Dificultad tras dificultad
Datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, desde 2018, la oferta de vivienda ha experimentado un grave descenso. El número de nuevos proyectos de vivienda aprobados es cada vez más limitado. Mientras tanto, se estima que 1200 proyectos, con un valor aproximado de 30 000 millones de dólares, enfrentan dificultades para su implementación. Desde finales de 2022, solo se han resuelto unos 500 proyectos.
Desde 2018, la oferta de vivienda ha tendido a disminuir drásticamente. (Foto: baochinhphu)
La oferta limitada de vivienda, la grave escasez de viviendas asequibles, los altos costos en todas las etapas de implementación de los proyectos... hacen que los precios de los inmuebles, especialmente los de los apartamentos en las grandes ciudades, aumenten continuamente y no den señales de detenerse. La vivienda social es prácticamente la única oportunidad para que la mayoría de la gente pueda hacer realidad el sueño de establecerse.
En los últimos tiempos, el Estado ha realizado importantes esfuerzos para implementar políticas que atraigan a empresas a participar en el desarrollo de vivienda social, mejorando así la oferta de este segmento. Sin embargo, estas políticas aún presentan deficiencias y falta de sincronización, lo que genera numerosos obstáculos que dificultan el acceso de los inversores a la vivienda social.
En el evento de presentación del informe del tercer trimestre de 2023 de VARS, el Sr. Nguyen Hoang Nam, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de VARS y director general de G-Home, afirmó que el mecanismo legal relacionado con la vivienda social es muy complejo. Solicitar un permiso de construcción para un proyecto también es un proceso largo, incluso más largo que el de un proyecto de vivienda comercial. Para emitir un permiso de construcción, los promotores de vivienda social deben dedicar al menos dos años a completar los trámites.
En consecuencia, si bien la normativa vigente ofrece incentivos para que los proyectos de vivienda social queden exentos del pago de tasas por uso del suelo, antes de ello, estos proyectos aún deben someterse a una tasación del terreno, la cual aún enfrenta numerosos problemas y controversias en relación con los métodos de tasación. Al mismo tiempo, los inversores no pueden deducir, pero sí deben pagar M3 (el valor del pago al presupuesto estatal en efectivo propuesto por el inversor en los pliegos de condiciones, además de sus obligaciones con el presupuesto estatal según la legislación vigente). Además, los inversores deben pagar por adelantado la limpieza del terreno. Esta cantidad se deducirá de otros proyectos o se descontará del precio del terreno.
Además, tras dos años de trámites de inversión, el proyecto de vivienda social tarda aproximadamente dos años más en construirse y entregarse las viviendas a los clientes. Posteriormente, el inversor debe reservar al menos el 20 % de la superficie de vivienda social para alquiler en los proyectos de vivienda social y solo puede venderla tras cinco años de uso.
Este proceso dura hasta 9 años, tras los cuales se audita el proyecto. Solo una vez finalizada la auditoría, la empresa recibirá una ganancia fija del 10 %. Mientras tanto, durante todo el proceso de implementación del proyecto, la propia empresa no tiene la certeza de qué gastos se registrarán como razonables y válidos, ni de qué honorarios no se liquidarán o se rechazarán. Por lo tanto, las empresas de vivienda social siempre están en un estado de suerte y mala suerte, como si estuvieran en una situación de riesgo.
Las dificultades no terminan ahí; el acceso al capital también es un obstáculo importante para los inversores. Según estudios, en la mayoría de los proyectos inmobiliarios en los que se invierte y se construye en Vietnam, el capital del propietario representa aproximadamente el 20%, el 30% proviene de los clientes y hasta el 50% depende de las entidades crediticias. Sin embargo, se han dado casos en los que los inversores han tenido dificultades para acceder a préstamos debido a la falta de garantías, simplemente porque "el terreno para desarrollar proyectos de vivienda social está valorado en 0 VND" debido al incentivo de la exención de las tasas de uso del suelo. Actualmente, los incentivos no se ven por ninguna parte; solo hay dificultades invisibles para las empresas.
Hay tantas dificultades, obstáculos y carencias que parece muy difícil que el proyecto de construir un millón de viviendas sociales alcance el objetivo previsto.
La gente que quiere comprar no puede comprar.
Las dificultades en el proceso de implementación han hecho que la oferta en el mercado sea cada vez más escasa, pero el mercado aún presenta un fenómeno de escasez y de viviendas sociales sin vender. Si bien la demanda de vivienda social es muy alta y está aumentando junto con la velocidad de la urbanización y la creciente brecha entre la tasa de aumento de los precios inmobiliarios y los ingresos.
La vivienda social ofrece a la mayoría de las personas la oportunidad de tener un lugar donde vivir, pero actualmente enfrenta numerosas dificultades. (Foto: baochinhphu)
Con una tasa de urbanización del 41,5 % en 2022, que aumentará a aproximadamente el 50 % en 2030, Vietnam debe añadir anualmente unos 70 millones de metros cuadrados de vivienda urbana. Según el Ministerio de Construcción , la demanda de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en las localidades durante el período 2021-2030 será de aproximadamente 2.400.000 unidades.
Por lo tanto, incluso si el proyecto de construcción de un millón de viviendas sociales se ejecuta en su totalidad, la oferta no será suficiente para satisfacer la demanda. Mientras tanto, las cifras actuales muestran que aún se está lejos del objetivo del proyecto, a pesar de que todos los niveles, desde el central hasta el local, están realizando grandes esfuerzos para implementarlo.
Según la información de investigación de VARS en áreas donde los proyectos de vivienda social están abiertos a la venta, muchos proyectos registraron una gran cantidad de interés y solicitudes, vendiendo casi todo su inventario tan pronto como se lanzaron al mercado, mientras que algunas localidades con zonas de procesamiento de exportaciones y parques industriales con cientos de miles de trabajadores inmigrantes registraron una situación "lenta" a pesar de ser ofrecidos a la venta muchas veces.
En agosto pasado, en un informe enviado al Ministerio de Construcción, el Comité Popular de la provincia de Bac Ninh dijo que, aunque la provincia de Bac Ninh ha invertido en la construcción de decenas de miles de casas para trabajadores, parece que los trabajadores que trabajan en la provincia no están interesados en comprar casas para trabajadores.
En consecuencia, entre los siete proyectos de viviendas para trabajadores completados y parcialmente completados en Bac Ninh, que aportan al mercado alrededor de 4.000 apartamentos terminados, el número de trabajadores que trabajan en parques industriales que se registran para comprar casas es muy pequeño.
El informe indicó que recientemente, los propietarios de proyectos anunciaron la venta de 1,681 viviendas para trabajadores, pero muy pocas se han vendido. Actualmente, siete proyectos aún tienen 1,324 unidades disponibles.
Al explicar el motivo, según el Sr. Nguyen Hoang Nam, la razón principal es que los que necesitan comprar no pueden comprar, mientras que la política está dirigida a los que no necesitan comprar.
La ley de vivienda social es muy estricta con los compradores. Muchas provincias solo venden a trabajadores. Muchas provincias solo venden a trabajadores de polígonos industriales. Algunas provincias solo venden a trabajadores de polígonos industriales, pero solo en un distrito. Mientras tanto, la conexión entre los trabajadores y la localidad no es necesariamente alta, comentó el Sr. Nam.
Por lo tanto, para garantizar la seguridad social y evitar la escasez y la falta de viviendas sociales, es necesario seguir investigando y promulgando mecanismos y políticas que incentiven la participación de las empresas privadas en la inversión en el desarrollo de vivienda social. Al mismo tiempo, se debe ampliar el número de beneficiarios de las políticas de vivienda, especialmente de la vivienda social. Los beneficiarios de las políticas de apoyo a la vivienda social (alquiler, compra a plazos, compra) deben ajustarse a criterios sencillos y fácilmente reconocibles, minimizando los requisitos de documentación y trámites administrativos, como la situación de la vivienda, el nivel de ingresos, etc.
Además, es necesario cambiar la mentalidad sobre el desarrollo de la vivienda social. Los proyectos de vivienda social deben mejorar la calidad, garantizando condiciones adecuadas para que las personas vivan a largo plazo. Para mejorar la calidad y, al mismo tiempo, garantizar precios razonables, los inversores deben obtener ganancias y los proyectos de vivienda social deben desarrollarse a una escala adecuada.
También es necesario modificar la normativa sobre los beneficiarios de las políticas de vivienda social para que sea más adecuada. La vivienda social no se vende a los ricos, sino que también debería estar dirigida a quienes tienen ingresos sujetos a impuestos y ahorros, pero no pueden acceder a viviendas comerciales con precios elevados. Si las personas tienen ingresos muy bajos, hogares pobres o casi pobres, por debajo del nivel de pago del impuesto sobre la renta personal, significa que no tienen suficiente dinero para cubrir sus gastos de manutención ni ahorros. Por lo tanto, no pueden comprar vivienda social.
N. Giang
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Fuente
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