آیا این یک «چراغ سبز» برای بانک‌ها جهت ورود به تجارت املاک و مستغلات است؟

خلاهای زیادی وجود دارد که به بانک‌ها اجازه می‌دهد در تجارت املاک و مستغلات مشارکت کنند.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، بند ۲ ماده ۹۰ قانون موسسات اعتباری مصوب سال ۲۰۱۰ و بند ۲ ماده ۹۸ پیش‌نویس قانون موسسات اعتباری هر دو تصریح می‌کنند که موسسات اعتباری مجاز به انجام هیچ فعالیت تجاری غیر از فعالیت‌های بانکی نیستند؛ و سایر فعالیت‌های تجاری که در مجوز اعطا شده به موسسه اعتباری توسط بانک دولتی ویتنام مشخص شده است.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — بسیاری معتقدند که موسسات اعتباری نباید در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند.

با این حال، ماده ۱۳۸ لایحه قانون موسسات اعتباری در مورد تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که موسسات اعتباری مجاز به تجارت املاک و مستغلات نیستند، مگر در موارد زیر: خرید، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یا تملک آنها برای استفاده به عنوان دفتر مرکزی، محل کار یا انبار که مستقیماً در خدمت فعالیت‌های عملیاتی موسسه اعتباری باشد؛ اجاره بخشی از دفتر مرکزی متعلق به موسسه اعتباری که به طور کامل مورد استفاده قرار نمی‌گیرد؛ نگهداری املاک و مستغلات حاصل از تسویه بدهی‌های وام. موسسه اعتباری باید ظرف ۵ سال از تاریخ تصمیم به واگذاری وثیقه املاک و مستغلات، این املاک و مستغلات را بفروشد، منتقل کند یا بازخرید کند تا نسبت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ثابت و هدف استفاده از دارایی‌های ثابت مطابق با این قانون تضمین شود.

آقای چائو تحلیل کرد: «به لطف مقرراتی که به موسسات اعتباری اجازه می‌دهد املاک و مستغلات را برای استفاده به عنوان دفتر مرکزی و محل کار خریداری، سرمایه‌گذاری و تملک کنند و بخشی از محل‌های تجاری بلااستفاده خود را اجاره دهند، به آنها «چراغ سبز» داده شده است. این مقررات منجر به وضعیتی شده است که موسسات اعتباری تمایل دارند شبکه شعب، محل‌های کار و انبارهای خود را گسترش دهند، به ویژه ساختمان‌های اداری باشکوهی بسازند تا هم به عنوان دفتر مرکزی عمل کنند و هم بخش قابل توجهی را برای اجاره املاک و مستغلات اختصاص دهند.»

به همین ترتیب، مقررات فعلی که «نگهداری املاک و مستغلات به دلیل تجدید ساختار بدهی» را به مدت ۳ سال از تاریخ تصمیم به واگذاری وثیقه مجاز می‌داند، «فضایی» برای مؤسسات اعتباری ایجاد کرده است تا فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات را بدون هیچ تفاوتی با یک تجارت حرفه‌ای املاک و مستغلات انجام دهند. آقای چائو خاطرنشان کرد: «اکنون، پیش‌نویس قانون مؤسسات اعتباری، مدت مجاز نگهداری املاک و مستغلات به دلیل تجدید ساختار بدهی را به ۵ سال افزایش می‌دهد و دامنه انجام فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات را گسترش می‌دهد. بنابراین، منطقی‌تر است که مقرراتی که فقط به مؤسسات اعتباری اجازه می‌دهد املاک و مستغلات به دلیل تجدید ساختار بدهی را مانند گذشته به مدت ۳ سال نگهداری کنند، حفظ شود.»

آقای چائو اظهار داشت که مقرراتی که به مؤسسات اعتباری اجازه می‌دهد در فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات مشارکت کنند، با روح مقرراتی که مؤسسات اعتباری را از انجام هرگونه فعالیت تجاری غیر از بانکداری و تجارت املاک و مستغلات منع می‌کند، مغایرت دارد. آقای لی هوانگ چائو پیشنهاد داد: «بنابراین، پیشنهاد می‌کنم که مقررات، مؤسسات اعتباری را از انجام هرگونه فعالیت تجاری غیر از بانکداری، به جز سایر فعالیت‌های تجاری مشخص شده در مجوز اعطا شده توسط بانک دولتی ویتنام، منع کند. در عین حال، بانک دولتی ویتنام باید با دقت در نظر بگیرد که بسته به ظرفیت هر مؤسسه اعتباری، سایر فعالیت‌های تجاری مشخص شده در مجوز اعطا شده به مؤسسات اعتباری، به ویژه فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات مانند اجاره دفتر را مجاز بداند.»

محدود کردن ریسک‌ها برای بانک‌ها

به گفته وکیل فام لین از شرکت حقوقی HTC ویتنام، قانون فعلی تصریح می‌کند که بانک‌های تجاری مجاز به فعالیت در تجارت املاک و مستغلات نیستند زیرا دارایی‌های املاک و مستغلات ذاتاً ثابت هستند و نقدینگی یکسانی با پول نقد ندارند، اگرچه بانک‌های تجاری نیز کسب‌وکارهایی با هدف سودآوری هستند. هنگامی که یک بانک تجاری از سرمایه بسیج شده برای سرمایه‌گذاری در یک پروژه املاک و مستغلات استفاده می‌کند، بازیابی این سرمایه در مدت زمان کوتاه بسیار دشوار خواهد بود.

بنابراین، احتمال ورشکستگی بسیار زیاد است و بر حقوق و منافع مشروع مشتریان و عموم مردم تأثیر می‌گذارد. نه تنها این، بلکه بر سیستم نیز تأثیر می‌گذارد و خطراتی را ایجاد می‌کند. به همین دلایل، قانون، بانک‌های تجاری را اکیداً از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (به جز سرمایه‌گذاری در اماکن تجاری که در خدمت عملیات بانک هستند؛ تسویه بدهی؛ اجاره مجدد اماکن و غیره) منع می‌کند تا منافع سپرده‌گذاران تضمین شود و نظم مدیریتی بانک دولتی حفظ شود.

آقای هوین فوک نگیا، معاون مدیر موسسه نوآوری (دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین)، نیز این دیدگاه را داشت که هنوز مناسب نیست موضوع مجاز بودن موسسات اعتباری برای مشارکت در تجارت املاک و مستغلات مطرح شود. بنابراین، مقررات فعلی باید حفظ شوند. وظیفه اصلی موسسات اعتباری، انجام تجارت پولی و بسیج پس‌اندازها برای "تزریق" پول به مشاغل و اقتصاد است. ایجاد روزنه‌هایی برای بانک‌ها جهت مشارکت در تجارت املاک و مستغلات، بر نقش اعتباری آنها تأثیر منفی خواهد گذاشت و هجوم بسیاری از بانک‌ها به تجارت املاک و مستغلات، امنیت پولی را به خطر می‌اندازد. بخش املاک و مستغلات پرخطر است و اغلب دچار بحران می‌شود. اگر وجوه بسیج شده برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها و املاک و مستغلات استفاده شود و املاک و مستغلات قابل فروش نباشند، پول در املاک و مستغلات حبس خواهد شد. این امر بر حقوق سپرده‌گذاران تأثیر می‌گذارد و حتی خطراتی را برای موسسات اعتباری ایجاد می‌کند.

آقای نگیا گفت: «وظیفه اصلی موسسات اعتباری اولویت‌بندی تأمین سرمایه برای اقتصاد است. با نگاهی به وضعیت بانک SCB، می‌توانیم ببینیم که سرمایه‌ای که در املاک و مستغلات گره خورده است، کارایی استفاده از سرمایه را کاهش می‌دهد. وقتی بانک‌ها با مشکل مواجه می‌شوند، دولت باید در تجدید ساختار مشارکت کند.» وی افزود که در کشورهای دیگر، موسسات اعتباری به مشارکت در تجارت املاک و مستغلات تشویق نمی‌شوند.

بنابراین، اصلاحات و الحاقاتی برای تنظیم دقیق مواردی که مؤسسات اعتباری مجاز به «انجام سایر فعالیت‌های تجاری» یا «انجام فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات» هستند، مورد نیاز است و باید به تنظیم نسبت سقف «درآمد تجاری املاک و مستغلات که بیش از ... درصد درآمد مؤسسه اعتباری نباشد» (شاید تقریباً از 15 درصد درآمد مؤسسه اعتباری تجاوز نکند) توجه شود.

آقای لو هوانگ چائو ، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین

لینک منبع