¿Puedo obtener un libro rojo si compro un terreno con un papel escrito a mano?

(Dan Tri) - A partir del 1 de agosto, la Ley de Tierras de 2024 estipula que al transferir un inmueble, el contrato debe ser notariado o autenticado, excepto en el caso prescrito en la Cláusula 2, Artículo 129 del Código Civil de 2015.

La compraventa (transferencia) de tierras mediante documento manuscrito es una transacción de transferencia de derechos de uso de tierras, pero el contrato no está notariado ni certificado de acuerdo con la ley.

A muchas personas les preocupa que las parcelas transadas mediante documentos manuscritos no obtengan certificados de derecho de uso del suelo. De hecho, existen dos casos distintos de transacciones y diferentes maneras de gestionarlas.

Terreno transferido desde el 1 de agosto hasta la actualidad

La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transferencia, donación, hipoteca y aportación de capital que utilicen derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra deben ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.

En consecuencia, excepto en los casos en que uno o más transferentes sean organizaciones comerciales de bienes raíces, no se requiere certificación notarial ni certificación.

Sin embargo, la cláusula 2 del artículo 129 del Código Civil de 2015 estipula que para los contratos que no estén notariados o certificados pero una o más partes hayan cumplido al menos 2/3 de las obligaciones del contrato, a solicitud de una o más partes, el tribunal emitirá una decisión reconociendo la validez del contrato.

Sin embargo, solicitar al tribunal que reconozca la validez de un contrato de transferencia no notariado ni autenticado requiere más tiempo y es más complejo que si las partes realizan la certificación o autenticación. Por otro lado, no notariar el contrato conlleva un alto riesgo de litigios.

Por lo tanto, la transferencia de derechos de uso de tierras mediante documento manuscrito solo es válida si la transferencia se realiza antes del 1 de agosto.

Modelo de certificado de derechos de uso de la tierra (Foto: IT).

Terrenos transferidos antes del 1 de agosto

Para las transacciones realizadas antes del 1 de agosto, habrá dos casos: terrenos a los que se les hayan otorgado certificados y terrenos a los que no se les haya otorgado certificados de derechos de uso de la tierra.

El primero es el caso de compraventa de terrenos sin libro rojo.

El artículo 137, cláusula 5, de la Ley de Tierras de 2024 estipula que a los hogares y personas que utilizan la tierra y tienen uno de los tipos de documentos especificados en las cláusulas 1, 2, 3 y 4 de este artículo, en el que se registra el nombre de otra persona, acompañado de documentos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra, pero antes del 1 de agosto, no han llevado a cabo procedimientos para transferir los derechos de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley y que la tierra no está en disputa, se les otorgará un certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos adjuntos a la tierra; y cumplir con las obligaciones financieras de acuerdo con las disposiciones de la ley.

En consecuencia, si la transmisión se ha realizado en la práctica (una parte paga, la otra entrega el terreno pero aún no ha cambiado el nombre), no es necesario realizar trámites de transmisión de los derechos de uso del terreno sino que se deben realizar trámites de registro y emisión del primer certificado.

La agencia que reciba la solicitud para la emisión del primer certificado no requerirá que el cesionario presente un contrato o documento de transferencia notariado o autenticado según lo prescrito.

En caso de utilizar un terreno transferido mediante documento manuscrito y querer que se le otorgue un certificado, el cesionario deberá preparar los documentos y seguir los procedimientos prescritos en la Cláusula 1, Artículo 42 del Decreto 101/2024.

El segundo es la compra y venta de terrenos con libros rojos.

La cláusula 2 del artículo 42 del Decreto 101/2024 estipula que en el caso en que una persona esté utilizando un terreno debido a una transferencia realizada antes del 1 de agosto, y el cesionario solo tenga un certificado del cedente o un contrato o documentos sobre la transferencia según lo prescrito, el cesionario debe presentar una solicitud de certificado y documentos sobre los derechos de uso de la tierra existentes para obtener un nuevo certificado.

El proceso de otorgamiento de nuevos certificados de derecho de uso de tierras incluye 4 pasos.

Paso 1: Preparar los documentos

El inciso 2 del artículo 42 del Decreto 101/2024 establece que el expediente a presentar en los trámites para el otorgamiento de certificado en los casos de transferencia de derechos de uso de tierras antes del 1 de agosto, en los que el cesionario únicamente cuente con el certificado original del cedente, deberá incluir:

- Solicitud de registro de cambios en el terreno y en los bienes afectos al terreno según el Formulario nº 11/DK.

- Certificado original emitido.

- Los documentos sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra y de los activos afectos a la tierra deben tener las firmas completas del transferente y del cesionario (el contrato no necesita ser notariado o certificado, pero debe tener las firmas completas de todas las partes).

Paso 2: Enviar solicitud

Método 1: Los hogares y las personas presentan solicitudes al Comité Popular de la comuna, barrio o ciudad donde se encuentra la tierra, si es necesario.

Método 2: Los usuarios de tierras pueden presentar su solicitud en el departamento de ventanilla única de la localidad o en la sucursal de la oficina de registro de tierras del distrito, pueblo, ciudad de la provincia donde se encuentra la tierra o en la oficina de registro de derechos de uso de la tierra para los lugares donde no se ha establecido una sucursal de la oficina de registro de tierras.

Paso 3: Recibir documentos y procesar solicitudes

La oficina de registro de tierras notificará por escrito al transferente y lo publicará en la sede del Comité Popular de la comuna, barrio o ciudad donde se encuentra el terreno, sobre los procedimientos para otorgar un Certificado al transferente.

En caso de que se desconozca el domicilio del transmitente a efectos de notificaciones, la Oficina de Registro de la Propiedad publicará el aviso en los medios de comunicación locales durante 3 números consecutivos (el coste de la publicación del aviso será a cargo de quien solicite el certificado).

Transcurridos 30 días desde la fecha de notificación o primera publicación en los medios de comunicación locales, si el cedente no presenta el certificado emitido, este será cancelado. La oficina de registro de tierras preparará un expediente para presentarlo a la autoridad competente, quien decidirá la cancelación del certificado emitido en este caso, a fin de completar el procedimiento y, simultáneamente, emitir un nuevo certificado al cesionario.

Si hay una solicitud de resolución de disputa, la Oficina de Registro de Tierras orientará a las partes para que presenten la solicitud a la agencia estatal competente para resolver la disputa de acuerdo con las regulaciones.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm