Razones por las que los pisos son cada vez más caros: Los promotores de viviendas sociales rara vez obtienen un beneficio del 10%.

En 2025, los apartamentos asequibles experimentarán un aumento de precio más pronunciado que los apartamentos de lujo; Hanoi está a punto de poner a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que combata los sobornos en la compra de viviendas sociales.

Razones por las que los pisos son cada vez más caros: Los promotores de proyectos de vivienda social rara vez obtienen un beneficio del 10%.

En 2025, los apartamentos asequibles experimentarán un aumento de precio más pronunciado que los apartamentos de lujo; Hanoi está a punto de poner a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que combata los sobornos en la compra de viviendas sociales.

Aquí están los aspectos más destacados del mercado inmobiliario esta semana.

Cada metro cuadrado de un apartamento soporta el peso de decenas de costes diferentes.

Los reporteros de Baodautu.vn (periódico digital de inversiones) analizaron el mercado y contactaron a numerosas empresas. Todas ellas afirmaron que el aumento de precio no fue impuesto por el promotor, sino que se basó en los costos de inversión. En concreto, en los proyectos de apartamentos, el precio por metro cuadrado vendido a los clientes incluye no menos de diez tipos de costos.

El aumento de los costos de la tierra y la construcción, junto con los largos procesos de solicitud de permisos, han provocado un fuerte aumento en los precios de los apartamentos.

En primer lugar, está el costo del terreno. Para desarrollar un proyecto inmobiliario, los inversores necesitan terrenos, y sus precios son actualmente bastante altos. Por ejemplo, en Binh Duong , una zona limítrofe con Ciudad Ho Chi Minh, un terreno de más de 5000 m² apto para un proyecto inmobiliario costaría entre 200 y 300 mil millones de dongs. Las empresas suelen destinar solo el 30 % de su propio capital a la compra de estos terrenos, y el resto se presta a los bancos con tasas de interés que suelen rondar el 10 % anual.

En segundo lugar, incluso si el terreno está disponible, si aún no ha sido desbrozado, habrá que realizar una compensación por el desbroce, y este coste suele representar el 30% del coste de la inversión.

En tercer lugar, luego de adquirir el terreno, la empresa procederá con los trámites legales del proyecto, siendo el costo de obtención de permisos legales entre el 10% y el 15% del capital total de inversión del proyecto.

En cuarto lugar, está el impuesto sobre el uso del suelo. Este impuesto se aplica según la lista de precios de suelos emitida por la provincia o ciudad, con base en la lista de precios vigente.

En quinto lugar, están los costos de construcción del proyecto. Actualmente, los precios del cemento, los ladrillos, el acero, los equipos sanitarios y el mobiliario interior están en aumento. Para proyectos de alta gama, estos serán de 20 a 30 millones de VND/m², mientras que para proyectos de gama media, serán de 15 a 20 millones de VND/m². Normalmente, los costos de inversión inicial se financian mediante préstamos bancarios. Para un proyecto de 20 pisos con más de 700 unidades y un sótano, el costo de construcción sería de aproximadamente 1 billón de VND, con una tasa de interés común del 10% y un período de construcción de 28 meses. Por lo tanto, se pagarán casi 300 mil millones de VND en intereses de construcción, que se incluirán en el precio de venta de las viviendas.

En sexto lugar, se encuentran los costos de marketing y ventas. Este costo representa aproximadamente el 10% del capital de inversión del proyecto y también se suma al precio de venta al cliente.

En séptimo lugar, está la comisión de los agentes inmobiliarios. En el mercado inmobiliario actual, la comisión de los agentes inmobiliarios es del 6-7% del precio de cada unidad vendida. Este costo también se suma al precio de venta de la vivienda.

En octavo lugar, están los costos de venta, como descuentos como regalar oro o autos a los clientes. Estos costos representan aproximadamente el 1% del valor del producto.

En noveno lugar se encuentra el gasto por impuesto de sociedades, que se sitúa en el 20%.

El décimo paso es el análisis costo-beneficio de cada proyecto. La empresa calculará un margen de beneficio de al menos el 20%.

Por último, están los costes de gestión del proyecto y los salarios del personal de la empresa.

Sin mencionar que, si los trámites legales del proyecto se retrasan, durando 4 o 5 años, el interés bancario anual que la empresa incurre en el préstamo se trasladará directamente al precio de la casa.

En 2025, los apartamentos asequibles experimentarán un aumento de precios más pronunciado que los apartamentos de lujo.

Recientemente, Vietnam Report Joint Stock Company publicó su clasificación de las 10 empresas inmobiliarias con mejor reputación en 2025. Cabe destacar que la clasificación incluyó predicciones sobre los precios futuros de los bienes raíces. La encuesta reveló que la mayoría de las empresas creen que los precios seguirán subiendo en 2025.

Fluctuaciones de precios de inmuebles por segmento.

En concreto, los segmentos de vivienda, apartamentos de lujo, alquiler de oficinas, inmuebles industriales y suelo verán un ligero incremento de precios, inferior al 10%.

Mientras tanto, se espera que el segmento de viviendas y apartamentos de gama media a asequible experimente mayores aumentos, que oscilan entre el 20% y el 30%. En cuanto al segmento inmobiliario turístico, las empresas creen que los precios se mantendrán relativamente estables. Este es también el segmento con la recuperación más lenta tras el período difícil.

Cabe destacar que el Informe de Vietnam evalúa que el mercado inmobiliario está experimentando fluctuaciones significativas tras la información sobre fusiones locales. Actualmente, muchos inversores buscan activamente terrenos en zonas que se prevé que se conviertan en centros administrativos. Esto ha provocado un fuerte aumento en los precios de los terrenos, con incrementos de hasta el 20% en algunas zonas incluso antes de los anuncios oficiales.

Hanoi está a punto de poner a la venta cerca de 14.000 casas, muchas de ellas caras.

El Departamento de Construcción de Hanói acaba de actualizar la lista de futuros proyectos de vivienda elegibles para la venta en la ciudad. En consecuencia, se han aprobado 11 nuevos proyectos de vivienda, que suman 13.995 unidades a la oferta del mercado.

Un nuevo proyecto de apartamentos ya está a la venta en el distrito de Ha Dong. Foto: Thanh Vu

De estos, los apartamentos siguen dominando con 8.798 unidades distribuidas en 5 proyectos. El segmento de edificios bajos cuenta con 6 proyectos que ofrecen 5.197 unidades.

La mayoría de los proyectos de apartamentos se ubican en las dos grandes áreas urbanas de Ocean Park y Smart City. Entre ellos, Masterise Homes cuenta con el mayor número de apartamentos en venta, con 2461 unidades. Se trata de edificios de gran altura de los edificios Z34, U38 y U38A en la parcela B6-CT01 (Ocean Park 1).

Además, otro proyecto en Ocean Park también lanzará próximamente más de 2000 apartamentos. Se trata del complejo de apartamentos U26A, T26M, Z30, ubicado en la parcela B4-CT01, desarrollado por CapitaLand.

En el segmento de viviendas de baja altura, los dos proyectos más grandes se ubican en la zona oeste de Hanói. El área urbana Sunshine Grand Capital ha sido aprobada para la venta con aproximadamente 2300 unidades. Este proyecto abarca las comunas de Tan Lap y Tan Hoi (distrito de Dan Phuong) y Duc Thuong y Duc Giang (distrito de Hoai Duc).

También en el distrito de Dan Phuong, el área urbana Green City de Vingroup recibió permiso para vender 2279 unidades. El proyecto abarca una superficie de 133,4 hectáreas y se ubica en cuatro comunas: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha y Lien Trung (distrito de Dan Phuong). El proyecto se inauguró el 10 de marzo.

Para 2025, la oferta de vivienda en Hanói ya no será escasa. Sin embargo, ha surgido otro problema complejo: un desequilibrio entre la oferta y la demanda, con el segmento de lujo dominando casi por completo el mercado, mientras que el segmento de vivienda asequible presenta una grave escasez.

Los márgenes de beneficio de los promotores de viviendas sociales rara vez alcanzan el 10%.

En declaraciones a un reportero de Baodautu.vn , un representante de BIC Vietnam declaró que la Ley de Vivienda de 2023 estipula un margen de beneficio máximo del 10 % para los promotores de vivienda social. Sin embargo, en la mayoría de los proyectos, a las empresas les resulta difícil alcanzar esta tasa.

Actualmente, a los promotores solo se les permite un beneficio máximo del 10 % al construir viviendas sociales. Foto: Thanh Vu

En realidad, el margen de beneficio de esta empresa es de tan solo un 7 % aproximadamente. Este beneficio apenas alcanza para mantener el negocio en marcha. Sin embargo, la empresa persevera en el desarrollo de viviendas asequibles para demostrar responsabilidad social, forjar una reputación y, en última instancia, vender otros productos comerciales.

Anteriormente, en una entrevista con el periódico digital Dau Tu , el Sr. Tran Duc Vinh, presidente del Consejo de Administración del Grupo Tran Anh, declaró que en la provincia de Long An, los apartamentos de vivienda social de 40 m² y entreplanta se venden a un precio aproximado de 15 millones de VND/m². Sin embargo, los costes de construcción ya alcanzan los 10 millones de VND/m², sin incluir el capital del préstamo, el coste del terreno, etc.

"Por cada metro cuadrado, solo obtenemos una ganancia de un millón de VND, o aproximadamente el 5%", reveló el Sr. Tran Duc Vinh.

En una situación similar, el Sr. Le Huu Nghia, director de la empresa inmobiliaria Le Thanh, afirmó que un margen de beneficio máximo del 10 % es demasiado bajo. Mientras tanto, el tiempo total para completar un proyecto, desde la obtención de la licencia hasta la inversión y la construcción, es de aproximadamente siete años.

"Se estima que el inversor solo obtiene entre un 1,3% y un 1,5% de beneficio al año, lo cual no es suficiente para reinvertir", comentó el Sr. Le Huu Nghia.

Ante esta situación, el Ministerio de Construcción solicita comentarios sobre un proyecto de resolución que impulsa mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de la vivienda social, el cual se presentará al Gobierno para su consideración y aprobación por la Asamblea Nacional. El proyecto estipula numerosos mecanismos preferenciales y más flexibles para los inversores en proyectos de vivienda social.

Cabe destacar que el Ministerio de Construcción ha propuesto aumentar el margen de beneficio para los promotores de proyectos de vivienda social del 10 % a un máximo del 13 % del coste total de construcción del proyecto. Los promotores utilizarán este margen de beneficio como base para fijar el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra y el precio de alquiler de las viviendas sociales.

El nuevo margen de beneficio se aplicará a todos los proyectos de vivienda social y viviendas para las fuerzas armadas construidos en terrenos públicos, así como a la asignación del 20% de terrenos para proyectos de vivienda comercial. Además, esta política también se aplica a los proyectos de vivienda social finalizados que aún no hayan recibido la aprobación del organismo estatal de gestión para los precios de venta, alquiler y arrendamiento con opción a compra.

Hanoi pide a la policía que tome medidas contra los sobornos en la compra de viviendas sociales.

Recientemente, el Departamento de Construcción de Hanói solicitó a la policía municipal que reforzara las directrices dirigidas a la policía municipal (donde se ubican los proyectos de vivienda social) para que investigue y procese a los intermediarios que se aprovechan de lagunas legales para aceptar y presentar solicitudes de compra, alquiler o arrendamiento con opción a compra, infringiendo la ley. Cualquier acto fraudulento en la declaración y verificación de solicitudes de vivienda social, cuando se detecte, incluso durante los procesos posteriores a la auditoría, se tratará de acuerdo con la normativa vigente.

El Departamento de Construcción también solicitó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que instruyera a la Oficina de Registro de Tierras para facilitar el proceso de declaración de elegibilidad para vivienda. Al mismo tiempo, los Comités Populares a nivel comunal también deberían apoyar a las personas en la verificación de su elegibilidad para vivienda, ingresos y elegibilidad para préstamos preferenciales.

Justo frente al proyecto de vivienda social N01 Ha Dinh (distrito de Thanh Tri), una inmobiliaria ofrece descaradamente servicios para tramitar solicitudes. Foto: Thanh Vu

Tenga en cuenta que los solicitantes solo pueden presentar sus solicitudes directamente al promotor, no a través de intermediarios ni agencias inmobiliarias. Antes de vender, alquilar o alquilar con opción a compra una vivienda social, el promotor es responsable de informar al Departamento para que la información sobre el plazo de solicitud y el precio de venta se publique en el sitio web del departamento.

Anteriormente, según una investigación de periodistas de Baodautu.vn , algunas agencias inmobiliarias y corredores anunciaron continuamente la venta de unidades de vivienda social recién asignadas con un margen de beneficio que oscilaba entre 200 millones de VND y 1.000 millones de VND en comparación con el precio original.

En redes sociales, muchos autoproclamados expertos inmobiliarios también ofrecen oportunidades de compra de vivienda social "garantizadas". Estas personas afirman descaradamente tener conexiones con empresas, lo que les otorga tales ventajas.

Incluso la consulta sobre la tramitación de solicitudes, que suele ser gratuita por parte del promotor, está siendo explotada por organizaciones y particulares que cobran entre 5 y 10 millones de VND por solicitud. Algunas viviendas incluso exhiben carteles que ofrecen servicios de tramitación de solicitudes justo frente a los proyectos de vivienda social.

El Ministerio de Construcción exige esclarecimiento sobre el incidente en el que los vecinos desafiaron la lluvia para exigir la entrega de viviendas sociales.

El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, envió un documento al Comité Popular de Hanoi solicitando una investigación sobre la información relativa a los residentes que desafiaron la lluvia para exigir que el desarrollador les entregue unidades de vivienda social.

En sus inicios, las viviendas sociales en la zona urbana de Dai Mo tenían precios casi iguales a los de los apartamentos comerciales de la zona. Foto: Dung Minh

El 25 de febrero, decenas de compradores de apartamentos en el edificio HH4 del proyecto del área funcional urbana Dai Mo (barrio de Dai Mo, distrito de Nam Tu Liem, Hanói) se congregaron en la Torre FLC Landmark, en la calle Le Duc Tho. Muchos portaban pancartas bajo la lluvia para exigir al inversor, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, filial del Grupo FLC, la entrega de los apartamentos según lo prometido.

Los clientes declararon haber firmado contratos de compraventa de apartamentos en 2020, con fecha de entrega prevista para el segundo trimestre de 2022. Sin embargo, la promotora incumplió sus compromisos y retrasó la entrega tres veces. Además, algunos clientes han pagado el valor total del apartamento, incluida la cuota de mantenimiento del 2% estipulada, pero aún no han recibido sus viviendas.

Con base en la cláusula 15 del artículo 75 del Decreto Gubernamental No. 100/2024 que detalla algunas disposiciones de la Ley de Vivienda con respecto al desarrollo y gestión de viviendas sociales, el Ministerio de Construcción solicita al Comité Popular de Hanoi que ordene a las agencias pertinentes que investiguen y aclaren las cuestiones mencionadas anteriormente e informen los resultados al Ministerio antes del 30 de marzo de 2025.

En el último aviso enviado a los clientes el 25 de febrero, el promotor proyectó que la conexión a la red eléctrica se completaría antes del 15 de marzo; las inspecciones técnicas de los sistemas y de seguridad contra incendios se realizarían entre el 15 de marzo y el 15 de abril; y se invitaría a las autoridades competentes a realizar la inspección final antes del 25 de abril. Sin embargo, muchos residentes han expresado sus dudas sobre la legitimidad de este aviso, ya que la firma del representante carece de un cargo específico.

El edificio de viviendas sociales HH4 tiene 29 plantas y alberga 173 viviendas sociales en venta, 57 en alquiler y 58 comerciales. La superficie de los apartamentos oscila entre 48 y 70 metros cuadrados.

Las solicitudes para la compra de apartamentos comenzaron en abril de 2021. El promotor se comprometió a entregar los apartamentos en el segundo trimestre de 2022. El precio de venta, aprobado por el Departamento de Construcción de Hanói, supera los 16,8 millones de VND (incluido el 5% de IVA y excluyendo la cuota de mantenimiento del 2%).

Quang Ngai elimina obstáculos para un proyecto de vivienda social de 450 mil millones de VND.

El Proyecto de Vivienda Social Phu My de HUD se ubica en un terreno residencial de gran altura dentro del proyecto de Área Urbana Phu My, en la ciudad de Quang Ngai. El proyecto cuenta con la inversión de la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

El proyecto consistirá en la construcción de dos nuevas torres de apartamentos de 9 plantas, con aproximadamente 384 apartamentos en un terreno de 15.567 m² y una superficie construida de 36.700 m², con capacidad para aproximadamente 1.000 personas. La inversión total es de aproximadamente 450.000 millones de VND, y la finalización del proyecto está prevista entre 2025 y 2028.

Representación del HUD - Proyecto de vivienda social Phu My.

Según el representante del inversor, a día de hoy, de los casi 16.000 m2 de terreno (para los que se solicita un proyecto de vivienda social), aproximadamente 2.955 m2 aún no han sido totalmente compensados ​​y saneados.

Para el área restante (sin ningún obstáculo), el inversor está desarrollando actualmente la infraestructura técnica esencial, cuya finalización se espera para 2025.

Respecto al avance de la implementación, HUD Corporation ha contratado una firma consultora para preparar el informe del estudio de factibilidad, el diseño básico y la documentación, los cuales ya se han completado y actualmente están en revisión técnica.

Se espera que el proyecto de inversión y los planos de construcción se aprueben en 2025; entre 2026 y 2027 se completará la fase 1 del proyecto, que comprende 192 apartamentos en el bloque B; y la fase 2, con 192 apartamentos en el bloque A, se completará en 2028.

En marzo se completaron cuatro proyectos de planificación urbana para antiguos complejos de apartamentos en el distrito de Dong Da.

El 20 de marzo, la Oficina del Comité Popular de la Ciudad de Hanoi emitió el Aviso No. 139/TB-VP sobre las conclusiones del Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Hanoi, Duong Duc Tuan, en una sesión de trabajo sobre cuatro proyectos de planificación detallada para la renovación y reconstrucción de los antiguos complejos de apartamentos en Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong y Hao Nam, Distrito Dong Da, Ciudad de Hanoi.

En consecuencia, después de escuchar el informe de los líderes del Comité Popular del Distrito de Dong Da, la unidad de consultoría de planificación y las opiniones de los delegados asistentes a la reunión, el vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, concluyó y ordenó por unanimidad lo siguiente:

En cuanto al progreso, el Comité Popular del Distrito de Dong Da se coordinará estrechamente con los Departamentos y agencias de la Ciudad de Hanoi, implementando simultáneamente procedimientos para recopilar opiniones de la comunidad, informando al Consejo de Planificación y Evaluación de Planificación Urbana de la Ciudad de Hanoi y las agencias relevantes, completando los cuatro proyectos de planificación detallada antes mencionados en marzo de 2025, presentándolos al Departamento de Planificación y Arquitectura para su evaluación en abril de 2025 y presentándolos al Comité Popular de la Ciudad de Hanoi para su consideración y aprobación en mayo de 2025.

Respecto al método de cálculo de la superficie necesaria para las viviendas que se asignarán en los proyectos de planificación: La superficie de las viviendas en los proyectos de planificación se determina con base en el principio de conformidad con el Programa de Desarrollo de Vivienda, Decisión No. 34/2024/QD-UBND del 27 de mayo de 2024, del Comité Popular de Hanoi.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html