ha construido una casa.

Esto significa que miles de terrenos residenciales están abandonados en la provincia. Los inversores siguen acaparando terrenos, esperando que los precios suban para venderlos y obtener ganancias, lo que podría suponer un riesgo para el mercado inmobiliario. Mientras tanto, las personas con bajos ingresos, los trabajadores y los obreros siguen teniendo dificultades para acceder a terrenos residenciales, ya que los precios de los terrenos siempre superan con creces los recursos financieros que pueden conseguir.

Tomemos como ejemplo el caso del Sr. Nguyen Phi Hung (40 años), residente del barrio Nam Son 2, distrito Nam Ngan (ciudad de Thanh Hoa). Él y su esposa trabajan por cuenta propia, sus ingresos son bajos y tienen que criar a tres hijos pequeños, por lo que aún viven con la familia y los padres de su hermano. El Sr. Hung comentó: «Con el dinero que ahorramos y pedimos prestado, mi esposa y yo también fuimos a muchos sitios de planificación para comprar terrenos y construir una casa en el futuro. Pero el precio es demasiado alto; el terreno es pequeño, cuesta casi 3 mil millones de VND, y mi esposa y yo no podemos permitírnoslo. Mientras tanto, nos resulta muy difícil acceder a una vivienda social».

Todavía hay muchas personas que necesitan terrenos para vivienda, pero no pueden acceder a los precios anunciados en las zonas de planificación. Mientras tanto, aunque están abandonados, esos terrenos aún tienen transacciones clandestinas, compraventas entre personas que necesitan acaparar terrenos para venderlos y obtener ganancias. Esta realidad ha contribuido a que los precios de los terrenos sigan subiendo. Y las personas con necesidades reales tienen aún más dificultades para comprar terrenos para vivienda.

Cabe afirmar que la asignación y el arrendamiento de tierras mediante subastas de derechos de uso de suelo son una vía de doble sentido que contribuye a aumentar los ingresos del presupuesto estatal y a promover el desarrollo de muchos otros sectores económicos, contribuyendo así a garantizar un mercado inmobiliario saludable. Sin embargo, la situación de los terrenos abandonados, mientras muchos hogares de bajos ingresos, trabajadores y obreros con necesidades reales no han podido adquirir terrenos residenciales, constituye un problema social complejo. Armonizar los intereses del Estado y los inversores, y resolver la situación de los terrenos para vivienda para la mayoría de la población, no es tarea fácil.

Artículo y fotos: Dong Thanh

Artículo final: La necesidad de una política macroeconómica

Fuente: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm