کسب‌وکارها وقتی مجبور به پرداخت صدها میلیارد دونگ برای تغییر کاربری زمین می‌شوند، با مشکلاتی مواجه می‌شوند.

مجبور به انتقال کارخانه به حومه شهر برای ساخت و ساز در زمین خودشان، سپس اجاره مجدد آن با اقساط سالانه، و پس از انقضای مدت اجاره، کسب و کار با مشکلاتی مواجه می‌شود زیرا آنها باید مبلغ "بسیار هنگفتی" برای تغییر کاربری بپردازند.

برای داشتن زمین برای ساخت کارخانه، بسیاری از مشاغل مجبور شده‌اند زمین خود را به دولت تحویل دهند، سپس آن را با پرداخت‌های سالانه اجاره دهند - عکس: NH

در دهه ۲۰۰۰، به درخواست دولت، تأسیسات تولیدی در شهر هوشی مین به حومه شهر منتقل شدند تا از آلودگی محیط زیست جلوگیری شود و زمین‌های مرکز شهر برای توسعه شهری و خدماتی واگذار شود. بسیاری از مردم کارخانه‌های خود را به زمین‌های خود در حومه شهر منتقل کردند.

اما از آنجا که هیچ طرح منطقه‌بندی ۱/۲۰۰۰ وجود ندارد و برای ساخت کارخانه‌ها مناسب نیست، مردم باید زمین خود را به دولت تحویل دهند و سپس این زمین را با پرداخت هزینه‌های سالانه تحت قراردادهای کوتاه‌مدت ۵ تا ۱۰ ساله اجاره کنند.

با این حال، هنگامی که قرارداد اجاره منقضی می‌شود یا شرکت می‌خواهد قرارداد اجاره زمین را فسخ کند و دفترچه صورتی قدیمی را دوباره منتشر کند، با مشکلاتی روبرو خواهد شد.

در یک مورد معمول، آقای کوانگ دو قطعه زمین کشاورزی به مساحت ۵۹۳۰ متر مربع در منطقه بین چان (قدیمی) برای جابجایی کارخانه خریداری کرد. در سال ۲۰۰۶، او زمین فوق را به شرکتی که متعلق به او بود منتقل کرد تا درخواست تغییر کاربری به زمین برای تولید و تجارت را بدهد.

با این حال، از آنجا که این زمین متعلق به طرح نوسازی مسکونی موجود است، هیچ برنامه ریزی دقیق ساخت و ساز در مقیاس 1/2000 وجود ندارد، بنابراین مقامات تصمیم گرفتند زمین را برای مدت کوتاهی 10 سال (2010-2020) به این شرکت اجاره دهند، مساحت اجاره شده 5150 متر مربع برای ساخت کارخانه است، 780 متر مربع باقی مانده متعلق به کریدور حفاظت از کانال است، بنابراین زمین کشاورزی باقی مانده است.

در سال ۲۰۱۷، به دلیل نزدیک بودن به پایان مدت اجاره، شرکت می‌خواست اجاره را تمدید کند، اما زمین در حال حاضر در طرح کاربری اراضی مسکونی شهری قرار داشت و قابل تمدید نبود، بنابراین شرکت مراحل بازگرداندن زمین به آقای کوانگ را شخصاً انجام داد.

در این مدت، او همچنین درخواست‌های زیادی برای تمدید اجاره زمین، تغییر کاربری زمین یا صدور مجدد دفترچه‌های صورتی مطابق با وضعیت فعلی یا اولیه برای ادامه استفاده پس از انقضای مدت اجاره ارائه کرد.

با این حال، تا سال ۲۰۲۴، او فقط مجاز به تبدیل ۴۸۰۰ متر مربع به زمین مسکونی بود، اما مجبور به پرداخت ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین بود و نمی‌توانست قیمت زمین کشاورزی را کسر کند. ۳۵۰ متر مربع باقیمانده از زمین‌های تولیدی و تجاری اجازه تبدیل به زمین مسکونی را نداشت، اما به او دفترچه صورتی داده نشد و مجبور شد اجاره زمین را تمدید کند و اجاره سالانه را بپردازد.

به همین ترتیب، خانم فوئونگ نیز زمینی را به ارث برد و آن را به شهر هوشی مین منتقل کرد تا به صورت اقساط سالانه برای ساخت کارخانه اجاره داده شود.

در سال ۲۰۱۸، شرکت دارایی‌های موجود در زمین را به خانم فوئونگ منتقل کرد و زمین را برای ادامه استفاده به او تحویل داد، اما طبق مقررات، خانم فوئونگ فقط می‌تواند تا سال ۲۰۲۰ به اجاره زمین ادامه دهد.

در طول این سال‌ها، خانم فوئونگ درخواست تجدید چاپ کتاب قرمز قدیمی را داده است، اما تاکنون هیچ قانون و مقرراتی برای تجدید چاپ آن وجود ندارد و این امر او را در شرایط دشواری قرار می‌دهد.

خانم فوئونگ گفت: «من نمی‌توانم کاربری زمین را تغییر دهم زیرا توانایی پرداخت هزینه بالای تبدیل را ندارم، اما وقتی کسب و کار دشوار است، می‌خواهم قرارداد اجاره را فسخ کنم تا هزینه‌های اجاره زمین کاهش یابد و دوباره همان حقوق کاربری زمین را به دست آورم، اما نمی‌توانم. اگر مجبور شوم تمدید اجاره زمین را ادامه دهم، نمی‌دانم چقدر طول خواهد کشید.»

لزوم رفع کاستی‌های قوانین و مقررات

به گفته کارشناسان، فرمان ۱۰۳ تمایز روشنی بین زمین‌های خصوصی با پرداخت اجاره سالانه و زمین‌های عمومی اجاره‌ای دولتی قائل نشده است. به دلیل عدم وجود این تمایز، هنگام تبدیل به زمین مسکونی، هر دو نوع زمین باید ۱۰۰٪ هزینه کاربری مسکونی را طبق قیمت زمین در زمان تبدیل (ارزش زمین صفر است) پرداخت کنند.

در نتیجه، کاربران زمین باید هزینه‌های استفاده از زمین بسیار بالاتری نسبت به سایر قطعات کشاورزی بپردازند، زیرا ارزش واقعی زمین که کاربران زمین برای خرید زمین هزینه کرده‌اند، محاسبه نمی‌شود.

در حال حاضر قانون سازوکاری برای صدور مجدد دفترچه‌های صورتی برای افراد در وضعیت فعلی یا مانند قبل از اجاره زمین هنگام فسخ قرارداد اجاره زمین ندارد. همچنین در این مورد، قانون مقرراتی برای بازیابی زمین ندارد که باعث ایجاد مشکلات زیادی در صدور دفترچه‌های صورتی هنگام پایان قرارداد اجاره زمین برای افراد و مشاغل می‌شود.

وکیل تران مین کونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین) گفت که اصلاح و تکمیل فرمان ۱۰۳ در مورد هزینه‌های تبدیل کاربری زمین برای زمین‌های اجاره‌ای با اجاره سالانه از خانوارها و افراد، به ارث رسیده یا خودساخته، نه زمین‌های عمومی اجاره شده توسط دولت، ضروری است. هنگام تبدیل به زمین مسکونی، هزینه استفاده از زمین مانند زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی یا زمین‌های کشاورزی در زمان تبدیل محاسبه می‌شود و نرخ ۱۰۰٪ قیمت زمین مسکونی اعمال نمی‌شود.

علاوه بر این، این موارد حق دارند در صورت عدم نیاز، قرارداد اجاره را زودتر از موعد فسخ کنند و طبق وضعیت فعلی یا نوع زمین قبل از اجاره، دفترچه صورتی را دوباره صادر کنند.

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm