'Endurecimiento' del crédito inmobiliario: evitar equiparar a los compradores de vivienda con 'especuladores y navegantes'

TPO - Actualmente, la mayoría de los inversores están cooperando con los bancos para ofrecer paquetes de crédito a los compradores de vivienda. Esta es una política importante, que estimula el mercado y facilita el acceso a la vivienda, lo que incide directamente en la liquidez y la absorción de productos. El ajuste crediticio debe distinguir entre la especulación y las necesidades legítimas de acumulación para evitar impactos negativos en el mercado.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Evite confundir objetivos

Recientemente, el Ministerio de Construcción propuso un límite de préstamos para vivienda comercial: no más del 50% del valor del contrato para un préstamo destinado a la compra de una segunda vivienda, y no más del 30% para una tercera vivienda o más. Se espera que esta política limite la especulación y oriente el mercado hacia un funcionamiento más saludable.

Según el Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario (VARS IRE), esta propuesta debería evitar equiparar al grupo de "especuladores y navegantes" con quienes compran segundas o terceras viviendas con fines legítimos, como la explotación comercial o la acumulación de patrimonio para sus hijos. Según este instituto, el grupo de inversores que compran para la explotación del alquiler o la acumulación a largo plazo tiene un impacto positivo, contribuyendo a aumentar la liquidez y a promover un mercado más dinámico.

“Si una política de restricción de crédito se aplica de manera uniforme, sin distinción de sujetos, es muy probable que elimine toda dinámica positiva del mercado”, comentó VARS IRE.

El endurecimiento del crédito no debería aplicarse de manera universal.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Corredores de Bienes Raíces (VARS), afirmó que los vietnamitas tienen la costumbre de acumular bienes raíces para invertir o comprar para sus hijos y nietos. «Esta es una necesidad legítima y debe fomentarse. Quien compra una casa para alquilar o abrir un negocio también contribuye a satisfacer la demanda de vivienda en el mercado. Si la demanda real se equipara con la especulación, la demanda disminuirá y las empresas enfrentarán dificultades», afirmó el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, la restricción del crédito o la imposición de impuestos no deberían aplicarse de forma generalizada, sino que deberían centrarse en los especuladores mediante medidas técnicas. De lo contrario, el mercado se desequilibrará, reduciendo la liquidez y afectando la competitividad de las empresas.

VARS IRE cree que la solución a largo plazo para reducir los precios de la vivienda es desarrollar viviendas comerciales asequibles. Según el informe del segundo trimestre de este año, los apartamentos de lujo representan más del 60 % de la oferta total, mientras que los apartamentos asequibles son prácticamente inexistentes, y solo aparecen en algunos proyectos de vivienda social.

En grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, el segmento de vivienda asequible ha desaparecido durante muchos años, lo que ha provocado que el desequilibrio entre la oferta y la demanda impulse los precios al alza. VARS IRE comentó que «cuando la demanda supera la oferta, los aumentos de precios son inevitables», por lo que aumentar la nueva oferta es una solución fundamental en lugar de restringir el crédito de forma generalizada.

VARS IRE recomienda que los organismos reguladores desarrollen políticas flexibles y viables, evitando la aplicación mecánica de las regulaciones del programa de vivienda social, que aún presenta numerosos problemas. Las soluciones regulatorias deben lograr dos objetivos: controlar la especulación sin reducir la demanda legal y estabilizar el mercado a largo plazo.

Debería pagarse el papel que le corresponde al mercado

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , dijo que lo más importante ahora es restaurar el papel adecuado del mercado en la asignación de recursos y flujos de capital.

Según el Sr. Vo, la economía de mercado es el modelo que más respeta el mecanismo de capitalización; es decir, permite que el capital opere con flexibilidad, encontrando el lugar que le brinde la mayor eficiencia. "No establezcan regulaciones que obstaculicen el proceso de capitalización. Prohibir la capitalización es prohibir el mercado, es contrario al mercado", enfatizó el Sr. Vo.

El Sr. Vo dijo que muchas de las regulaciones actuales todavía tienen la tendencia de ser un mecanismo de subsidio, distorsionando las reglas del mercado y obstaculizando el desarrollo.

“Utilizamos una mentalidad de subsidios para gestionar el mercado, lo cual es completamente perjudicial para el crecimiento económico. Vietnam suele pedir a los países que lo reconozcan como una economía de mercado, pero hasta ahora, la mayoría de los países del G7 no lo han reconocido porque perciben que operamos con una mentalidad anticuada y tomamos decisiones que contradicen los principios del mercado”, analizó el Sr. Vo.

En cuanto a los precios de la vivienda, según el Sr. Vo, la raíz del problema no radica en restringir o flexibilizar el crédito, sino en la política de oferta. "La historia de los precios de la vivienda es la historia de la oferta. Si no se aumenta la oferta en todos los segmentos, especialmente en viviendas para personas de bajos ingresos y de clase media, los precios de la vivienda seguirán subiendo. Esta es la responsabilidad política del Estado", afirmó el Sr. Vo.

Sin embargo, el Sr. Vo también enfatizó que, en una economía de mercado, son las empresas quienes deciden la dirección de la inversión, no el Estado. «Sea cual sea el segmento rentable, las empresas invertirán en él; es la ley natural. El Estado no puede ni debe intervenir restringiendo el crédito ni prohibiendo a las empresas invertir en tal o cual sector. Hacerlo va en contra del mecanismo del mercado», afirmó el profesor Vo.

Según el Sr. Vo, el papel del Estado no es tomar decisiones en nombre de las empresas, sino crear un marco transparente e igualitario para que todos los sectores económicos puedan operar de acuerdo con las leyes inherentes del mercado.

"Una vez que hayamos elegido el modelo económico de mercado, debemos confiar y respetar verdaderamente el mecanismo del mercado, en lugar de la intervención administrativa con una mentalidad de subsidio", añadió el Sr. Vo.