La razón por la que los pisos son cada vez más caros: los inversores en vivienda social rara vez obtienen un beneficio del 10%

En 2025, los pisos asequibles aumentarán de precio más que los de lujo; Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" en la compra de viviendas sociales.

La razón por la que los pisos son cada vez más caros: los inversores en vivienda social rara vez obtienen un beneficio del 10%

En 2025, los pisos asequibles aumentarán de precio más que los de lujo; Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" en la compra de viviendas sociales.

A continuación se presentan los aspectos inmobiliarios más destacados de la semana.

Cada metro cuadrado de apartamento conlleva decenas de tipos de costes.

Los reporteros del periódico electrónico de inversión Baodautu.vn analizaron el mercado y contactaron a numerosas empresas. Todas afirmaron que el aumento de precio no fue impuesto por el inversor, sino que se basó en los costos de inversión. En concreto, en el caso de los proyectos de apartamentos, para compensar el precio por metro cuadrado vendido a los clientes, se aplicarán al menos diez tipos de costos.

El aumento de los costos de la tierra y de la construcción, combinado con la larga espera para obtener los permisos, han provocado que los precios de los departamentos se disparen.

El primero es el dinero para comprar terrenos. Para poder iniciar un proyecto inmobiliario, el inversor debe contar con un fondo de tierras, y el precio de las mismas es actualmente bastante alto. Por ejemplo, en Binh Duong , una zona limítrofe con Ciudad Ho Chi Minh, un fondo de tierras de más de 5.000 m² para un proyecto inmobiliario costaría entre 200.000 y 300.000 millones de dongs. Para comprar este terreno, la empresa solo utiliza el 30% de su propio capital; el resto se obtendrá de préstamos bancarios, con una tasa de interés generalmente del 10% anual.

En segundo lugar, si hay un fondo de tierras, pero si el terreno no ha sido limpiado, se deberá realizar una compensación por la limpieza del sitio, este costo generalmente representa el 30% del costo de inversión.

En tercer lugar, después de tener el fondo de tierra, la empresa llevará a cabo los procedimientos legales para el proyecto, el costo de los procedimientos legales para el proyecto es del 10% al 15% del capital total de inversión del proyecto.

El cuarto es el impuesto sobre el uso del suelo. Esta tasa se aplica según la lista de precios de terrenos emitida por la provincia o ciudad, con base en la lista vigente.

En quinto lugar, se encuentra el costo de construcción del proyecto. Actualmente, el precio del cemento, los ladrillos, el acero, los equipos sanitarios y los interiores está aumentando. Para proyectos de alta gama, será de 20 a 30 millones de VND/m², para proyectos de gama media, será de 15 a 20 millones de VND/m². Por lo general, el inversor solicitará un préstamo al banco para realizar la inversión inicial. Si el proyecto tiene 20 pisos, más de 700 productos y un sótano, el costo de construcción será de aproximadamente 1 billón de VND, la tasa de interés común para préstamos es del 10% y el tiempo de construcción será de 28 meses. Por lo tanto, habrá casi 300 mil millones de VND en intereses de préstamos para la construcción, los cuales se incluirán en el precio de la vivienda cuando se venda a los clientes.

En sexto lugar, se encuentran los costos de marketing y ventas. Este costo representa aproximadamente el 10% del capital de inversión del proyecto y también se suma al precio de venta al cliente.

En séptimo lugar, está el costo de la comisión para los agentes inmobiliarios. En el segmento actual de apartamentos, la comisión para los agentes es del 6-7% por producto vendido. Este costo también se suma al precio de venta de la vivienda.

El octavo es el costo de ventas, descuentos como regalar oro, autos, etc. a los clientes. Este costo representa aproximadamente el 1% del valor del producto.

El noveno es el gasto por impuesto de sociedades, que se sitúa en el 20%.

El décimo es el costo de la ganancia de la empresa en cada proyecto. La empresa calculará la ganancia como mínimo, aproximadamente el 20%.

Por último, están los costos de gestión de proyectos y los salarios del personal corporativo.

Sin mencionar que, si los trámites legales del proyecto son lentos, durando 4-5 años, el tipo de interés bancario anual que la empresa tiene que pagar por el préstamo se aplicará directamente al precio de la vivienda.

En 2025, los apartamentos asequibles aumentarán de precio más que los apartamentos de lujo.

Recientemente, Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) anunció la clasificación de 10 prestigiosas empresas inmobiliarias para 2025. En particular, destacan los comentarios sobre los precios inmobiliarios en el futuro. Según la encuesta, la mayoría de las empresas creen que los precios seguirán aumentando en 2025.

Fluctuaciones de precios de inmuebles por segmento.

En concreto, los segmentos de vivienda, pisos de lujo, oficinas en alquiler, inmuebles industriales y suelo subirán ligeramente de precio, menos del 10%.

Mientras tanto, el segmento de vivienda, que incluye apartamentos de bajo costo a precio medio, experimentará un aumento mayor, del 20 al 30 %. En particular, en el segmento inmobiliario de complejos turísticos, las empresas creen que los precios no fluctuarán mucho. Este es también el tipo de vivienda con la recuperación más lenta tras el período difícil.

Cabe destacar que el Informe de Vietnam evaluó que el mercado inmobiliario está experimentando muchas fluctuaciones debido a la información sobre fusiones locales. Actualmente, muchos inversores buscan fondos para terrenos en zonas que se espera se conviertan en centros administrativos. Esto ha provocado un aumento drástico en los precios de los terrenos, en algunos lugares hasta un 20%, a pesar de que no se ha hecho ningún anuncio oficial.

Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras.

El Departamento de Construcción de Hanói acaba de actualizar la lista de futuros proyectos de vivienda elegibles para la venta en la zona. En consecuencia, se han aprobado 11 nuevos proyectos de vivienda, que suman 13.995 unidades a la oferta del mercado.

Se abrió a la venta un nuevo proyecto de apartamentos en el distrito de Ha Dong. Foto: Thanh Vu

De estos, los apartamentos siguen dominando con 8,798 unidades en 5 proyectos. El segmento de edificios bajos cuenta con 6 proyectos que ofrecen 5,197 unidades.

La mayoría de los proyectos de apartamentos se ubican en las zonas urbanas de Ocean Park y Smart City. De estos, el inversor Masterise Homes tiene la mayor cantidad de apartamentos en venta, con 2461 unidades. Se trata de edificios de gran altura de los edificios Z34, U38 y U38A en el lote B6-CT01 (Ocean Park 1).

Además, próximamente se pondrá a la venta otro proyecto en Ocean Park, con más de 2000 apartamentos. Se trata del complejo de apartamentos U26A, T26M, Z30 en el lote B4-CT01, con inversión de CapitaLand.

En el segmento de viviendas de baja altura, los dos proyectos más grandes se ubican en la zona oeste de Hanói. El Área Urbana Nueva Vida - Sunshine Grand Capital recibió la aprobación para la venta de aproximadamente 2300 unidades. Este proyecto abarca las comunas de Tan Lap y Tan Hoi (distrito de Dan Phuong) y las comunas de Duc Thuong y Duc Giang (distrito de Hoai Duc).

También en el distrito de Dan Phuong, el área urbana Green City de Vingroup ha recibido autorización para la venta de 2279 unidades. El proyecto, de 133,4 hectáreas, se ubica en las comunas de Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha y Lien Trung (distrito de Dan Phuong). El proyecto se inauguró el 10 de marzo.

Para 2025, la oferta de vivienda en Hanói dejará de ser escasa. Sin embargo, ha surgido otro problema complejo: el desequilibrio entre la oferta y la demanda, donde el segmento de lujo domina casi por completo el mercado. Mientras tanto, el segmento de vivienda asequible sufre una grave escasez.

Los beneficios de los inversores en vivienda social rara vez alcanzan el 10%

En declaraciones al periódico electrónico de inversiones Baodautu.vn , el representante de medios de BIC Vietnam Company explicó que la Ley de Vivienda de 2023 estipula que la ganancia máxima para los inversores en vivienda social es del 10 %. Sin embargo, en la mayoría de los proyectos, a las empresas les resulta difícil alcanzar dicha tasa.

Actualmente, los inversores solo pueden disfrutar de una rentabilidad máxima del 10 % al construir viviendas sociales. Foto: Thanh Vu

En realidad, las ganancias que esta unidad genera son solo del 7 %. Estas ganancias solo alcanzan para operar su maquinaria. Sin embargo, la empresa persiste en el desarrollo de viviendas de bajo costo para demostrar responsabilidad social, consolidar su reputación y, a partir de ahí, vender otros productos comerciales.

Anteriormente, en respuesta al periódico electrónico Investment , el Sr. Tran Duc Vinh, presidente de la junta directiva del Grupo Tran Anh, indicó que en la provincia de Long An, los apartamentos de vivienda social de 40 m² con entrepiso se venden por unos 15 millones de VND/m². Sin embargo, el costo de construcción ha alcanzado los 10 millones de VND/m², sin contar el capital del préstamo y el precio del terreno...

"Por cada metro cuadrado, calculamos que la ganancia será de solo un millón de VND, o aproximadamente el 5%", confió el Sr. Tran Duc Vinh.

En una situación similar, el Sr. Le Huu Nghia, director de la empresa inmobiliaria Le Thanh, afirmó que la ganancia máxima del 10 % es demasiado baja. Mientras tanto, el tiempo total de ejecución de un proyecto, desde la obtención de la licencia hasta la inversión y la construcción, es de aproximadamente siete años.

“Se estima que cada año los inversores solo obtienen entre un 1,3 y un 1,5 % de beneficios, cantidad insuficiente para reinvertir”, comentó el Sr. Le Huu Nghia.

Ante la situación descrita, el Ministerio de Construcción solicita opiniones sobre un proyecto de Resolución para la puesta en marcha de una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de vivienda social, para que el Gobierno lo considere y lo presente a la Asamblea Nacional para su aprobación. El proyecto estipula numerosos mecanismos preferenciales y más abiertos para los inversores en proyectos de vivienda social.

Cabe destacar que el Ministerio de Construcción ha propuesto aumentar el margen de beneficio para los inversores en vivienda social del 10 % al 13 % del coste total de construcción del proyecto. Los inversores basarán este margen en la lista de precios de venta, arrendamiento y alquiler de vivienda social.

El nuevo nivel de beneficios se aplicará a todos los proyectos de vivienda social y viviendas para las fuerzas armadas, construidos en terrenos públicos, y al 20% del fondo de suelo de los proyectos de vivienda comercial. Además, esta política también se aplica a los proyectos de vivienda social terminados, pero el organismo de gestión estatal aún no ha aprobado los precios de venta, alquiler y compra a plazos.

Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" para comprar viviendas sociales

Recientemente, el Departamento de Construcción de Hanói solicitó a la policía municipal que reforzara la supervisión de la policía municipal (donde existen proyectos de vivienda social) para investigar y controlar a los intermediarios que se aprovechan de la recepción de declaraciones y la presentación de documentos de compraventa, arrendamiento o alquiler con opción a compra, infringiendo la ley. Cualquier acto fraudulento al declarar y confirmar documentos de vivienda social, incluso durante el proceso posterior a la inspección, se tratará de acuerdo con la normativa vigente.

El Departamento de Construcción también solicitó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que instruya a la Oficina de Registro de Tierras para que facilite la declaración de los documentos que acrediten las condiciones de la vivienda. Al mismo tiempo, el Comité Popular a nivel comunal también debe apoyar a las personas en la verificación de las condiciones de vivienda, ingresos y préstamos preferenciales.

Justo frente al proyecto de vivienda social N01 Ha Dinh (distrito de Thanh Tri), una inmobiliaria inauguró con descaro un servicio de procesamiento de documentos. Foto: Thanh Vu

Tenga en cuenta que las solicitudes solo pueden presentarse directamente al inversor, no a través de corredores ni plataformas intermediarias de compraventa de inmuebles. Antes de vender, arrendar o alquilar una vivienda social, el inversor es responsable de informar al Departamento para que publique la información en la página de información electrónica de esta unidad sobre el plazo de recepción de solicitudes y el precio de venta.

Anteriormente, según la investigación del reportero del periódico electrónico de inversión - Baodautu.vn , algunos pisos de negociación y corredores anunciaron continuamente nuevas cuotas de compra de viviendas sociales con una diferencia de 200 millones de VND a 1 mil millones de VND en comparación con el precio original.

En redes sociales, muchos autoproclamados expertos inmobiliarios también venden viviendas sociales con garantía de éxito. Estas personas afirman abiertamente tener relaciones con empresas, razón por la cual gozan de tales ventajas.

Incluso el servicio de asesoría para la tramitación de documentos, que normalmente ofrece el inversor de forma gratuita, está siendo explotado por organizaciones y particulares que cobran entre 5 y 10 millones de VND por unidad. Algunas viviendas incluso cuelgan carteles indicando que aceptan documentos justo frente a la entrada del complejo de viviendas sociales.

Ministerio de Construcción pide aclaraciones sobre personas bajo la lluvia exigiendo la entrega de viviendas sociales

El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, acaba de enviar un documento al Comité Popular de Hanoi, solicitando verificar la información relacionada con las personas que se encuentran bajo la lluvia y piden a los inversores que entreguen viviendas sociales.

En el momento de su lanzamiento, las viviendas sociales en la zona urbana de Dai Mo tenían precios casi iguales a los de los apartamentos comerciales de la zona. Foto: Dung Minh

Previamente, el 25 de febrero, decenas de compradores de apartamentos en el edificio HH4 del proyecto del área funcional urbana Dai Mo (barrio Dai Mo, distrito Nam Tu Liem, Hanói) se congregaron en el edificio FLC Landmark Tower, en la calle Le Duc Tho. Muchos colgaron pancartas bajo la lluvia para solicitar al inversor, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, filial del Grupo FLC, la entrega de las viviendas tan pronto como se comprometiera.

Los clientes afirmaron haber firmado un contrato de compraventa del apartamento en 2020, con fecha de entrega prevista para el segundo trimestre de 2022. Sin embargo, el inversor no cumplió su compromiso y retrasó la entrega tres veces. Algunos clientes incluso pagaron el valor total del apartamento, incluyendo la cuota de mantenimiento del 2%, como se estipulaba, pero aún no han recibido la casa.

De conformidad con la Cláusula 15, Artículo 75 del Decreto Nº 100/2024 del Gobierno que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y gestión de viviendas sociales, el Ministerio de Construcción solicita al Comité Popular de Hanoi que ordene a las agencias competentes que inspeccionen y aclaren la reflexión anterior e informen los resultados al Ministerio antes del 30 de marzo de 2025.

En el último aviso enviado a los clientes el 25 de febrero, el inversor planea completar la conexión a la red antes del 15 de marzo; del 15 de marzo al 15 de abril, realizará una prueba técnica del sistema y una inspección de prevención de incendios; e invitará a las autoridades competentes a inspeccionar antes del 25 de abril. Sin embargo, muchos residentes han expresado su preocupación por la legitimidad de este aviso, ya que la firma del representante no viene con un título específico.

El edificio de viviendas sociales HH4 tiene 29 plantas e incluye 173 viviendas sociales en venta, 57 viviendas en alquiler y 58 viviendas comerciales. La superficie de las viviendas oscila entre 48 y 70 m².

El plazo para recibir solicitudes de compra de vivienda comienza en abril de 2021. El inversor se ha comprometido a entregar la vivienda en el segundo trimestre de 2022. El precio de venta aprobado por el Departamento de Construcción de Hanói supera los 16,8 millones de VND (incluido el 5% de IVA y el 2% de la tasa de mantenimiento).

Quang Ngai desmantela un proyecto de viviendas sociales valorado en 450.000 millones de dong

El Proyecto de Vivienda Social Phu My (HUD) es un terreno residencial de gran altura dentro del área urbana de Phu My, en la ciudad de Quang Ngai. El proyecto cuenta con la inversión de la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

El proyecto invertirá en la construcción de dos nuevas torres de 9 plantas, con aproximadamente 384 apartamentos en una superficie total de 15.567 m² y una superficie construida de 36.700 m², que atenderán las necesidades de unas 1.000 personas. La inversión total es de aproximadamente 450.000 millones de VND y el período de ejecución del proyecto abarca de 2025 a 2028.

Imagen en perspectiva del Proyecto de Vivienda Social Phu My de HUD.

Según el representante de los inversores, hasta el momento, del total de casi 16.000 m2 de terreno (que se destinan a construir un proyecto de vivienda social), hay alrededor de 2.955 m2 de terrenos de compensación de desmonte que no se han completado.

Para el área restante (sin problemas), el inversor está implementando la infraestructura técnica esencial, cuya finalización se espera para 2025.

Respecto al progreso de la implementación, HUD Corporation ha contratado a una organización consultora para preparar un informe de estudio de viabilidad, diseño básico y documentos completos, y está organizando una revisión técnica.

Se espera que en 2025 se complete la aprobación del proyecto de inversión y el diseño de los planos de construcción; entre 2026 y 2027 se complete la implementación de la inversión de la fase 1 del proyecto con una escala de 192 apartamentos en el bloque B; para 2028 se completará la fase 2, con una escala de 192 apartamentos en el bloque A.

Se completaron 4 proyectos de planificación para antiguos edificios de apartamentos en el distrito de Dong Da en marzo.

El 20 de marzo, la Oficina del Comité Popular de Hanoi emitió el Aviso No. 139/TB-VP sobre la conclusión del Vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, en la sesión de trabajo sobre 4 proyectos de planificación detallada para la renovación y reconstrucción de viejos edificios de apartamentos en Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Distrito Dong Da, Hanoi.

En consecuencia, después de escuchar el informe del líder del Comité Popular del Distrito de Dong Da, la unidad consultora de planificación y las opiniones de los delegados asistentes a la reunión, el vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, concluyó y ordenó por unanimidad lo siguiente:

En cuanto al progreso, el Comité Popular del Distrito de Dong Da se coordina estrechamente con los Departamentos y sucursales de la Ciudad de Hanoi para implementar simultáneamente procedimientos para recopilar opiniones de la comunidad, informar al Consejo de Planificación Urbana y Evaluación de la Construcción de la Ciudad de Hanoi y las agencias relevantes, completar los 4 proyectos de planificación detallados anteriores en marzo de 2025, presentarlos al Departamento de Planificación y Arquitectura para su evaluación en abril de 2025 y presentarlos al Comité Popular de la Ciudad de Hanoi para su consideración y aprobación en mayo de 2025.

Respecto al método de cálculo del fondo de piso de vivienda necesario para reorganizar los proyectos de planificación: La superficie del piso de vivienda en los proyectos de planificación se determina según el principio de conformidad con el Programa de Desarrollo de Vivienda, Decisión No. 34/2024/QD-UBND del 27 de mayo de 2024 del Comité Popular de Hanoi.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html