فشار بر سررسید اوراق قرضه املاک و مستغلات در سال 2025

اگرچه بازار املاک و مستغلات تغییرات مثبتی را نشان می‌دهد، اما برخی از کارشناسان هنوز نگران خطر بازپرداخت دیرهنگام اوراق قرضه توسط مشاغل املاک و مستغلات در سال آینده هستند.

اگرچه بازار املاک و مستغلات تغییرات مثبتی را نشان می‌دهد، اما برخی از کارشناسان هنوز نگران خطر بازپرداخت دیرهنگام اوراق قرضه توسط مشاغل املاک و مستغلات در سال آینده هستند.

به گفته دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV ، در سخت‌ترین دوره بازار املاک و مستغلات (از ژوئن تا آگوست 2023)، فرمان 08/2023/ND-CP توسط دولت صادر شد که به مشاغل و سرمایه‌گذاران اجازه می‌داد تا بدهی اوراق قرضه را مذاکره کرده و به تعویق بیندازند. با این "راه نجات"، به 60 درصد از مشاغل 2 سال تمدید شده است و بدین ترتیب تاریخ بازپرداخت بدهی به ژوئن 2025 رسیده است.

آمار یک آژانس رتبه‌بندی اعتباری نشان می‌دهد که مانده اوراق قرضه شرکتی (اعم از اصل و سود) که در سال ۲۰۲۵ سررسید می‌شوند، ۳۳۴۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده می‌شود. تنها برای صنعت املاک و مستغلات، انتظار می‌رود مانده سررسید حدود ۱۳۵۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام باشد.

کارشناس BIDV در مورد ارقام فوق گفت که فشار بر اوراق قرضه در سال 2025 نگران کننده نیست. احتمال وقوع نکول کمتر است، زیرا بازار املاک و مستغلات به تدریج مثبت تر می شود. بسیاری از مشاغل فقط به تخفیف حدود 10٪ برای فروش محصولات خود نیاز دارند، به جای 40-50٪ مانند دوره قبل.

آقای لوک با اطمینان گفت که بازار املاک و مستغلات از عوامل کلان اقتصادی سود می‌برد. بر این اساس، تورم تحت کنترل در حال افزایش است؛ نرخ بهره در ویتنام پایین مانده است؛ نرخ ارز به تدریج در حال کاهش است؛ کسری بودجه، بدهی عمومی، بدهی خارجی، تعهدات بازپرداخت بدهی دولت... در حد مجاز مجلس ملی قرار دارند. علاوه بر این، به لطف وجود سه قانون جدید املاک و مستغلات، نهادها و سیستم‌های حقوقی به تدریج در حال بهبود هستند.

بهبود بازار به وضوح در گزارش سه ماهه سوم سال 2024 وزارت ساخت و ساز منعکس شده است. به طور خاص، تعداد کل معاملات موفق برای بخش آپارتمان و مسکن انفرادی به 38398 معامله رسیده است. این رقم در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2024، 48.3 درصد و در مقایسه با مدت مشابه در سال 2023، 29 درصد افزایش یافته است. با بهبود احساسات بازار، زمینه بازگشت مشاغل املاک و مستغلات روشن‌تر می‌شود.

آقای نگوین کوانگ توآن، مدیر کل FiinRatings، با همین دیدگاه گفت که بزرگترین منبع سرمایه برای مشاغل املاک و مستغلات از وام‌های بانکی یا اوراق قرضه حاصل نمی‌شود، بلکه از پرداخت‌های مشتریان حاصل می‌شود. تا زمانی که دولت مسائل حقوقی پروژه‌ها را حل کند و شرایطی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند تا به زودی محصولات خود را عرضه کنند، مدیریت بدهی اوراق قرضه دیگر یک "مشکل" دشوار نخواهد بود.

در واقع، پیشرفت حل و فصل حقوقی در حال شتاب گرفتن است. از سه ماهه سوم سال 2024، بسیاری از پروژه‌هایی که سال‌ها "کنار گذاشته شده" بودند، برای فروش بازگشایی شده‌اند. در هانوی، این پروژه‌ها عبارتند از هانوی ملودی رزیدنس (منطقه هوانگ مای) و کیو ام اس تاپ تاور (منطقه نام تو لیم). در شهر هوشی مین، پروژه‌های "احیا شده" عبارتند از دات زان هومز ریورساید (شهر تو دوک)، مترو استار (شهر تو دوک)، دی-هوم (منطقه 6)، لاویدا پلاس (منطقه 7)...

با این حال، از دیدگاه دکتر وو دین آن، کارشناس اقتصادی، تعداد اوراق قرضه‌ای که در سال ۲۰۲۵ سررسید می‌شوند، هنوز فشار زیادی بر کسب‌وکارها وارد می‌کند. به طور خاص، اوراق قرضه کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، ریسک بالاتری از سررسید و بدهی‌های بالقوه بد نسبت به سطح متوسط ​​بازار دارند.

نتیجه‌گیری این کارشناس، به‌ویژه در مقایسه با گزارش اخیر، کاملاً منطقی است. بر این اساس، در 10 ماه گذشته، گروه شرکت‌های املاک مسکونی 60 درصد از کل اوراق قرضه معوق را تشکیل داده‌اند. حتی 56 درصد از صادرکنندگان با اعتبار ضعیف، در صنعت املاک مسکونی و ساخت‌وساز بوده‌اند.

در این گزارش آمده است: «در ۱۲ ماه آینده، حدود ۱۰۹ تریلیون دانگ اوراق قرضه در بخش املاک مسکونی سررسید خواهد شد که تقریباً نیمی از ارزش کل اوراق قرضه در حال سررسید را تشکیل می‌دهد. از این تعداد، تخمین می‌زنیم که حدود ۳۰ تریلیون دانگ اوراق قرضه در معرض خطر تأخیر در بازپرداخت اصل بدهی قرار دارند.»

به گفته آقای دونگ دوک هیو، مدیر تحلیل و رتبه‌بندی اعتباری، بخش شرکت‌های غیرمالی در رتبه‌بندی VIS، ظرفیت بازپرداخت بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات همچنان ضعیف است و سطح تمایز در ظرفیت بازپرداخت بدهی به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است.

این کارشناس از VIS Rating ارزیابی کرد که برای کسب‌وکارهایی که پروژه‌هایشان بر بخش املاک و مستغلات متمرکز است و در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی متمرکز شده‌اند، فعالیت‌های فروش کاملاً خوب است و در سال 2024 بهبود خواهند یافت. این کسب‌وکارها منابع بهتر و ظرفیت بازپرداخت بدهی بالایی خواهند داشت.

آقای هیو اظهار داشت: «برعکس، برخی از کسب‌وکارها در وضعیت دشواری باقی خواهند ماند، زیرا قبلاً بر پروژه‌های بسیار سوداگرانه تمرکز داشتند. تقاضا برای این بخش همچنان پایین است، بنابراین توانایی آنها در بازپرداخت بدهی ضعیف است.»

رتبه‌بندی VIS تأکید کرد که تا دو سوم سرمایه‌گذاران فهرست‌شده، جریان نقدی برای پرداخت بدهی از سطوح ضعیف تا بسیار ضعیف، به‌ویژه جریان نقدی عملیاتی کمتر از ۵٪ از کل بدهی، دارند. این امر به‌ویژه برای سرمایه‌گذارانی که تحت تأثیر مسائل حقوقی پروژه قرار دارند، جدی است.

با توجه به شرایط فوق، پیش‌بینی می‌شود که ۵۰ درصد از اوراق قرضه‌ای که سررسید آنها اواخر سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ است، ممکن است در معرض خطر تأخیر در پرداخت اصل و فرع باشند که بیشتر آنها مربوط به کسب‌وکارهایی است که مرتباً در پرداخت خود تأخیر دارند.

منبع: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html