تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی: چگونه بار هزینه‌های استفاده از زمین را کاهش دهیم؟

برای جلوگیری از تبدیل شدن هزینه‌های استفاده از زمین به «باری» برای شهروندان و مشاغل، شهرداری‌ها باید فهرست‌های قیمت سالانه زمین را در سطحی که متناسب با درآمد اکثریت جمعیت باشد، محاسبه و منتشر کنند.

هزینه‌های بسیار بالای استفاده از زمین، تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین مسکونی را برای افرادی که نیاز به تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی دارند، دشوار خواهد کرد. (در عکس: قطعه زمینی در امتداد جاده اصلی که هونگ ین و نین بین را به هم متصل می‌کند - عکس: هونگ کوانگ)

این دیدگاه توسط دکتر نگوین نگوک تو، متخصص مالیات، در مصاحبه‌ای با روزنامه توئی تره در مورد سیاست پیشنهادی اخذ عوارض استفاده از زمین در زمانی که افراد و مشاغل نیاز به تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین مسکونی دارند، بیان شد.

در برخی موارد، لازم است که با قیمتی بالاتر از قیمت بازار خریداری شود.

* جنابعالی، مبنای تعیین هزینه کاربری زمین برای سازمان‌ها و افرادی که مایل به تبدیل زمین‌های کشاورزی به مسکونی هستند، چیست؟

- طبق قانون زمین سال ۲۰۱۳، کاربران زمین که مایل به تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی هستند، باید ۴۰٪ از مابه‌التفاوت را پرداخت کنند. با این حال، قیمت‌های زمین که قبلاً توسط شهرداری‌ها (جداول قیمت زمین - PV) بر اساس چارچوب قیمت زمین صادر شده توسط دولت تعیین شده بود، در مقایسه با قیمت‌های واقعی بازار بسیار پایین بود.

معمولاً قیمت زمین در فهرست‌های قیمت محلی تنها ۱۰٪ از قیمت‌های بازار است و خانواری که مایل به تبدیل ۲۰۰ تا ۳۰۰ ^متر مربع زمین کشاورزی به زمین مسکونی است، فقط باید چند صد میلیون دونگ، کمتر از ۱ میلیارد دونگ، به عنوان هزینه استفاده از زمین بپردازد. این سطح هزینه در توان مالی اکثر مردم است و انتقال حقوق استفاده از زمین را بسیار راحت می‌کند.

با این حال، از زمان تصویب قانون زمین ۲۰۲۴، دو مسئله مطرح شده است: قیمت زمین به سطوح بسیار بالایی رسیده است، نزدیک به قیمت‌های بازار (دولت سالانه لیست قیمت زمین را مطابق با بازار تنظیم می‌کند - PV)، که نسبت به قبل ۷ تا ۱۰ برابر افزایش یافته است، و در برخی موارد استثنایی، چند ده برابر شده است.

علاوه بر این، ما مقررات مربوط به معافیت‌ها و کاهش هزینه‌های استفاده از زمین را لغو کرده‌ایم، بنابراین خانوارهایی که نیاز به انتقال حقوق استفاده از زمین دارند باید ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین را به دولت بپردازند. این امر منجر به شرایطی شده است که برخی از خانوارها مجبورند زمین خود را "بازخرید" کنند.

در برخی موارد، مردم مجبورند زمین را با قیمت‌هایی بالاتر از ارزش بازار خریداری کنند زیرا ارزش‌گذاری‌های محلی زمین بسیار بالا و غیرواقعی است. بنابراین، اصلاح و تکمیل مقررات برای مناسب‌تر کردن آنها ضروری است.

فهرست قیمت زمین را متناسب با درآمد اکثریت جمعیت تهیه کنید.

* بنابراین، آیا اخذ عوارض کاربری زمین معادل 30 درصد مابه التفاوت قیمت زمین مسکونی و زمین کشاورزی منطقی است؟

- پیشنهاد اخذ 30 درصد از مابه‌التفاوت قیمت فعلی زمین‌های مسکونی و کشاورزی، کمتر از نرخ وصول 40 درصدی قبلی است.

کاهش نرخ عوارض استفاده از زمین همراه با محاسبه عوارض استفاده از زمین بر اساس سهمیه زمین مسکونی محلی در حال حاضر مناسب است. این آیین‌نامه، بهره‌برداری از سیاستی را که اجازه تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی را برای سوداگری می‌دهد، محدود می‌کند و در عین حال از استفاده غیرمنطقی از زمین نیز جلوگیری می‌کند.

در طول سال‌ها، برای به حداکثر رساندن بهره‌وری در استفاده از زمین، همه استان‌ها و شهرها با توجه به جمعیت زیاد و منابع محدود زمین، محدودیت‌هایی برای استفاده از زمین‌های مسکونی وضع کرده‌اند. افراد و سازمان‌هایی که نیاز به تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی بیش از حد مجاز دارند، باید هزینه‌های استفاده از زمین بیشتری یا حتی ۱۰۰٪ مابه‌التفاوت را بپردازند، به این معنی که باید زمین را از دولت بازخرید کنند که منطقی است.

با این حال، این رویکرد منطقی باید با سایر اقدامات مدیریت زمین، از جمله ایجاد جداول قیمت زمین که متناسب با درآمد اکثریت جمعیت باشد، همراه باشد.

با این حال، اگر ما همچنان قانون زمین ۲۰۲۴ را به همین شکل اعمال کنیم، حتی اگر نرخ هزینه استفاده از زمین را به ۳۰٪ کاهش دهیم، زیرا فهرست قیمت زمین بیش از حد به سمت بالا تنظیم شده است تا با قیمت‌های بازار مطابقت داشته باشد، هزینه واقعی استفاده از زمین که مردم باید بپردازند بسیار بالا خواهد بود و از توان مالی بسیاری از مردم فراتر می‌رود. بنابراین، فهرست قیمت زمین باید دوباره محاسبه شود.

قیمت مناسب زمین و هزینه‌های ورودی به کاهش قیمت مسکن کمک خواهد کرد - عکس: B. NGOC

* تجربیات اخیر نشان می‌دهد که با وجود اینکه دولت 30 درصد هزینه مابه‌التفاوت تغییر کاربری زمین را اعمال می‌کند، بسیاری از مردم هنوز توانایی پرداخت آن را ندارند. به نظر شما چه راهکارهایی برای کاهش این مشکل برای مردم لازم است؟

- در مواردی که چندین خانوار قطعه زمینی را که از اجدادشان به ارث رسیده است، به طور مشترک در اختیار دارند، اگر مایل به تفکیک به خانوارهای مختلف یا تقسیم زمین باشند، باید هنگام درخواست انتقال زمین به دو گروه تقسیم شوند.

برای خانوارهایی که منابع مالی کافی دارند، توصیه می‌شود که 30٪ از مابه‌التفاوت را فوراً پرداخت کنند. برای خانوارهایی که با مشکلات مالی مواجه هستند، دولت ممکن است به آنها اجازه دهد بخشی از هزینه استفاده از زمین را پرداخت کنند و مابقی آن به تعویق بیفتد. برای کسانی که توانایی پرداخت ندارند، دولت ممکن است به آنها اجازه دهد پرداخت 100٪ از هزینه استفاده از زمین را به تعویق بیندازند.

این بدهی همیشه در گواهی حق استفاده از زمین منعکس خواهد شد و مردم همچنان حق ساخت خانه و ایجاد سکونت در زمین خود و حق انتقال مالکیت به فرزندان خود را خواهند داشت. آنها فقط زمانی که زمین را بفروشند و پول داشته باشند، باید بدهی خود را به دولت بازپرداخت کنند.

این رویکرد، سیاست‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین را هماهنگ می‌کند و به دولت اجازه می‌دهد تا زمین را به طور مؤثر و برای اهداف درست مدیریت کند، ضمن اینکه تضمین می‌کند مردم زمین برای ساخت خانه داشته باشند و حق مردم برای مسکن را همانطور که در قانون اساسی تصریح شده است، تضمین می‌کند.

کارشناسان توصیه می‌کنند منافع در جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین هماهنگ شود - عکس: هونگ کوانگ

ایجاد جداول قیمت زمین: بسیاری از مناطق بسیار گیج شده‌اند.

به گفته دکتر نگوین نگوک تو، قانون زمین ۲۰۲۴، ساخت جداول قیمت زمین را که به طور دقیق منعکس کننده قیمت‌های بازار هستند، تصریح می‌کند، اما هیچ سند راهنمایی در مورد آنچه که "قیمت‌های نزدیک به بازار" را تشکیل می‌دهد، وجود ندارد و این باعث سردرگمی در بسیاری از مناطق می‌شود.

در واقع، قیمت‌های فعلی زمین در بازار، متورم و گاهی حتی به طور مصنوعی بالا هستند. بنابراین، فهرست قیمت زمین که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعمال می‌شود، باید به طور اساسی محاسبه و تدوین شود. وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دولتی باید با هم بنشینند و در مورد چگونگی تعیین قیمت زمین بر اساس ارزش بازار، به شهرداری‌ها راهنمایی کنند.

در سال‌های اخیر، بسیاری از کارشناسان پیشنهاد کرده‌اند که قیمت‌های بازاری زمین باید میانگین قیمت فروش در پنج سال گذشته باشد. به عنوان مثال، قیمت بازار در فهرست قیمت زمین سال ۲۰۲۶، میانگین قیمت فروش قطعات زمین در همان منطقه در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ خواهد بود. این روش منطقی‌تر است و نباید از قیمت چند قطعه زمین خاص برای تهیه فهرست قیمت زمین استفاده شود.

مهم‌ترین نکته در حال حاضر این است که فهرست قیمت سالانه زمین در سطح محلی باید در سطح معقولی محاسبه شود و از ایجاد شوک به مشاغل و عموم مردم جلوگیری شود.

آقای فام دوک توان (مدیر شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک EZ):

پیشنهاد اخذ 30 درصد از مابه التفاوت قیمت مناسب است.

نیاز به تبدیل زمین باغ، شالیزار و زمین‌های پراکنده به زمین مسکونی، نیاز مکرر مردم و کسبه است و هزینه ۳۰٪ برای اختلاف قیمت، مناسب است.

با محدودیت تبدیل پیشنهادی، مقررات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین باید بین تبدیل زمین برای اهداف مسکونی و تجاری تمایز قائل شود. همزمان، یک مالیات تصاعدی بر اساس مساحت تبدیل شده مناسب است و عدالت را در اجرای سیاست‌های زمین تضمین می‌کند.

واضح است که وقتی مردم زمین‌های کشاورزی را بیش از حد مجاز به زمین‌های مسکونی تبدیل می‌کنند، این تبدیل فراتر از نیازهای مسکونی آنهاست. آنها ممکن است آن را با هدف خرید و فروش زمین‌های مسکونی برای سود بیشتر تبدیل کنند، بنابراین طبیعی است که باید هزینه‌های استفاده از زمین بیشتری بپردازند.

برای مثال، شخصی یک قطعه زمین ۱ هکتاری (۳۶۰۰ ^{متر مربعی} ) در زادگاه خود به ارث می‌برد، اما در واقع، تنها ۵۰۰ ^{متر مربع} آن مسکونی است. نیاز به ساخت خانه در تنها ۲۰۰ ^{متر مربع} کافی است و ۳۱۰۰ ^{متر مربع} باقی مانده به عنوان زمین باغ یا زمین برای محصولات چند ساله باقی می‌ماند. زمین همچنان متعلق به شخص است، اما کاربری مورد نظر متفاوت است.

اگر مردم بخواهند ۳۱۰۰ ^{متر مربع} زمین کشاورزی را به زمین مسکونی تبدیل کنند و در نتیجه کاربری زمین را تغییر داده و ارزش تجاری آن را افزایش دهند، باید عوارض استفاده از زمین بیشتری به دولت بپردازند.

اگر ساکنان مایل به تغییر حقوق کاربری زمین نباشند، حق استفاده از ۳۶۰۰ ^{متر مربع} زمین را حفظ خواهند کرد، اما ۳۱۰۰ ^{متر مربع} باقی مانده فقط برای مصارف کشاورزی تعیین می‌شود. در این صورت، زمین همچنان متعلق به ساکنان است و دولت آن را پس نخواهد گرفت.

اگر دولت به مردم اجازه دهد بدون پرداخت هزینه‌های مترقی استفاده از زمین، آزادانه زمین‌های خود را تغییر کاربری دهند، می‌تواند به وضعیتی منجر شود که مردم به صورت انبوه زمین‌ها را تغییر کاربری دهند و در نتیجه زمین‌های مسکونی زیادی ایجاد شود، اما زمین برای تولید و تجارت کم باشد.

هزینه‌های استفاده از زمین افزایش یافته است.

در سال ۲۰۲۵، با وجود بهبود اخیر بازار املاک و مستغلات، انتظار می‌رود درآمدهای مرتبط با زمین به شدت افزایش یابد.

طبق گزارش اداره آمار عمومی ( وزارت دارایی )، در 10 ماه اول سال 2025، درآمد حاصل از عوارض زمین در هانوی به 89000 میلیارد دونگ ویتنامی رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 167 درصد افزایش یافته است. در شهر هوشی مین، مقامات مالیاتی نیز افزایش درآمد عوارض زمین را ثبت کردند و به 49712 میلیارد دونگ ویتنامی رسیدند که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 269 درصد افزایش یافته است.

آقای لو هوانگ چائو (رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین):

باید سیاست‌های منصفانه، منطقی و کنترل‌شده‌ای وجود داشته باشد.

من معتقدم در موارد تغییر کاربری زمین از زمین باغ، زمین برکه یا زمین کشاورزی در همان قطعه زمین حاوی زمین مسکونی در یک منطقه مسکونی که به عنوان زمین مسکونی شناخته نشده است به زمین مسکونی؛ یا تغییر کاربری زمینی که در اصل زمین باغ یا زمین برکه متصل به زمین مسکونی بوده اما توسط کاربر زمین برای انتقال حقوق کاربری از هم جدا شده است، یا به دلیل تفکیک آن به قطعات جداگانه توسط واحد نقشه برداری هنگام نقشه برداری نقشه های کاداستر قبل از اول ژوئیه 2004، به زمین مسکونی، هزینه کاربری زمین باید با نرخ 20٪ از تفاوت بین قیمت زمین مسکونی و قیمت زمین کشاورزی محاسبه شود.

در مورد زمینی که کاربری آن در محدوده تخصیص زمین مسکونی محلی تغییر کرده است، در صورتی که مساحت آن بیش از یک برابر محدوده تخصیص زمین مسکونی محلی نباشد، باید 30٪ از مابه‌التفاوت اخذ شود و برای زمینی که مساحت آن بیش از یک برابر محدوده تخصیص زمین مسکونی محلی باشد، 100٪ مابه‌التفاوت اخذ می‌شود.

دلیل این پیشنهاد این است که در سراسر کشور، به ویژه در استان‌های جنوبی، منشأ مشترک کاربری زمین، زمینی است که توسط خانوارها و افراد در طول نسل‌های متمادی ایجاد و به ارث رسیده است، نه زمینی که توسط دولت اختصاص داده شده است. علاوه بر این، بسیاری از خانوارها با چندین نسل با هم زندگی می‌کنند، زمین را کشت می‌کنند و نیاز به تغییر هدف کاربری زمین برای تقسیم آن بین اعضای خانواده برای ایجاد قطعات جداگانه دارند.

این شامل نیاز به انتقال یا فروش بخشی از زمین‌های مسکونی برای تأمین مالی ساخت مسکن و پوشش هزینه‌ها می‌شود، بنابراین یک سیاست معقول و منصفانه مورد نیاز است، اما همچنان باید به شدت کنترل شود تا از مواردی که «دلالان بی‌وجدان زمین و مشاغلی که خود را به عنوان خانوار یا فرد جا می‌زنند» برای تغییر هدف کاربری زمین کشاورزی به منظور «سوءاستفاده از سیاست» برای سود غیرقانونی اقدام می‌کنند، جلوگیری شود.

سه سطح هزینه برای تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی.

هزینه‌های بسیار بالای استفاده از زمین، باری سنگین بر دوش بسیاری از افرادی خواهد بود که برای ایجاد مکانی برای زندگی، نیاز به تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی دارند - عکس: D. TUAN

چندین خانوار که یک قطعه زمین را به طور مشترک در اختیار دارند، زمین‌هایشان تقسیم خواهد شد و برای هر خانوار محدودیت تخصیص زمین تعیین خواهد شد.

طبق پیش‌نویس مصوبه دولت، در مواردی که یک خانوار یا فرد مالک چندین قطعه زمین (از جمله چندین قطعه زمین در محدوده چندین استان و شهر تحت حکومت مرکزی) باشد و طبق این مصوبه مجاز به تغییر کاربری زمین باشد، آن خانوار یا فرد می‌تواند یک قطعه زمین را برای اعمال محاسبه هزینه کاربری زمین طبق مقررات انتخاب کند.

برای قطعات زمین دوم و بعدی، ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین اخذ خواهد شد.

در مواردی که چندین خانوار یا فرد حق استفاده از یک قطعه زمین را به طور مشترک دارند، اگر سازمان دولتی ذیصلاح اجازه تقسیم زمین را برای هر خانوار یا فرد صادر کند، مساحت داخل محدوده اختصاص داده شده برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای هر قطعه زمین که گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین برای آن صادر شده است، تعیین خواهد شد. اصل این است که به هر خانوار یا فردی که حق تقسیم زمین اعطا شده است، مساحت زمین داخل محدوده زمین مسکونی اختصاص داده شده فقط یک بار برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین تعیین می‌شود.

برگردیم به موضوع

سازمان مردم نهاد بائو

منبع: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm