Expectativas ante las nuevas regulaciones

En particular, la Ley cuenta con un Capítulo separado (Capítulo V) para regular en detalle la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

Muchos problemas en la implementación

Durante los últimos 20 años, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas ha sido motivo de especial preocupación para la administración estatal, desde el nivel central hasta el local. Sin embargo, la implementación real no ha logrado los resultados esperados; miles de hogares aún viven en zonas residenciales degradadas e inseguras; las amenazas potenciales para la vida y la propiedad de las personas acechan constantemente.

Antiguo edificio de apartamentos C8 Giang Vo. Foto de : Thanh Hai

Según las estadísticas del Ministerio de Construcción , actualmente hay más de 2.500 edificios de apartamentos y casas colectivas antiguos en todo el país, de los cuales Hanoi tiene el mayor número con 1.579, seguido de Ciudad Ho Chi Minh.

Se trata de un producto típico de la época de las subvenciones, construido en el período de 1960 a 1990, una época en la que la tecnología de la construcción aún no había alcanzado avances tan revolucionarios como los de hoy, por lo que la estructura principal de estas casas son muros de carga de ladrillo, con una vida útil máxima de 50 - 70 años.

Tras un largo periodo de funcionamiento y uso, muchos edificios se han deteriorado gravemente. Además, debido a la necesidad de ampliar su espacio habitable, las personas lo han ampliado una y otra vez arbitrariamente, aumentando la carga sobre el sistema de soporte de la vivienda, que ya no es seguro. Aunque conscientes de ello, debido a dificultades económicas, muchas familias aún se ven obligadas a seguir viviendo y a arriesgar su vida al azar. Mientras tanto, la renovación y reconstrucción de estos viejos edificios de apartamentos y viviendas colectivas avanza con mucha lentitud.

Sólo en Hanoi , de 1.579 edificios de apartamentos y casas colectivas antiguos (incluidas 1.273 casas en 76 barrios y 306 edificios antiguos, independientes y de apartamentos individuales), hay docenas de edificios en estado crítico.

En particular, hay 6 áreas peligrosas de nivel D (el nivel más peligroso) que deben ser demolidas para reconstruir, como el edificio C8 Área Colectiva Giang Vo, el área colectiva G6A Thanh Cong, el edificio A Área Colectiva Ngoc Khanh, el área colectiva del Ministerio de Justicia ...

Pero según los datos reportados por el Departamento de Construcción de Hanoi, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos para fines de 2023 solo alcanzó el 1,14% del plan, con 19 áreas siendo renovadas y reconstruidas.

En particular, aunque la Ciudad ha decidido aprobar la selección de inversores en muchas áreas de vivienda como: el proyecto Nghia Do A & B House (distrito de Cau Giay); área de vivienda Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); área de vivienda X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); área de vivienda del Servicio de Transporte Ferroviario (distrito de Hoang Mai); edificio de apartamentos No. 148 - 150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); área de vivienda 22 Lieu Giai del Instituto de Documentación Cinematográfica de Vietnam (distrito de Dong Da); área de vivienda 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... pero durante muchos años, se han estancado y no se han podido implementar, debido a dificultades en las regulaciones de la Ley de Vivienda de 2014 y una serie de decretos que guían su implementación.

“Uno de los mayores problemas del sistema legal es el Decreto 101/2015/ND-CP (que rige la implementación de la Ley de Vivienda de 2014), que permite a las personas y las empresas negociar entre sí sobre compensaciones, desalojos y reasentamiento. El Decreto tampoco estipula específicamente el coeficiente de compensación (coeficiente K), lo que ha impedido que ambas partes se pongan de acuerdo, lo que imposibilita la implementación de la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y viviendas colectivas según el plan y los objetivos establecidos”, declaró Mac Dinh Minh, subdirector del Departamento de Construcción de Hanói.

Nuevas regulaciones "descongestionan" la congestión

Frente a las dificultades mencionadas, la Ley de Vivienda de 2023, además de heredar y promover los puntos positivos de la Ley de Vivienda de 2014, ha modificado y complementado muchos contenidos importantes, adecuados a las condiciones prácticas, al tiempo que ha eliminado dificultades e insuficiencias para crear avances para la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas en el futuro.

Una de las novedades más destacadas de la Ley de Vivienda de 2023 es la regulación del índice de consenso entre los residentes. Si antes se requería un consenso del 100 % de los propietarios de la zona de vivienda, según la nueva ley, solo basta con que al menos el 70 % del total de propietarios participen en la consulta de planificación y el 75 % de ellos estén de acuerdo para que se demoliera el proyecto.

Además, la Ley de Vivienda de 2014 no tiene regulaciones específicas sobre el coeficiente K para calcular el precio de compensación del terreno, el precio del alquiler de la vivienda después de la inversión de reconstrucción, el valor del apartamento determinado después de la conversión del área y el valor de la vivienda para el reasentamiento en caso de reasentamiento en otra ubicación.

En consecuencia, el coeficiente K se aplicará de forma flexible en las localidades, en función de la ubicación y el valor de los terrenos donde se ubican los antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas. El coeficiente K se calculará y ajustará para que sea entre una y dos veces superior.

“El contenido considerado más destacado de la nueva ley es la regulación del plan de “recogida de viviendas antiguas”, según el cual se recogerán casas individuales e independientes y se aumentará la altura de las nuevas obras de construcción para reservar superficie para infraestructuras públicas (árboles, campus, parque infantil...).

"Esto ayudará a las autoridades locales a ser más favorables y las empresas serán más activas al participar en la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas; la gente también estará satisfecha porque no tendrá que cambiar su lugar de residencia habitual ni ser trasladada a zonas de reasentamiento que carezcan de infraestructuras e instalaciones de servicios..." - dijo el experto en planificación urbana, el arquitecto Tran Tuan Anh.

Cabe destacar que los contenidos sobre renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas estipulados en la Ley de Vivienda de 2023 también promueven la descentralización y la autorización para que el Comité Popular Provincial asigne tareas específicas a agencias especializadas bajo la organización para desarrollar planes de compensación y reasentamiento; decidir y aprobar políticas de inversión e inversores; planes de reubicación, reubicación forzosa y demolición de edificios de apartamentos; organizar fuentes de presupuesto para el reasentamiento...

Además, la Ley también añade una disposición que exige a los propietarios contribuir con fondos para reconstruir edificios de apartamentos construidos después de 1994 para garantizar la viabilidad y la armonía entre los intereses de los propietarios, el Estado y los inversores, y para cumplir con los requisitos de embellecimiento urbano.

 

Valoramos enormemente las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda de 2023 relativas a la renovación de viviendas y casas colectivas antiguas. Estas regulaciones son más prácticas, detalladas y claras, mientras que los documentos legales actuales no cuentan con ellas o están incompletos, con el fin de garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los ciudadanos y las empresas. Esto contribuye a acelerar la renovación y reconstrucción de viviendas y casas colectivas antiguas, creando una imagen urbana espaciosa en el futuro para satisfacer las necesidades de integración y desarrollo.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

Fuente: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html