En concreto, la Ley dedica un Capítulo (Capítulo V) a establecer normas detalladas sobre la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.
Existen numerosos obstáculos en su implementación.
Durante más de 20 años, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y viviendas colectivas ha sido una preocupación primordial para la administración estatal en todos los niveles, desde el central hasta el local. Sin embargo, su implementación no ha logrado los resultados positivos esperados, y miles de familias siguen viviendo en edificios deteriorados e inseguros; las amenazas potenciales para la vida y la propiedad de las personas persisten.
Según las estadísticas del Ministerio de Construcción , actualmente existen más de 2.500 edificios de apartamentos antiguos y complejos de viviendas colectivas en todo el país, siendo Hanoi la ciudad con mayor número, con 1.579, seguida de Ciudad Ho Chi Minh.
Este es un producto típico de la era de la economía de planificación centralizada, construido principalmente entre las décadas de 1960 y 1990, un período en el que la tecnología de la construcción aún no había alcanzado los avances de hoy en día. Por lo tanto, la estructura principal de estos edificios son muros de carga de ladrillo, con una vida útil máxima de 50 a 70 años.
Con el tiempo, muchos edificios se han deteriorado significativamente debido a su uso prolongado. Además, la necesidad de más espacio habitable ha llevado a los residentes a ampliar arbitrariamente sus viviendas, aumentando la carga sobre la ya precaria estructura de los edificios. A pesar de ser conscientes de esto, muchas familias se ven obligadas a seguir viviendo allí por dificultades económicas, arriesgando prácticamente su futuro. Mientras tanto, la renovación y reconstrucción de estos antiguos edificios de apartamentos y complejos de viviendas colectivas avanza con extrema lentitud.
Solo en Hanói , de los 1.579 edificios de apartamentos antiguos y complejos de viviendas colectivas (incluidos 1.273 edificios en 76 complejos y 306 edificios de apartamentos antiguos independientes), docenas se encuentran en estado crítico.
En concreto, hay 6 zonas peligrosas clasificadas como de nivel D (el nivel más peligroso) que deben ser demolidas y reconstruidas, como el edificio C8 del complejo residencial Giang Vo, el G6A del complejo residencial Thanh Cong, el edificio A del complejo residencial Ngoc Khanh y el complejo residencial del Ministerio de Justicia ...
Sin embargo, según los datos publicados por el Departamento de Construcción de Hanói, la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos solo había alcanzado el 1,14% del plan a finales de 2023, con 19 zonas en proceso de renovación y reconstrucción.
Cabe destacar que, si bien la ciudad ha aprobado la selección de inversionistas para muchos proyectos de vivienda, tales como: el proyecto de vivienda Nghia Do A y B (distrito de Cau Giay); el complejo de apartamentos Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); el complejo de apartamentos X1-26 Lieu Giai (distrito de Dong Da); el complejo de apartamentos del Servicio de Transporte Ferroviario (distrito de Hoang Mai); el edificio de apartamentos No. 148-150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); el complejo de apartamentos de los Archivos Cinematográficos de Vietnam en la calle Lieu Giai 22 (distrito de Dong Da); el edificio de apartamentos No. 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... estos proyectos han permanecido estancados durante muchos años debido a obstáculos relacionados con las regulaciones de la Ley de Vivienda de 2014 y algunos decretos rectores.
“Uno de los mayores obstáculos en el marco legal es el Decreto 101/2015/ND-CP (que rige la aplicación de la Ley de Vivienda de 2014), que permite a las personas y empresas negociar compensaciones, desalojos y reasentamientos; el Decreto tampoco especifica el coeficiente de compensación (coeficiente K)... lo que ha impedido que ambas partes lleguen a un acuerdo, haciendo imposible que la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas se lleven a cabo según lo previsto y los objetivos establecidos”, declaró Mac Dinh Minh, subdirector del Departamento de Construcción de Hanói.
Las nuevas regulaciones "desbloquean" los cuellos de botella.
En respuesta a los desafíos mencionados, la Ley de Vivienda de 2023, si bien hereda y se basa en los aspectos positivos de la Ley de Vivienda de 2014, ha modificado y complementado muchas disposiciones importantes para adaptarlas a las condiciones actuales, al tiempo que aborda las dificultades y deficiencias, creando un avance significativo para la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas en el próximo período.
Una de las novedades más destacadas de la Ley de Vivienda de 2023 es la regulación del porcentaje de consentimiento público. Anteriormente, se requería el consentimiento del 100 % de todos los propietarios de un complejo residencial. Ahora, según la nueva ley, basta con que al menos el 70 % del total de propietarios participe en la consulta urbanística y que el 75 % de ellos esté de acuerdo para poder autorizar la demolición.
Además, la Ley de Vivienda de 2014 no contiene regulaciones específicas sobre el coeficiente K para el cálculo de los precios de compensación de terrenos, los precios de alquiler de viviendas después de la reconstrucción, el valor de los apartamentos determinado después de la conversión del área y el valor de las viviendas para el reasentamiento en casos de reasentamiento en una ubicación diferente.
En consecuencia, las localidades implementarán el coeficiente K de forma flexible, en función de la ubicación y el valor de los terrenos donde se encuentran los edificios de apartamentos antiguos y las viviendas colectivas. El coeficiente K se calculará y ajustará para que sea entre 1 y 2 veces mayor.
"El aspecto más destacado de la nueva ley es la normativa sobre la 'consolidación de edificios de apartamentos antiguos', según la cual se consolidarán los edificios individuales e independientes y se aumentará la altura de las nuevas construcciones para dejar espacio para infraestructuras públicas (zonas verdes, parques, zonas de juego...).
"Esto facilitará la labor de las autoridades locales y animará a las empresas a participar más activamente en la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas; los residentes también estarán satisfechos porque no tendrán que cambiar sus lugares de residencia habituales ni ser trasladados a zonas de reasentamiento que carecen de infraestructura y servicios...", observó Tran Tuan Anh, experto en planificación urbana y máster en arquitectura.
Cabe destacar que las disposiciones sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas en la Ley de Vivienda de 2023 promueven aún más la descentralización y la delegación de autoridad a los Comités Populares provinciales para asignar tareas específicas a sus agencias especializadas subordinadas para organizar la preparación de planes de compensación y reasentamiento; decidir y aprobar políticas de inversión e inversores; planes para reubicación, reubicación forzosa y demolición de edificios de apartamentos; y asignar presupuestos de reasentamiento...
Además, la ley también incluye una disposición que obliga a los propietarios a aportar fondos para la reconstrucción de los edificios de apartamentos construidos después de 1994, a fin de garantizar la viabilidad y un equilibrio de intereses entre los propietarios, el Estado y los inversores, cumpliendo así con los requisitos de la renovación urbana.
Valoramos enormemente la nueva normativa de la Ley de Vivienda de 2023 relativa a la renovación de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas. Esta normativa es más práctica, detallada y clara que la vigente, lo que garantiza un equilibrio de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas. Esto contribuirá a acelerar la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos y viviendas colectivas, creando un paisaje urbano más moderno en el futuro que responda a las necesidades de integración y desarrollo.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam
Fuente: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
Kommentar (0)