Los inversores se muestran cautelosos hacia las acciones de VRG.

Tras una fuerte corrección a principios de abril de 2025 que provocó que las acciones del sector inmobiliario industrial cayeran en picado en todos los ámbitos, el mercado de valores se recuperó rápidamente con fuerza y alcanzó continuamente nuevos máximos.

Sin embargo, las acciones de Saigon VRG Investment Company (código bursátil SIP) se han movido en la dirección opuesta, cotizando constantemente por debajo de la media móvil de 200 días (MA200). Esto indica que la tendencia bajista sigue siendo dominante.

Del 24 de julio al 11 de noviembre, las acciones de SIP cayeron un 20,6%, de 68.400 a 54.300 VND por acción. Si se calcula desde principios de 2025, la caída asciende al 31,3% en comparación con el máximo de 79.020 VND (26 de marzo).

Según datos de SSI Securities Corporation, esta acción cotiza actualmente a un PER de 10,61 veces, significativamente inferior al promedio del sector de 17,81 veces. Entre 2018 y 2023, su valoración osciló entre 7,03 y 27,41 veces, lo que indica que actualmente tiene un descuento significativo.

La fluctuación del precio de las acciones fue contraria a la tendencia general, a pesar de los continuos resultados positivos de Saigon VRG Investment. En 2024, los ingresos alcanzaron los 7.078 billones de VND, mostrando un crecimiento estable en comparación con el mismo período. De esta cifra, la prestación de servicios públicos como electricidad, agua y otros servicios públicos representó el 90,7% de los ingresos totales, mientras que el arrendamiento de terrenos tras el desarrollo de infraestructuras solo alcanzó los 389.000 millones de VND, equivalente al 5%. Esta estructura se mantuvo durante los primeros nueve meses de 2025, con ingresos por servicios públicos de 5.617 billones de VND (89,1%) y por arrendamiento de terrenos de tan solo 310.000 millones de VND (4,9%).

A pesar de su enfoque en el desarrollo inmobiliario industrial, la estructura de ingresos de Saigon VRG Investment se centra en los servicios públicos operativos, un sector que genera un flujo de caja más consistente y estable. La empresa proporciona servicios de electricidad, agua, tratamiento de residuos y operación de infraestructura a miles de empresas que arriendan terrenos en parques industriales. Esta fuente de ingresos anuales recurrentes genera una ventaja de flujo de caja a largo plazo.

Por el contrario, el segmento de arrendamiento de terrenos industriales registró bajos ingresos debido a su método contable específico. Saigon VRG Investment optó por asignar los ingresos a lo largo de 50 años, correspondientes al plazo del arrendamiento de terrenos, en lugar de contabilizarlos todos de una vez. Esto refleja fielmente la naturaleza de los contratos a largo plazo, pero hace que los estados financieros a corto plazo sean menos impactantes en comparación con empresas comparables que suelen contabilizar el valor total del contrato de una sola vez.

A finales de 2024, la tasa de ocupación de las fábricas en los tres parques industriales de Dong Nam, Le Minh Xuan 3 y Phuoc Dong alcanzó el 95,13 %. En cuanto a los terrenos industriales, Phuoc Dong (Área A) alcanzó el 96 % de ocupación; Dong Nam alcanzó el 89 %, mientras que Phuoc Dong (Área B) solo alcanzó el 24 % (685,28 hectáreas restantes); Phuoc Dong Fase 2 alcanzó el 43 % (290,95 hectáreas restantes); la Fase 3 aún está por desarrollar (394,33 hectáreas restantes); Le Minh Xuan 3 alcanzó el 32 % (106,06 hectáreas restantes) y Loc An - Binh Son alcanzó el 67 % (117,46 hectáreas restantes). Esto indica que la empresa aún cuenta con un amplio margen de expansión en sus operaciones de arrendamiento en los próximos años.

Además de poseer terrenos potenciales, la empresa también cuenta con una sólida capacidad financiera. Al 30 de septiembre de 2025, Saigon VRG Investment contaba con 5.913 millones de VND en efectivo, lo que representa el 20,8% de sus activos totales, y registraba 12.822,5 millones de VND en ingresos a largo plazo no devengados (pagos por arrendamiento de terrenos recibidos por adelantado), lo que representa el 45,1% de su capital total. Esta es una reserva significativa que se contabilizará gradualmente en los próximos años.

Según KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment posee actualmente aproximadamente 1189 hectáreas de terreno con trámites legales completados, alcanzando una tasa de desaduanamiento del 78 %. La empresa puede arrendar entre 50 y 60 hectáreas anuales durante el período 2025-2026, manteniendo un flujo de caja estable gracias a la prestación de servicios a sus clientes actuales.

Sin embargo, las perspectivas a corto plazo siguen siendo complejas en el contexto del comercio global, en particular debido a las políticas arancelarias recíprocas que aumentan las barreras para atraer IED a industrias de alta tecnología, como componentes y equipos electrónicos, inteligencia artificial y semiconductores, sectores que han experimentado cambios significativos en los últimos años. Esto ejerce indirectamente presión competitiva sobre la capacidad de Saigon VRG Investment para atraer clientes. Por lo tanto, se proyecta que, en el segundo semestre de 2025 y en 2026, la superficie arrendada de Saigon VRG Investment se desacelere en comparación con 2024.

Sin embargo, su modelo de negocio altamente defensivo, su flujo de caja estable proveniente de las comodidades del parque industrial y su gran banco de tierras limpias hacen de Saigon VRG Investment una empresa con el potencial de mantener un crecimiento sostenible a largo plazo.

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