La Ley de Tierras llevará el mercado inmobiliario de Hanoi a un "nuevo ciclo"

El segmento de apartamentos recibe atención repentina del mercado de Hanoi

En el primer semestre de 2024, el segmento de vivienda sigue siendo un punto de interés en el mercado inmobiliario. El segmento de apartamentos registró un aumento repentino del interés, lo que provocó un fuerte aumento de los precios de los productos en el mercado secundario.

El informe del segundo trimestre de 2024 de Savills Vietnam muestra que, desde 2020, el precio primario promedio ha aumentado un 18 % anual, mientras que el precio secundario ha aumentado un 14 % anual.

A mediados de 2024, el precio principal del segmento de apartamentos alcanzará los 65 millones de VND/m², un aumento del 10 % intertrimestral y del 24 % interanual. Cabe destacar que Savills no registró ninguna nueva oferta inferior a 45 millones de VND en el segundo trimestre de 2024.

Savills Vietnam considera que la oferta limitada y el desequilibrio de productos son las principales razones que conducen al continuo y marcado aumento de los precios de venta en el segmento de apartamentos.

Fuente: Informe general del mercado de Savills, 6 meses/2024.

En el segundo trimestre de 2024, la oferta nueva disminuyó un 34 % intertrimestral y un 25 % interanual, hasta alcanzar las 2697 unidades. La oferta primaria disminuyó un 20 % intertrimestral y un 49 % interanual, hasta alcanzar las 10 317 unidades.

La mayor parte de las transacciones de departamentos registradas en los primeros 6 meses del año pertenecieron al segmento de departamentos Clase B. La Clase B representó el 96% del total de 5,085 unidades vendidas.

Este segmento ofrece un servicio de calidad que satisface las necesidades de la vida diaria, ayudando a los compradores a equilibrar los costos de compra de una vivienda y la calidad de vida.

La Sra. Do Thi Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, afirmó: «En comparación con el mismo período del año anterior, el precio promedio de los apartamentos en el mercado secundario aumentó un 25%; incluso los segmentos de clase B y C registraron incrementos de entre el 27% y el 29%».

El segmento de villas se recupera lentamente

En cuanto al segmento de villas y casas adosadas, el informe de Savills muestra signos de recuperación lenta.

En los primeros seis meses del año, el número de transacciones en el segmento de villas/adosados ​​disminuyó un 40% intertrimestral, aunque aumentó un 5% interanual, alcanzando las 111 unidades. La tasa de absorción trimestral fue de tan solo el 18%. La nueva oferta registró una tasa de absorción del 48%, una disminución de 15 puntos porcentuales intertrimestral y 3 puntos porcentuales interanual.

La mayoría de las transacciones primarias se registraron en el distrito de Ha Dong con un 61%, gracias a proyectos de infraestructura que están cerca de completarse, como la calle Le Quang Dao, que se espera que esté operativa en el cuarto trimestre de 2024. El distrito de Hoang Mai y el distrito de Thuong Tin le siguieron con un 14% y un 9% respectivamente.

Sra. Do Thi Thu Hang - Directora Senior, Departamento de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi.

La Sra. Hang explicó: «El segmento de villas y casas adosadas en proyectos no ha mostrado signos de recuperación; los precios han aumentado considerablemente, pero la liquidez es deficiente. Mientras tanto, los mercados vecinos aún cuentan con nueva oferta a precios competitivos, y la demanda de compra es mayor».

En concreto, la oferta de villas en nuevos proyectos sigue siendo abundante. Según el informe de Savills, la nueva oferta alcanzó las 128 unidades, un 38 % más intertrimestral, pero un 2 % menos interanual.

La nueva oferta proviene de dos proyectos existentes en Ha Dong: An Quy Villa con 54 villas, mientras que An Lac Green Symphony en Hoai Duc tiene 12 nuevas casas adosadas y Him Lam Thuong Tin tiene 11 nuevas casas comerciales.

La oferta primaria alcanzó 608 unidades de 16 proyectos, lo que representa una disminución del 9% intertrimestral y del 24% interanual. Las villas dominaron la oferta primaria con un 39% debido a la nueva oferta del trimestre.

En los primeros 6 meses del año, los precios primarios de las villas en proyectos aumentaron un 9%, alcanzando los 178 millones de VND/m² de terreno.

Los precios de las casas adosadas cayeron un 2% intertrimestral a 188 millones de VND/m², principalmente debido a que las unidades de alto precio se agotaron y solo quedaron las unidades de menor precio.

Los precios de las viviendas comerciales también aumentaron un 3% trimestralmente, alcanzando los 288 millones de VND/m² de terreno.

La Ley de Tierras apoya el mercado inmobiliario

Según la Sra. Hang, se espera que el mercado inmobiliario de Hanoi entre en un "nuevo ciclo" porque la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entraron en vigor oficialmente el 1 de agosto.

"Cuando la ley entre en vigor pronto, muchos problemas del mercado se resolverán y los impactos se producirán más rápidamente.

Por ejemplo, el problema de la oferta limitada en muchas localidades. Cuando la oferta es limitada, las opciones de la gente se reducen, lo que genera precios inestables y una tendencia al alza. Resolver este problema tendrá un impacto positivo en el mercado general.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que, incluso si la ley entra en vigor pronto, tomará tiempo resolver el problema de la oferta limitada porque actualmente los proyectos todavía están esperando los documentos de orientación", dijo la Sra. Hang.

La Sra. Hang señaló que los precios actuales de los segmentos de vivienda son altos, lo que afecta en gran medida las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.

A medida que se vayan publicando las directrices en su totalidad, se espera que los precios se vuelvan más estables y los intereses de las personas estarán más asegurados, por ejemplo, las condiciones y regulaciones para la venta de productos formados en el futuro.

Los proyectos no aprobados previamente tendrán una base para su resolución, y se podrán resolver muchos otros asuntos, incluidos el cálculo de tarifas por el uso del suelo, el arrendamiento de tierras y el desarrollo de viviendas sociales...

La Ley de Tierras ayudará a estabilizar los precios de los bienes raíces y garantizar mejor los intereses de las personas.

También se espera que la pronta aprobación de la ley proporcione un apoyo temprano al mercado, impactando positivamente en la psicología de los compradores e inversores, ayudándolos a tener más confianza en sus decisiones y planes de negocios y desarrollo en el futuro cercano, según los expertos.

Por lo general, la Ley de Negocios Inmobiliarios también estipula que los inversores solo pueden recibir depósitos que no superen el 5% del valor del inmueble. Además, solo se permiten depósitos cuando la vivienda o la obra cumple con todas las condiciones para su puesta en marcha, según las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.

Esto ayuda a proteger a los compradores del riesgo de apropiación de capital antes de completar los procedimientos legales necesarios, dándoles más tiempo para preparar sus finanzas.

Al mismo tiempo, esta regulación contribuye a crear más confianza en las transacciones del mercado.

Además, en el futuro próximo, con el actual fondo de tierras, proyectos y oferta limitados en el centro de la ciudad, la tendencia de mudarse a áreas suburbanas seguirá teniendo fuerza, afectando tanto a los segmentos de departamentos como a los de villas/casas adosadas.

En cuanto a apartamentos, la demanda proviene principalmente del grupo de ingresos medios. Este grupo tiene precios asequibles por debajo de los 3 mil millones, mientras que el mercado de Hanói no ofrece muchas opciones para este rango de precios.

Por lo tanto, los compradores han considerado proyectos ubicados en suburbios como Nam Tu Liem, Ha Dong y Gia Lam, que proporcionan hasta el 93% de la oferta de este segmento.

En el caso de las villas y casas adosadas, a finales de 2024, 13 proyectos ofrecerán un total de 2.951 unidades.

De igual manera, en el caso de villas y casas adosadas, para finales de 2024, 13 proyectos ofrecerán un total de 2951 unidades, la mayoría de las cuales se ubicarán en el distrito de Dong Anh, con el 34 % de la oferta futura. Le siguen el distrito de Ha Dong con el 19 % y el distrito de Hoai Duc con el 16 %.

Al evaluar esta tendencia, la Sra. Hang explicó: "En este contexto, la ciudad se ve obligada a invertir en el desarrollo de infraestructura en todo el cinturón, reduciendo la carga en el centro de la ciudad y expandiendo la población hacia las afueras.

En la actualidad, aparecen nuevas áreas urbanas en zonas alejadas del centro con servicios sincrónicos y de calidad invertidos, con un número cada vez mayor de transacciones, lo que hace que la gente esté más abierta a mudarse a estas zonas.

La demanda también proviene de personas que pueden trabajar de forma remota, no requieren muchos viajes pero aún así pueden tener servicios públicos sincrónicos y una buena infraestructura paisajística".

Según el anuncio del Departamento de Transporte de Hanoi, actualmente hay 11 proyectos de inversión en construcción de tráfico programados para iniciar su construcción en Hanoi. 13 ministerios y agencias centrales serán reubicados fuera del centro de la ciudad, concentrados en las áreas de West West Lake y Me Tri.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm