بخش املاک و مستغلات صنعتی ویتنام همچنان پروژه‌های بزرگی را با سرمایه‌گذاری کلی میلیاردها دلار جذب می‌کند.

با هدف صادرات محصولات با ارزش افزوده بالا؛

طبق گزارش اخیر منتشر شده توسط Savills Vietnam در مورد بازار املاک صنعتی، ویتنام در حال حاضر نقطه کانونی جذب پروژه‌های بزرگ با مجموع سرمایه ثبت شده میلیاردها دلار آمریکا است.

کارشناسان Savills Vietnam همچنین خاطرنشان کردند که رشد پایدار ویتنام توسط محرک‌های کلیدی بازار، از جمله نیروی کار جوان و پویا، هزینه‌های رقابتی نیروی کار، اقتصاد صادرات‌محور، محیط تجاری پایدار و به ویژه مشارکت فعال ویتنام در توافق‌نامه‌های تجارت آزاد، هدایت می‌شود.

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که ویتنام از طریق ثبت افزایش چشمگیر درآمد حاصل از صادرات تلفن و قطعات تلفن از ویتنام، به عنوان یک اقتصاد صادرات‌محور برای محصولات با ارزش افزوده بالا، در حال پیشرفت در زنجیره ارزش است.

به طور خاص، داده‌ها از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۲ نشان می‌دهد که صادرات لوازم الکترونیکی و رایانه ۱۹۳ درصد و صادرات تلفن‌های همراه ۶۸ درصد افزایش یافته است. سایر اقلام با ارزش افزوده بالا مانند لوازم الکترونیکی، رایانه و قطعات، ارزش صادراتی ۱۹ میلیارد دلار در سال ۲۰۱۶ داشتند. با این حال، تا سال ۲۰۲۲، ارزش صادرات به ۵۶ میلیارد دلار رسیده است. این بخش ۱۵ درصد از کل ارزش صادرات را تشکیل می‌دهد و نسبت به سال قبل ۱۰ درصد افزایش یافته است. در همین حال، بخش‌های صادراتی با ارزش افزوده پایین مانند منسوجات و کفش به ترتیب تنها ۱۰ درصد و ۴ درصد از کل ارزش صادرات را به خود اختصاص داده‌اند.

بخش املاک و مستغلات صنعتی ویتنام همچنان پروژه‌های بزرگی را با سرمایه کل میلیاردها دلار جذب می‌کند (شکل 1). — ویتنام قصد دارد محصولات با ارزش بالا را صادر کند.

این توسعه همچنین در جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) به بخش تولید و فرآوری مشهود است. در نیمه اول سال 2023، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در این بخش به 8.4 میلیارد دلار آمریکا رسید که 63 درصد از کل سرمایه‌گذاری خارجی را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، 379 پروژه جدید با سرمایه ثبت شده جدید 5.4 میلیارد دلار آمریکا وجود داشت. از 345 پروژه موجود، 225 پروژه سرمایه خود را با مجموع سرمایه‌گذاری اضافی 2.1 میلیارد دلار آمریکا افزایش دادند.

برخی از پروژه‌های سرمایه‌گذاری بزرگ در منطقه شمالی در نیمه اول سال ۲۰۲۳ شامل پروژه فناوری دقیق فولیان با سرمایه‌گذاری ۶۲۱ میلیون دلار آمریکا در باک گیانگ ؛ پروژه ۲۸۰ میلیون دلاری شرکت گورتک (هنگ کنگ) در باک نین؛ و پروژه ۱۶۵ میلیون دلاری شرکت بولتون و شرکت بین‌المللی کیواس‌تی در کوانگ نین می‌شود.

در جنوب، پروژه‌های قابل توجه شامل پروژه ۵۰۰ میلیون دلاری شرکت شاندونگ هائوهوا تایر در بین فوک؛ پروژه ۱۸۵ میلیون دلاری شرکت سانتوری پپسیکو ویتنام در لانگ آن ؛ و پروژه ۱۶۳ میلیون دلاری شرکت پاندورا پروداکشن هولدینگز A/S در بین دونگ می‌شود.

از این تعداد، استان باک گیانگ با ۱.۰۶ میلیارد دلار آمریکا، معادل ۲۰٪ از کل سرمایه سرمایه‌گذاری، بیشترین میزان سرمایه مستقیم خارجی ثبت‌شده جدید در بخش تولید در سراسر کشور را به ثبت رساند. پس از آن، بین فوک با ۱۱٪ از کل سرمایه ثبت‌شده به ارزش ۵۷۷ میلیون دلار آمریکا و باک نین با ۹٪ از کل سرمایه ثبت‌شده به ارزش ۴۸۶ میلیون دلار آمریکا در جایگاه سوم قرار گرفتند.

بخش املاک و مستغلات صنعتی ویتنام همچنان پروژه‌های بزرگی را با سرمایه کل میلیاردها دلار جذب می‌کند (شکل 2). — باک گیانگ در توسعه املاک صنعتی پیشرو است.

تا به امروز، ۳۹۷ پارک صنعتی با مساحت کل ۱۲۲,۹۰۰ هکتار تأسیس شده است. ۲۹۲ پارک صنعتی در حال حاضر با مساحت کل بیش از ۸۷۱۰۰ هکتار در حال فعالیت هستند. ۱۰۶ پارک صنعتی دیگر با مساحت کل ۳۵۷۰۰ هکتار در دست ساخت هستند. پارک‌های صنعتی در سراسر کشور دارای نرخ اشغال بالای ۸۰٪ هستند، که استان‌های کلیدی در شمال به ۸۳٪ و استان‌های کلیدی در جنوب به ۹۱٪ می‌رسند.

به طور خاص، منطقه اقتصادی کلیدی شمالی، ۶۸ پروژه شهرک صنعتی با زمین اجاره‌ای به مساحت ۱۲۰۰۰ هکتار را ثبت کرد. قیمت اجاره زمین نسبت به سال گذشته ۳۰ درصد افزایش یافت و به طور متوسط به ۱۳۸ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر دوره اجاره رسید. مستاجران در این منطقه عمدتاً در بخش‌های الکترونیک و کامپیوتر، تولید و مونتاژ خودرو، ماشین‌آلات و تجهیزات و همچنین قطعات مربوط به انرژی خورشیدی فعالیت می‌کنند.

در همین حال، در منطقه اقتصادی کلیدی جنوبی، ۱۲۲ پروژه شهرک صنعتی با مساحت زمین اجاره‌ای ۲۴۸۸۳ هکتار ثبت شده است. قیمت اجاره زمین نسبت به سال گذشته ۱۵ درصد افزایش یافته و به طور متوسط به ۱۷۴ دلار آمریکا در هر متر مربع در هر دوره اجاره رسیده است. مستاجران عمدتاً در بخش‌های فرآوری مواد غذایی و آشامیدنی، مصالح ساختمانی، منسوجات و محصولات لاستیکی و پلاستیکی فعالیت می‌کنند.

املاک صنعتی در دوره آینده با چالش‌های زیادی روبرو خواهد شد.

طبق گفته Savills Vietnam، علیرغم چالش‌های جهانی، انتظار می‌رود ویتنام در میان‌مدت رشد اقتصادی سریع خود را حفظ کند، زیرا صادرات بهبود می‌یابد و همچنان از تغییر زنجیره‌های تأمین تولید جهانی به قطب‌های تولید رقابتی در جنوب شرقی آسیا بهره‌مند می‌شود.

سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ شاهد نقاط عطف مهمی برای رشد بخش صنعت در دلتای مکونگ بود. در سپتامبر ۲۰۲۳، شرکت سرمایه‌گذاری VSSIP اولین پروژه خود را در کان تو، به مساحت ۹۰۰ هکتار، آغاز کرد که انتظار می‌رود مجموعه‌ای از مراکز صنعتی، فناوری پیشرفته، خدماتی و مسکونی باشد. فاز ۱، مساحتی بالغ بر ۲۹۳.۷ هکتار را با سرمایه‌گذاری بیش از ۱۵۲ میلیون دلار آمریکا پوشش خواهد داد.

VSIP همچنین در طول مرحله آماده‌سازی، در ساخت جاده‌ای به ارزش ۷.۴ میلیون دلار که پروژه را به بزرگراه ملی ۸۰ متصل می‌کند، سرمایه‌گذاری کرد. در مورد زیرساخت‌ها، طبق طرح توسعه برای دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰، با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۵۰، انتظار می‌رود دلتای مکونگ زیرساخت‌های خود را بیشتر توسعه دهد و با ۶ بزرگراه به طول مجموع ۱۱۶۶ کیلومتر، بستری جذاب برای املاک صنعتی ایجاد کند.

با این حال، جان کمپبل، معاون مدیر و رئیس خدمات صنعتی در Savills Vietnam، به برخی از چالش‌های خاص پیش روی بازار املاک صنعتی ویتنام در دوره آینده نیز اشاره کرد، از جمله:

کیفیت و قابلیت اطمینان تمام زیرساخت‌های حمل و نقل در ویتنام همچنان پایین‌تر از سایر کشورهای منطقه است. اگرچه زیرساخت‌های حمل و نقل به سرعت در حال گسترش است، اما توسعه با رشد اقتصادی و اجتماعی همگام نبوده است. رشد سریع جمعیت شهری و حمل و نقل بار، عامل اصلی تقاضای زیرساخت است، در حالی که ظرفیت بنادر و بنادر دریایی به طور کامل مورد استفاده قرار نگرفته است.

بخش املاک و مستغلات صنعتی ویتنام همچنان پروژه‌های بزرگی را با سرمایه کل میلیاردها دلار جذب می‌کند (شکل 3). — آقای جان کمپبل، معاون مدیر، رئیس خدمات صنعتی، ساویلز ویتنام.

با تغییر تمرکز ویتنام به سمت جذب صنایع با ارزش افزوده بالا و افزایش بهره‌وری برای مطابقت با استانداردهای منطقه‌ای، تقاضا برای نیروی کار ماهر افزایش خواهد یافت. اگرچه هزینه‌های نیروی کار در ویتنام تنها یک سوم هزینه‌های نیروی کار در چین است، اما بهره‌وری نیز در سطح قابل مقایسه‌ای پایین‌تر است.

مقررات سختگیرانه جدید ایمنی در برابر آتش‌سوزی در پایان سال ۲۰۲۲ اجرا شد که مانع توسعه‌دهندگان صنعتی، تولیدکنندگان و شرکت‌های لجستیکی شد. سرمایه‌گذاران بزرگ خارجی برای اخذ گواهینامه‌های لازم با مشکل مواجه هستند و چندین پروژه به دلیل این مشکل به تأخیر افتاده‌اند.

این کارشناس برای پرداختن به چالش‌های موجود، پیشنهاد کرد که دولت باید به سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و ارتقای مهارت‌های نیروی کار ویتنام ادامه دهد تا بهره‌وری و کارایی را بهبود بخشد. علاوه بر این، ارتقای صنایع پشتیبان، تقویت زنجیره‌های تأمین، ساده‌سازی رویه‌های سرمایه‌گذاری و استفاده از زمین و به‌کارگیری دیجیتالی‌سازی، همگی از حوزه‌های کلیدی تمرکز برای بخش صنعتی ویتنام هستند.

منبع