En concreto, la Ley dedica un Capítulo (Capítulo V) a regular detalladamente la renovación y reconstrucción de edificios de viviendas.
Muchos obstáculos en la implementación.
Durante más de 20 años, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas ha sido motivo de especial preocupación para la administración estatal en todos los niveles, desde el central hasta el local. Sin embargo, la implementación real no ha logrado los resultados positivos deseados, con miles de hogares aún viviendo en edificios deteriorados e inseguros; las amenazas potenciales para la vida y la propiedad de las personas siguen presentes.
Según las estadísticas del Ministerio de Construcción , actualmente hay más de 2.500 edificios de apartamentos antiguos y complejos de viviendas colectivas en todo el país, siendo Hanoi el que concentra el mayor número con 1.579, seguido de Ciudad Ho Chi Minh.
Se trata de un producto típico de la época de las subvenciones, construido en el período de 1960 a 1990, una época en la que la tecnología de la construcción aún no había alcanzado avances tan revolucionarios como los de hoy, por lo que la estructura principal de estas casas son muros de carga de ladrillo, con una vida útil máxima de 50 - 70 años.
Con el tiempo, muchos edificios se han deteriorado significativamente debido al uso y la operación prolongados. Además, la necesidad de ampliar el espacio habitable ha llevado a los residentes a ampliar arbitrariamente sus viviendas, lo que aumenta la carga sobre la ya precaria estructura de los edificios. A pesar de ser conscientes de ello, muchas familias se ven obligadas a seguir viviendo allí debido a dificultades económicas, prácticamente jugando con sus vidas. Mientras tanto, la renovación y reconstrucción de estos viejos edificios de apartamentos y complejos de viviendas colectivas avanza con extrema lentitud.
Sólo en Hanoi , de 1.579 edificios de apartamentos antiguos y complejos de viviendas colectivas (incluidos 1.273 edificios en 76 complejos y 306 edificios de apartamentos antiguos independientes), docenas se encuentran en estado crítico.
En particular, hay 6 áreas peligrosas clasificadas como nivel D (el nivel más peligroso) que deben ser demolidas y reconstruidas, como el edificio C8 en el complejo residencial Giang Vo, el G6A en el complejo residencial Thanh Cong, el edificio A en el complejo residencial Ngoc Khanh y el complejo residencial del Ministerio de Justicia ...
Sin embargo, según los datos informados por el Departamento de Construcción de Hanoi, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos solo había alcanzado el 1,14% del plan a fines de 2023, con 19 áreas en proceso de renovación y reconstrucción.
En particular, aunque la ciudad ha aprobado la selección de inversores para muchos proyectos de vivienda como: el proyecto de vivienda Nghia Do A & B (distrito de Cau Giay); el complejo de apartamentos Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); el complejo de apartamentos X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); el complejo de apartamentos del Servicio de Transporte Ferroviario (distrito de Hoang Mai); el edificio de apartamentos nº 148-150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); el complejo de apartamentos Vietnam Film Archives en la calle Lieu Giai nº 22 (distrito de Dong Da); el edificio de apartamentos nº 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... estos proyectos han permanecido estancados durante muchos años debido a obstáculos relacionados con las regulaciones de la Ley de Vivienda de 2014 y algunos decretos rectores.
“Uno de los mayores obstáculos en el marco legal es el Decreto 101/2015/ND-CP (que rige la implementación de la Ley de Vivienda de 2014), que permite a las personas y empresas negociar compensaciones, desmontes y reasentamientos; el Decreto tampoco especifica el coeficiente de compensación (coeficiente K)... lo que ha llevado a que ambas partes no puedan llegar a un acuerdo, lo que imposibilita que la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas se implemente de acuerdo con el plan y los objetivos”, dijo Mac Dinh Minh, subdirector del Departamento de Construcción de Hanoi.
Las nuevas regulaciones “desbloquean” los cuellos de botella.
En respuesta a los desafíos antes mencionados, la Ley de Vivienda de 2023, heredando y desarrollando los aspectos positivos de la Ley de Vivienda de 2014, ha modificado y complementado muchas disposiciones importantes para adaptarse a las condiciones actuales, al tiempo que aborda las dificultades y deficiencias, creando un avance para la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas en el próximo período.
Una de las novedades más destacadas de la Ley de Vivienda de 2023 es la regulación del porcentaje de consentimiento público. Anteriormente, se requería el 100 % del consentimiento de todos los propietarios de un complejo de viviendas. Ahora, según la nueva ley, basta con que al menos el 70 % del total de propietarios participen en la consulta de planificación y que el 75 % de ellos estén de acuerdo para que se pueda proceder a la demolición.
Además, la Ley de Vivienda de 2014 no tiene regulaciones específicas sobre el coeficiente K para calcular los precios de compensación de tierras, los precios de alquiler de viviendas después de la reconstrucción, el valor de los apartamentos determinado después de la conversión de área y el valor de las viviendas para el reasentamiento en casos de reasentamiento en una ubicación diferente.
En consecuencia, el coeficiente K se aplicará de forma flexible en las localidades, en función de la ubicación y el valor de los terrenos donde se ubican los antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas. El coeficiente K se calculará y ajustará para que sea entre una y dos veces superior.
"Lo más destacado de la nueva ley es la regulación de la 'consolidación de edificios de viviendas antiguos', según la cual se consolidarán edificios individuales e independientes y se aumentará la altura de las nuevas construcciones para dejar espacio para infraestructuras públicas (espacios verdes, parques, áreas de juego...).
"Esto facilitará a las autoridades locales y animará a las empresas a participar más activamente en la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas; los residentes también estarán satisfechos porque no tendrán que cambiar sus lugares de residencia habituales ni ser trasladados a zonas de reasentamiento carentes de infraestructuras y servicios...", observó el experto en planificación urbana, el Máster en Arquitectura, Tran Tuan Anh.
En particular, las disposiciones sobre la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas en la Ley de Vivienda de 2023 promueven aún más la descentralización y la delegación de autoridad a los Comités Populares provinciales para asignar tareas específicas a sus agencias especializadas subordinadas para organizar la preparación de planes de compensación y reasentamiento; decidir y aprobar políticas de inversión e inversores; planes de reubicación, reubicación forzosa y demolición de edificios de apartamentos; y asignar presupuestos de reasentamiento...
Además, la Ley también añade una disposición que exige a los propietarios contribuir con fondos para la reconstrucción de edificios de apartamentos construidos después de 1994 para garantizar la viabilidad y un equilibrio de intereses entre los propietarios, el Estado y los inversores, cumpliendo los requisitos de la renovación urbana.
Valoramos enormemente las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda de 2023 relacionadas con la renovación de edificios antiguos de apartamentos y viviendas colectivas. Estas regulaciones son más prácticas, detalladas y claras que las de las leyes vigentes, garantizando un equilibrio de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas. Esto contribuirá a acelerar la renovación y reconstrucción de edificios antiguos de apartamentos y viviendas colectivas, creando un paisaje urbano más moderno en el futuro que satisfaga las necesidades de integración y desarrollo.
Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam
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Fuente: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
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