معاملات راکد است اما قیمت فروش آپارتمان‌های هانوی همچنان مانند "شیفته" در حال افزایش است.

(دن تری) - کارشناسان می‌گویند افزایش مداوم قیمت آپارتمان باعث شده است که مردم موقتاً برنامه‌های خرید خود را متوقف کنند. با این حال، قیمت فروش آپارتمان‌ها علیرغم مشکلات در معاملات همچنان در حال افزایش است.

خریداران مسکن در بحبوحه طوفان قیمت‌ها با مشکل مواجه هستند

طبق نظرسنجی خبرنگاران دن تری ، طی ماه گذشته، قیمت فروش آپارتمان در هانوی همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است.

یک خانه ۶۴ متری با ۲ اتاق خواب در پروژه Vinhomes Smart City در اواسط ماه اکتبر با قیمت حدود ۴.۲ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش گذاشته شد. تاکنون، قیمت این آپارتمان به ۴.۶ میلیارد دانگ ویتنام افزایش یافته است.

یا در پروژه Thang Long Number 1، یک آپارتمان ۸۷ متری با ۲ اتاق خواب در ابتدای اکتبر با قیمت ۵.۷ میلیارد دانگ برای فروش آگهی شده بود. با این حال، قیمت این آپارتمان اکنون به ۶ میلیارد دانگ افزایش یافته است.

طبق داده‌های یک واحد تحقیقاتی، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های اولیه در کل بازار هانوی به طور قابل توجهی افزایش یافته است و از ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در اوایل سال ۲۰۲۲ به حدود ۷۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه سوم امسال رسیده است.

به طور خاص، میانگین قیمت پروژه‌های تازه افتتاح شده در این سه ماهه به حدود ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری) رسید، زیرا عرضه آپارتمان‌های تازه افتتاح شده در این سه ماهه عمدتاً در بخش لوکس و گران‌قیمت ثبت شده است که ۱۰۰٪ سهم بازار را تشکیل می‌دهد.

آقای نگوین ون نگو ​​(اهل نام دین ) که نیاز به خرید خانه دارد، گفت که در ۳ ماه گذشته، خانواده‌اش به طور مداوم در حال بررسی آپارتمان‌های زیادی در مناطق نام تو لیم و ها دونگ بوده‌اند. آقای نگو با ۳ میلیارد دونگ ویتنامی قصد دارد آپارتمانی به مساحت حدود ۶۵ تا ۷۰ متر مربع، با ۲ اتاق خواب، بخرد، اما هر چه بیشتر جستجو می‌کند، بیشتر احساس می‌کند که در "ماتریس قیمت آپارتمان" گرفتار شده است.

او گفت: «همان آپارتمان فروخته نشده، اما قیمتی که مالک پیشنهاد داده بالاتر از قبل است. برای مثال، یک خانه ۶۸ متری در مای دین (نام تو لیم، هانوی) در ماه سپتامبر با قیمت حدود ۳.۳ میلیارد دانگ ویتنامی برای فروش آگهی شده بود. همان خانه توسط مالک با قیمت ۳.۷ میلیارد دانگ ویتنامی برای فروش ارائه می‌شود.» در حالی که قیمت آپارتمان‌ها دائماً در حال «رقص» است، آقای نگو موقتاً برنامه خود برای خرید خانه را به حالت تعلیق درآورده و منتظر آرام شدن قیمت‌ها است.

یا همانطور که آقای تران ون کونگ (از باک گیانگ ) گفت، در دو ماه گذشته خانواده‌اش برای بازدید از خانه‌ها در بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی در هانوی رفته‌اند. با این حال، آقای کونگ شوکه شده بود زیرا قیمت فروش آپارتمانی که توسط مالک داده شده بود به سرعت در حال افزایش بود.

برخی از مردم برنامه‌های خود برای خرید خانه را متوقف کردند زیرا قیمت فروش به سرعت افزایش یافت (تصویر: تران خانگ).

ده روز پیش، آقای کوانگ از مالک آپارتمانی در منطقه هوانگ مای (هانوی) با مساحت ۷۲ متر مربع و دو اتاق خواب به قیمت ۴.۳ میلیارد دانگ ویتنامی، معادل ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، قیمت‌گذاری کرده بود. با این حال، اخیراً، مالک این آپارتمان به آقای کوانگ اطلاع داده است که قیمت به ۴.۷ میلیارد دانگ ویتنامی افزایش یافته است.

او گفت: «افزایش سریع قیمت آپارتمان باعث شده که من از خودم بپرسم که آیا باید الان خانه بخرم یا منتظر بمانم تا قیمت تثبیت شود. اگر الان بخرم، ممکن است قیمت دوباره پایین بیاید، زیرا قبلاً افزایش یافته است. اگر نخرم، می‌ترسم که قیمت آپارتمان همچنان افزایش یابد.»

طبق داده‌های یک واحد تحقیقات بازار، میانگین قیمت فروش آپارتمان در سراسر کشور در سه ماهه اول سال 2021، 35 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. تا سه ماهه سوم سال 2024، قیمت فروش به 51 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته بود. بنابراین، در عرض 4 سال، قیمت آپارتمان 45 درصد یا بیش از 10 درصد در سال افزایش یافته است.

چرا قیمت آپارتمان‌ها «سرسام‌آور» است؟

نگوین کوک آن، کارشناس املاک و مستغلات، گفت که دلایل زیادی منجر به افزایش قیمت آپارتمان‌ها شده است.

اولاً، بازار املاک و مستغلات چرخه‌ای است. به طور خاص، قیمت آپارتمان به دلیل ماهیت بازار که در مرحله بهبود است، در حال افزایش است. پیش از این، در اواسط سال 2024، این واحد بهبود هر نوع املاک و مستغلات را پیش‌بینی کرده بود که در آن اولین نوع بهبود، محصولات مسکونی خواهند بود.

پس از گذراندن یک دوره دشوار، روانشناسی سرمایه‌گذاران در بازار املاک و مستغلات بسیار ضعیف است. بزرگترین ترس هنگام سرمایه‌گذاری، کاهش قیمت املاک و مستغلات نیست، بلکه ترس از عدم نقدینگی محصول است. بنابراین، سرمایه‌گذاران اکنون به دنبال انواعی با وضعیت حقوقی مشخص، جریان نقدی و حداقل قابل اجاره مانند آپارتمان هستند.

دلیل دوم این است که عرضه، تقاضای بازار را برآورده نکرده است، در حالی که تقاضا بسیار زیاد است. به عنوان مثال، در هانوی، هر ساله حدود ۱۰۰۰۰۰ تا ۱۷۰۰۰۰ آپارتمان جدید مورد نیاز است، در حالی که عرضه از ابتدای سال فقط حدود ۳۰۰۰۰ واحد و در سال ۲۰۲۳ حدود ۱۰۰۰۰ واحد را تأمین می‌کند.

در عین حال، تراکم جمعیت مناطق شهری بسیار زیاد است. برخی کشورها مانند کره، چین و... اگرچه سیستم‌های حمل و نقل خوبی دارند و سفر به همه استان‌ها و شهرها راحت است، اما مردم هنوز عمدتاً در شهرهای بزرگ زندگی و کار می‌کنند. ویتنام نیز از این قاعده مستثنی نیست. خرید خانه در شهرهای بزرگ هرگز آسان نبوده است. با متمرکزتر شدن مردم، کاهش سطح قیمت‌ها بسیار دشوار است.

علاوه بر این، محصولات املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای در بخش‌های گران‌قیمت متمرکز شده‌اند. شواهد نشان می‌دهد که در اوایل سال 2020، بخش گران‌قیمت و بالاتر (قیمت‌های بالای 55 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) تنها حدود 6 درصد از کل عرضه را تشکیل می‌داد. تا سه‌ماهه سوم امسال، این محصولات حدود 60 درصد را تشکیل می‌دادند.

به گفته این کارشناس، در شرایط عرضه کم در بازار، پس از رفع مشکلات قانونی و عرضه محصولات، سرمایه‌گذاران عمدتاً بر بخش میان‌رده و بالاتر (قیمت‌های بالای ۳۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) تمرکز می‌کنند.

آقای کواک آنه گفت: «راه‌اندازی یک پروژه زمان زیادی می‌برد، در حالی که قیمت زمین هر روز در حال افزایش است، بنابراین منطقی است که سرمایه‌گذاران تصمیم بگیرند آپارتمان‌هایی با قیمت‌های متوسط ​​به بالا راه‌اندازی کنند.»

یک آپارتمان در هانوی (عکس: دونگ تام).

دلیل سوم، عامل روانشناسی بازار است. به طور خاص، وقتی قیمت آپارتمان خیلی افزایش نیافته است، مردم تمایل دارند منتظر کاهش قیمت باشند. اما وقتی افزایش قیمت حدود 10 تا 20 درصد را می‌بینند، همه برای خرید هجوم می‌آورند زیرا می‌ترسند که قیمت همچنان افزایش یابد. این یک ضربه روانی ایجاد می‌کند و باعث می‌شود بازار دوباره به حالت عادی برگردد.

آقای کواک آنه در پایان گفت: «در واقع، بازار در طول یک سال گذشته بسیار داغ بوده است. بنابراین، دلیل آن نیز از این واقعیت ناشی می‌شود که مردم پس از انتظار برای کاهش قیمت آپارتمان، کاملاً بی‌صبر شده‌اند.»

نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) - ارزیابی کرد که دوره اخیر شاهد افزایش غیرمعمول قیمت آپارتمان، به ویژه در هانوی، بوده است. این پدیده قطعاً تحت تأثیر گروه‌های ذی‌نفع است، در حالی که زمینه اقتصادی، بازار و همچنین درآمد مردم هنوز بهبود نیافته است.

آقای دین با صراحت گفت: «قیمت مسکن در حال افزایش است، اما هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود. این می‌تواند ترفندی از سوی یک گروه سرمایه‌گذاری با اهداف نامشخص باشد.»

به گفته وی، این گروه‌های ذی‌نفع به دلیل مشکل عرضه آپارتمان، قادر به انجام ترفندهای افزایش قیمت هستند. در سال‌های اخیر، بازار هیچ پروژه جدیدی را برای اخذ مجوزهای سرمایه‌گذاری تأیید نکرده است. پروژه‌های موجود در بازار عمدتاً پروژه‌های قدیمی هستند و دوباره خرید و فروش می‌شوند. عرضه هم کم است و هم کیفیت پایینی دارد، عرضه برای مردم و افراد کم‌درآمد بسیار کم است و ساختار محصول مناسب نیست.

علاوه بر این، بیشتر عرضه جدید همچنان با استاندارد بالا و با هزینه‌های بالای سرمایه‌گذاری و هزینه زمین تکمیل می‌شود و سرمایه‌گذاران نیز انتظار سود بیشتری نسبت به قبل دارند. بنابراین، کاهش سطح قیمت آپارتمان‌های اولیه بسیار دشوار است. قیمت بالای آپارتمان‌ها در بازار اولیه همچنین باعث افزایش چشمگیر قیمت‌ها در بازار ثانویه شده است.

در حال حاضر، با افزایش مداوم قیمت آپارتمان از ابتدای سال، روحیه خریداران خانه به تدریج کاهش یافته است.

معاملات آپارتمان کند شده است، اما انتظار می‌رود کاهش آن در کوتاه‌مدت دشوار باشد (عکس: تران خانگ).

آقای فام دوک توان - مدیر کل EZ Property - گفت که اخیراً، قیمت آپارتمان فقط به صورت محلی در هانوی به دلیل تفاوت بین عرضه و تقاضا بالا بوده است. تاکنون، قیمت آپارتمان در هانوی از اوج خود فراتر رفته است.

او گفت: «من گروهی از دوستان دارم که همگی درآمد بالایی دارند، اما با نگاهی به قیمت‌های فعلی آپارتمان، همه آنها فکر می‌کنند که این قیمت‌ها بسیار بالاست، با ارزش آن متناسب نیست و دسترسی به آنها بسیار دشوار است.»

قیمت آپارتمان‌ها خیلی بالاست، بنابراین بسیاری از مردم برنامه‌های خود برای خرید خانه را به تعویق انداخته‌اند، زیرا فکر می‌کنند قیمت‌ها منطقی نیستند. بنابراین، نقدینگی آپارتمان‌ها اخیراً بسیار کم بوده است. آقای توآن پیش‌بینی می‌کند که از حالا تا پایان سال، قیمت آپارتمان‌ها به سختی افزایش بیشتری خواهد یافت. با این حال، کاهش قیمت آپارتمان نیز بسیار دشوار خواهد بود، مگر در مورد کسانی که برای کاهش سریع قیمت به پول نیاز دارند.

نگوین ون دین اظهار داشت که برای کاهش قیمت آپارتمان در هانوی، لازم است تلاش‌هایی برای سرعت بخشیدن به پیشرفت پروژه‌های ساخت مسکن اجتماعی انجام شود. با استفاده مؤثر از ابزارهای برنامه‌ریزی، تنظیم برنامه‌ریزی و تخصیص بودجه بیشتر برای زمین‌های پاک، عرضه را به طور فعال تنظیم کنید تا به سرمایه‌گذاران در اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی به محض مشخص شدن برنامه‌ریزی کمک شود.

در درازمدت، برای تثبیت قیمت آپارتمان‌ها به طور خاص و محصولات مسکن به طور کلی، نیاز به مشارکت قوی دولت وجود دارد. به طور خاص، لازم است که به ترویج توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل، کوتاه کردن زمان سفر از مناطق اقماری به مرکز شهر، ادامه داده شود. عرضه از حومه شهر، قیمت مسکن را کاهش خواهد داد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm