پروژه را رها کنید زیرا قابل حل نیست
آمار وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۳، تنها ۱۵ پروژه مسکونی تجاری جدید در سراسر کشور مجوز گرفته است. از این تعداد، منطقه شمالی ۷ پروژه، منطقه مرکزی ۳ پروژه و منطقه جنوبی ۵ پروژه داشته است.
پس از حدود یک سال از تلاش‌های مداوم دولت برای رفع مشکلات، بازار املاک و مستغلات هنوز مشکل عرضه را حل نکرده است، زیرا ۷۰ درصد مشکلات پروژه‌ها به دلیل مسائل حقوقی است.
در حالی که انتظار می‌رود پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، شتاب قانونی برای املاک و مستغلات ایجاد کند، کسب‌وکارها نگرانند که برخی از مقررات به مانعی در مسیر بهبود بازار تبدیل شوند.
نکته قابل توجه این است که بند ب، بند ۱ و بند ۶، ماده ۱۲۸، استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی -اقتصادی را از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین تصریح می‌کند.
بر این اساس، در صورت استفاده از زمین برای اجرای پروژه مسکونی تجاری، توافقی در مورد دریافت حق استفاده از: زمین مسکونی یا زمین مسکونی و زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی که عوارض استفاده از زمین برای آن پرداخت شده یا اجاره زمین یک بار برای کل مدت اجاره پرداخت شده است، انجام می شود.
آقای نگوین کواک هیپ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی جهانی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (GP.Invest)، به عنوان شرکتی که به دلیل مقررات مربوط به زمین‌های مسکونی مجبور به ترک پروژه شده بود، در گفتگو با PV VietNamNet گفت که شرکت او باید یک پروژه ۴ هکتاری در ها دونگ (هانوی) و یک پروژه در منطقه ۱۲ (HCMC) انجام می‌داد... با این حال، او مجبور به انصراف شد زیرا چندین سال بدون موفقیت این کار را دنبال کرده بود و هیچ کس فقط به دلیل مقررات مربوط به زمین‌های مسکونی این مشکل را حل نکرده بود.
به گفته آقای هایپ، از سال ۲۰۲۱، فرمان ۳۰ (اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان ۹۹/۲۰۱۵ که جزئیات و راهنمای اجرای تعدادی از مواد قانون مسکن - PV را شرح می‌دهد) تصریح می‌کند که تبدیل زمین‌های دیگر به زمین مسکونی باید حداقل مقدار کمی زمین مسکونی داشته باشد که اجرای آن بسیار دشوار است.
«به همین دلیل است که صدها پروژه متوقف شده‌اند و نمی‌توانند تغییر کاربری دهند. حتی در مورد افرادی که از زمین استفاده می‌کنند، برنامه‌ریزی وجود دارد اما آنها نمی‌توانند تغییر کاربری دهند زیرا حتی یک متر مربع زمین در آن وجود ندارد.»
آقای هیپ گفت: «پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین باید در نظر می‌گرفت که کدام یک از موارد برای حفظ منطقی و کدام یک برای تغییر غیرمنطقی هستند. با این حال، ماده ۱۲۸ تکرار شده است، من فکر می‌کنم این برای کسب‌وکارهایی که پروژه‌های مسکن را توسعه می‌دهند بسیار دشوار است؛ کمیته تدوین باید این را در نظر می‌گرفت.»
در همین حال، آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل دات زان مین باک، گفت که این مقررات محدودیت‌هایی را برای سازمان‌های دولتی ایجاد می‌کند.
آقای کوئیت مثالی زد: یک منطقه می‌خواهد پروژه‌ای را برنامه‌ریزی کند، اما آن پروژه در زمین مسکونی واقع نشده است. آیا آن مناطق می‌توانند طرحی برای به مزایده گذاشتن آن ارائه دهند؟
آقای کوئیت گفت: «من نگرانم که خود سازمان‌های دولتی نیز به دلیل تداخل قوانین با مشکلاتی مواجه شوند. در مورد مشاغل، هنگام برنامه‌ریزی روی زمینی بدون زمین مسکونی، بیشتر آن زمین تجاری خدماتی، زمین برای کاشت درخت و... واقع در نزدیکی مناطق مسکونی است، در مناطقی که برای مناطق مسکونی برنامه‌ریزی شده‌اند. در آن زمان، اگر زمین مسکونی وجود نداشته باشد، مشاغل قادر به برنامه‌ریزی نخواهند بود، حتی اگر برنامه‌ریزی شامل زمین مسکونی باشد، اما ماهیت زمین به زمین مسکونی تبدیل نشده باشد. این موارد مشکلات و پیچیدگی‌های زیادی را برای مشاغلی که در حال توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات هستند، ایجاد خواهد کرد.»
علاوه بر این، این رهبر گفت، حتی در هانوی، که در حال حاضر به طور گسترده در حال توسعه کمربند ۳، کمربند ۴... است، اما درست در کمربند ۳، زمین‌های کشاورزی زیادی وجود دارد؛ اگر مانند پیش‌نویس تنظیم شود، زمین هدر خواهد رفت زیرا آن منطقه برای زمین‌های مسکونی برنامه‌ریزی شده است، می‌تواند ساختمان‌های بلندمرتبه و کوتاه‌مدت را توسعه دهد، اما اگر حتی یک متر زمین مسکونی موجود وجود نداشته باشد، در نهایت به بن‌بست خواهیم رسید.
آقای وو کیم گیانگ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی گروه SGO (SGO Group)، پرسید: اگر مفاد موجود در پیش‌نویس تصویب شود، تأثیرات زیادی خواهد داشت، زیرا منشأ زمین از گذشته عمدتاً در هم تنیده است. اگر در کل پروژه بخشی از انواع زمین مانند زمین کشاورزی، زمین تولیدی و غیره وجود داشته باشد، چگونه با آن برخورد خواهد شد؟
آقای جیانگ گفت: «من نگرانم که اگر این پیش‌نویس آیین‌نامه در قانون تصویب شود، مجبور شویم طرح‌های کلی برنامه‌ریزی و پهنه‌بندی هر منطقه را دوباره تنظیم کنیم، زیرا در گذشته، بسیاری از مناطق تقریباً به‌طور کامل برنامه‌ریزی زمین را در هر منطقه به‌روزرسانی کرده‌اند.»
تأثیر بر عرضه مسکن و قیمت مسکن شهری
وکیل نگوین تان ها، رئیس شرکت SBLaw، در گفتگو با خبرنگار VietNamNet ، ارزیابی کرد که مقررات فوق باعث "انسداد" و مشکلات بیشتر برای بازار املاک و مستغلات خواهد شد، زیرا صدها پروژه قدیمی باید مسائل حقوقی خود را حل کنند؛ و اجرای پروژه‌های جدید نیز دشوار است و منجر به عرضه مسکن حتی کمتر می‌شود.
این وکیل تحلیل کرد که مشکل در این آیین‌نامه نهفته است که برای انجام پروژه، باید زمین مسکونی در زمینی که متقاضی تغییر کاربری آن است، وجود داشته باشد. در حالی که اکثر پروژه‌های جدید توسعه املاک و مستغلات در حال حاضر بر روی صندوق اولیه زمین شامل زمین‌های کشاورزی، زمین‌های غیرکشاورزی، زمین‌های تولیدی و سایر انواع زمین اجرا می‌شوند.
دشواری در مقررات تنها در صورتی به رسمیت شناخته می‌شود که زمین غیرکشاورزی وجود داشته باشد که مسکونی نباشد و یک بار برای کل دوره اجاره، عوارض استفاده از زمین یا اجاره زمین پرداخت کرده باشد. اما در واقعیت، اکثر پروژه‌های فعلی به شکل شرکت‌هایی که سالانه اجاره زمین پرداخت می‌کنند، اجرا می‌شوند. بنابراین، با پروژه‌هایی که سالانه اجاره زمین پرداخت می‌کنند، توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات غیرممکن است.
در کنار آن، این آیین‌نامه مذاکره در مورد انتقال پروژه‌ها برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری را دشوار می‌کند، زیرا این آیین‌نامه فقط در مورد زمین‌های غیرکشاورزی اعمال می‌شود، نه زمین‌های مسکونی، که برای آنها هزینه‌های استفاده از زمین پرداخت شده یا اجاره زمین یک بار برای کل دوره اجاره پرداخت شده است.
در واقع، مقررات فعلی سرمایه‌گذاران را تشویق می‌کند تا برای انتقال حقوق کاربری زمین جهت اجرای پروژه‌های مسکن شهری و تجاری مذاکره کنند؛ با این حال، الزام داشتن زمین غیرکشاورزی که اجاره زمین آن به طور کامل پرداخت شده باشد، تبدیل بسیاری از پروژه‌ها را غیرممکن می‌سازد.
«اگر طبق بند ب، بند ۱ و بند ۶، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین، شرکت‌ها قادر به اجرای پروژه‌های مسکن تجاری نباشند. این امر بر عرضه آپارتمان‌ها و قیمت مسکن شهری تأثیر خواهد گذاشت.»
آقای ها گفت: «این آیین‌نامه همچنین برخلاف دستورالعمل‌های فعلی برای رفع موانع قانونی برای این پروژه است، زیرا از آیین‌نامه‌های فعلی در قانون شماره 03/2022/QH15 که 9 قانون را اصلاح می‌کند، از جمله اصلاح بند 1، ماده 23 قانون مسکن 2014 در مورد انواع زمین‌های مورد استفاده برای مسکن تجاری، محدودتر است.» بر این اساس، این آیین‌نامه تصریح می‌کند که شرکت‌ها برای سیاست‌های سرمایه‌گذاری تأیید می‌شوند. در عین حال، سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکن تجاری در صورتی تأیید می‌شوند که حق استفاده از زمین را داشته باشند یا حق استفاده از زمین برای زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌هایی که زمین مسکونی نیستند و شرایط لازم برای اجازه تغییر کاربری زمین برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری را دارند، دریافت کنند.
منبع
نظر (0)