کاهش شدید در سال ۲۰۲۳
در حالی که بازار املاک و مستغلات تحت تأثیر اقتصاد کلی قرار دارد، بخش ویلا و خانههای شهری نیز از این سرنوشت مصون نیست. سرمایهگذاران به تدریج با رکود جریان نقدی و نقدینگی، از این بخش روی برمیگردانند.
طبق گزارش گروه DKRA، در سال ۲۰۲۳، عرضه خانههای شهری/ویلاهای جدید در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن در مقایسه با سال ۲۰۲۲ کاهش شدیدی را تجربه کرد. در طول چهار فصل، بازار تنها ۹۰۷ خانه شهری/ویلا از ۲۸ پروژه را دریافت کرد که نسبت به سال قبل ۸۷ درصد کاهش داشته است. در میان این بازارها، بازارهایی مانند شهر هوشی مین و برخی از استانهای همسایه، بیشترین کاهش عرضه را تجربه کردند.
عرضه ویلاها و خانههای شهری در سال ۲۰۲۳ کاهش یافت.
مصرف بازار جدید بسیار کم بود، تقریباً ۳۱۵ واحد، معادل ۳۵٪ از عرضه جدید، که در مقایسه با سال ۲۰۲۲ تنها ۸٪ است. معاملات عمدتاً در گروه محصولات با قیمت متوسط از ۱.۹ تا ۲.۴ میلیارد دونگ ویتنامی در هر واحد رخ داد و عمدتاً در شش ماه اول سال متمرکز بود.
شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن تقریباً ۴۷٪ از کل عرضه و ۴۵٪ از کل مصرف جدید در کل بازار را تشکیل میدهند.
یکی دیگر از شرکتهای تحقیقات بازار، JLL Vietnam، نیز خاطرنشان کرد که عرضه ویلا و خانههای شهری در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۳ تنها به ۱۸۰ واحد رسیده است که در ده سال گذشته کمترین میزان را نشان میدهد. دلایل اصلی این امر ناشی از تأخیر در راهاندازی پروژهها توسط توسعهدهندگان در بحبوحه بازار ضعیف و تا حدودی ناشی از تأخیر در مراحل قانونی یا پیشرفت ساختوساز پروژههایی است که هنوز شرایط امضای قراردادهای فروش را ندارند.
در مورد نرخ جذب، این واحد تعداد محدودی تراکنش با ۵۸ واحد فروخته شده در سهماهه چهارم ۲۰۲۳ ثبت کرد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷۴.۸ درصد کاهش نشان میدهد. نرخ جذب در این سهماهه بهبود یافته اما همچنان در سطح پایین ۱۵.۱ درصد باقی مانده است، در حالی که نرخ جذب برای کل سال تنها به ۳۰.۹ درصد رسیده است (کاهش ۶۰ درصدی نسبت به سال گذشته).
نقدینگی پایین بخش ویلا و خانههای شهری به تأثیر کلی اقتصاد بازار نسبت داده میشود.
طبق دادههای انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، در سال ۲۰۲۳، قیمت زمینها و ویلاها/خانههای شهری با ارزش بالا در مقایسه با اوج قیمتهایشان، ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافت. با این حال، این وضعیت تا حد زیادی کنترل شده و به تدریج در طول زمان در حال تثبیت است. در مناطقی که نشانههای واضحی از بهبود را نشان میدهند، قیمت فروش این بخشها ثابت مانده و در برخی مناطق حتی ۳ تا ۵ درصد افزایش یافته است.
با وجود وضعیت نامطلوب کلی اقتصادی و مشکلات موجود در بازار املاک و مستغلات، قیمتها هنوز هم در مقایسه با ارزش واقعی آنها و تواناییهای مالی مردم نسبتاً بالا در نظر گرفته میشوند.
انتظارات بازار برای پایان سال 2024
به گفته نگوئی دوآ تین ، سال ۲۰۲۳ سال سختی برای بخش ویلا و خانههای شهری بود، چرا که به دلیل موانع قانونی متعدد و سختگیری در وامدهی، عرضه محصولات محدود بود. این امر منجر به کمبود نقدینگی در کل بازار، به ویژه برای بخش ویلا و خانههای شهری که به منابع مالی بسیار بالایی نیاز دارد، شد.
با این حال، با اجرای سیاستهای مختلف دولت برای تثبیت بازار املاک و مستغلات و کاهش نرخ بهره سپرده و وام توسط بانک دولتی ویتنام برای تسهیل گردش جریان نقدی، بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار املاک و مستغلات بهبود خواهد یافت و بخشهای ویلا و خانههای شهری به مسیر عادی خود بازخواهند گشت.
DKRA ویتنام پیشبینی میکند که عرضه و تقاضای جدید برای خانههای شهری/ویلاها اندکی افزایش یابد و تقریباً به 1200 تا 1500 واحد برسد. بازارهای استانهای هممرز با شهر هوشی مین احتمالاً در عرضه جدید پیشرو خواهند بود.
به طور خاص، محصولاتی که مراحل قانونی آنها تکمیل شده، پروژههایی که زیرساختهای آنها تکمیل شده و توسط سرمایهگذاران معتبر توسعه یافتهاند، مورد توجه قابل توجه مشتریان قرار خواهند گرفت. انتظار میرود قیمتهای فروش در بازار اولیه در سال 2024 ثابت بماند. همزمان، بسیاری از سرمایهگذاران به اجرای سیاستهایی برای تحریک بازار ادامه خواهند داد.
آقای نگوین دوک لوآن (مشاور ساکن شهر تو دوک، شهر هوشی مین) در گفتگو با نگوی دوآ تین (خبرنگار) گفت که مشتریان در حال حاضر هنگام تحقیق و خرید پروژههای ویلا و خانههای شهری بسیار گزینشی عمل میکنند. اگرچه بازار کلی کند و نقدینگی ضعیف است، بسیاری از خریداران از پایان سال 2023 و آغاز سال 2024 اقدام به خرید کردهاند.
با این حال، قیمتها در مقایسه با «اوج» بازار، تفاوت قابل توجهی نشان خواهند داد. به گفته آقای لوان، این بخش همیشه مورد توجه مشتریان ثروتمند است و در سال ۲۰۲۴، ویلاها و خانههای شهری همچنان جزو محبوبترین محصولات املاک و مستغلات خواهند بود.
خانههای شهری به ارزش دهها میلیارد دونگ ویتنامی در شهر تو دوک، شهر هوشی مین.
خانم فام تی نگوین تان، مدیر کل خدمات دات زان، اظهار داشت: «املاک و مستغلات ویلایی و شهری یکی از توسعهیافتهترین و پیشروترین کانالهای سرمایهگذاری در این بخش است و سالهاست که تقاضای بازار را تحریک کرده است. در سال ۲۰۲۳، عرضه محدود و نقدینگی ضعیف بر این بخش تأثیر گذاشت.»
با این حال، با تسهیل مقررات قانونی و ظهور عرضه در شهر هوشی مین و استانهای همسایه، بازار ویلا و خانههای شهری از نیمه اول یا آخر سال ۲۰۲۴ بهبود یافته و پر جنب و جوشتر خواهد شد.
خانم ترانگ لی، مدیر ارشد مشاوره و تحقیقات در LL Vietnam، با همین دیدگاه، ارزیابی کرد که بازار ویلا و خانههای شهری در سال 2024 شاهد بهبود عرضه خواهد بود.
«از طریق این فرآیند پالایش، سلامت درونی و سازگاری فعالان بازار با مشکلات و چالشها افزایش خواهد یافت. اگرچه تغییرات در قانون جدید هنوز اجرا نشدهاند، اما این تغییرات نشانه مثبتی برای فعالان خواهد بود تا به آن اعتماد کنند و روحیه خود را برای دوره پیش رو احیا کنند. در سال ۲۰۲۴، مشاغل املاک و مستغلات نیز استراتژیهای جدید زیادی برای ارائه محصولات به بازار خواهند داشت.»
منبع
نظر (0)