بسته ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی: نیاز به کاهش بیشتر نرخ بهره وام

۲۳ پروژه واجد شرایط دریافت وام از بسته ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی

از ابتدای ماه آوریل، دولت یک برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی را برای حمایت از وام دادن به سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن کارگری با نرخ بهره ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ وام‌های میان‌مدت و بلندمدت در بازار اجرا کرده است. این یک بسته اعتباری بسیار مورد انتظار است. با این حال، پس از چندین بار دستور نخست وزیر ، نرخ پرداخت هنوز کند است. در حال حاضر، تنها ۲۳ پروژه واجد شرایط دریافت وام هستند.

۲۳ پروژه دارای سرمایه گذاری کل بیش از ۳۱۳۰۰ میلیارد دانگ هستند. از این تعداد، تقاضای وام این پروژه‌ها بیش از ۱۲۳۰۰ میلیارد دانگ است. در مناطق محلی از جمله: بین دونگ ۴ پروژه؛ دا نانگ ۳ پروژه؛ آن جیانگ، کین جیانگ، ترا وین هر کدام ۲ پروژه دارند. استان‌های باقی مانده: تای نین، ها تین، با ریا - وونگ تاو، باک جیانگ هر کدام ۱ پروژه دارند. باک نین در حال حاضر با ۶ پروژه مسکن اجتماعی واجد شرایط، بیشترین تعداد را دارد.

نرخ بهره این بسته اعتباری ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ بازار تنظیم شده است. در حال حاضر، نرخ بهره در حال کاهش است، بنابراین نرخ بهره وام تحت این بسته نیز در حال کاهش است. با این حال، به گفته آقای نگوین چی تان، معاون رئیس انجمن کارگزاری املاک و مستغلات ویتنام، نرخ بهره برای کسانی که واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی هستند، هنوز بالا است.

بسته ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی: نیاز به کاهش بیشتر نرخ بهره وام، عکس ۱

یک پروژه مسکن اجتماعی در شهر تو دوک، شهر هوشی مین .

آقای نگوین چی تان گفت: «بدیهی است که ما به راهکاری برای ادامه کاهش نرخ بهره وام، به ویژه برای خریداران، نیاز داریم. تنها در این صورت می‌توانیم نیازهای دشوار مسکن مردم را حل کنیم.»

در حال حاضر، بانک مرکزی نرخ بهره را تا حدود ۶ درصد تنظیم می‌کند. آقای تان معتقد است که نرخ بهره مناسب باید حداکثر برابر با نرخ بهره فعلی جمع‌آوری‌شده از مردم باشد که حدود ۶ درصد است. درآمد مردم ویتنام به طور کلی ۲۰ برابر کمتر از قیمت املاک و مستغلات است. بدیهی است که درآمد خریداران مسکن اجتماعی بسیار کمتر است.

آقای نگوین چی تان گفت: «کشورهای سراسر جهان به صورت اقساطی و به مدت ۲۰ تا ۳۰ سال خرید می‌کنند، چیزی به نام ویتنام وجود ندارد که بتواند در عرض ۵ سال پرداخت کند. این فقط راه حل اولیه است. در واقع، کشورهای توسعه یافته پیشرو مانند ایالات متحده، کره جنوبی و سنگاپور همگی باید به صورت اقساطی و به مدت ۲۰ تا ۳۰ سال پرداخت کنند.»

کسب و کارها برای دریافت وام با مشکل مواجه هستند

طبق این طرح، ۴ بانک تجاری دولتی، Vietcombank، Agribank، BIDV و VietinBank، در بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی شرکت خواهند کرد. هر بانک حدود ۳۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی هزینه خواهد کرد. در حال حاضر، BIDV و Agribank شروع به وام دادن کرده‌اند. با این حال، در واقعیت، همه مناطق پروژه‌های واجد شرایط دریافت وام را تأیید نکرده‌اند. بنابراین چگونه می‌توان شرایط وام را برآورده کرد و مشکلات پروژه‌های باقیمانده کجاست؟

این پروژه شامل ۱۶ ساختمان آپارتمانی در زمینی به مساحت بیش از ۵ هکتار است که در مکانی با ۴ پارک صنعتی اطراف با ۱۷۰،۰۰۰ کارگر واقع شده است. با چنین مقیاس و موقعیت مکانی مطلوبی، این پروژه قادر به پاسخگویی به تقاضای زیاد برای مسکن اجتماعی برای کارگران و افراد کم‌درآمد است، اما اکنون که درخواست وام بانکی دارد، سرمایه‌گذار نیز مردد است.

آقای نگوین ترونگ کین، مدیر پروژه مسکن اجتماعی EverGreen Bac Giang، گفت: «ما واجد شرایط دریافت وام ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ هستیم. اما با این سرعت فروش، ممکن است ۱۰ سال طول بکشد تا همه آپارتمان‌ها را بفروشیم. حتی اگر واجد شرایط دریافت وام باشیم، جرات قرض گرفتن نداریم زیرا هنوز باید بهره بانکی و سرمایه وام را پرداخت کنیم، اما نمی‌دانیم از کجا پول لازم برای پرداخت آن را تهیه کنیم.»

وام گرفتن برای ساخت خانه دشوار است و شرایط برای خریداران خانه نیز به همان اندازه دشوار است و باعث می‌شود بازار پیشرفت چندانی نداشته باشد.

در حال حاضر، تنها ۵۴۴ مورد به طور کامل مقررات خرید آپارتمان‌های مسکن اجتماعی را برآورده می‌کنند، به این معنی که بیش از ۹۰ درصد آپارتمان‌ها به دلیل نداشتن شرایط لازم، قابل فروش نیستند.

تا سال ۲۰۲۵، استان باک گیانگ ۱۴ پروژه مسکن اجتماعی با بیش از ۲۷۷۰۰ آپارتمان را خواهد ساخت و تکمیل خواهد کرد. این هدف باید تنها در عرض ۲ سال تکمیل شود، اما با شرایط فعلی، وام گرفتن این منبع سرمایه برای پروژه‌ها دشوار است.

آقای وونگ توان نگی، مدیر بخش ساخت و ساز استان باک گیانگ، گفت: «برای یک پروژه مسکن که نیاز به پاکسازی ۱۰۰٪ محل دارد، این کار بسیار دشوار است و زمان زیادی می‌برد. در حال حاضر یک پروژه در باک گیانگ شرایط لازم را دارد، اما ۱۳ پروژه دیگر که واجد شرایط وام هستند، واجد شرایط بودن برای آنها بسیار دشوار است.»

در عین حال، بسیاری از مناطق محلی نیز توصیه کردند که حمایت بیشتری از نرخ بهره برای خریداران خانه ارائه شود و شرایط دسترسی برای کارگران کم‌درآمد گسترش یابد تا تقاضا برای بازار ایجاد شود.

نیاز به راهکارهای اساسی

وزارت ساخت و ساز همچنین از ۲۲ شهر کلیدی درخواست کرده است تا در مورد نیازهای وام و مشکلات و موانع اجرای بسته‌های وام ترجیحی گزارش دهند.

طبق آمار وزارت ساخت و ساز، در 6 ماه اول امسال، 9 پروژه مسکن اجتماعی در سراسر کشور با مجموع نزدیک به 18800 واحد آغاز شده است. با پیشرفت فعلی، هدف تکمیل بیش از 400000 واحد مسکن اجتماعی تا سال 2025 یک چالش بزرگ است و نیاز به راه حل های جدی تری دارد.

دکتر کان ون لوک، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، نظر خود را بیان کرد: «مؤسسات اعتباری به شعب دستور داده‌اند که این طرح را اجرا کنند. مسئله فعلی به تأمین مسکن اجتماعی، یعنی فهرست پروژه‌هایی که وزارت ساخت و ساز و شهرداری‌ها ارائه خواهند داد، بستگی دارد. مورد دوم، ظرفیت جذب مردم، خریداران خانه و مشاغل با این بسته است.»

آقای هوانگ های، مدیر دپارتمان مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز، گفت: «برای سرمایه‌گذاران و مناطق محلی، تکمیل مراحل طبق مقررات قبل از اینکه بتوانند وام بگیرند، زمان می‌برد. من فکر می‌کنم دوره اولیه ممکن است کمی کند باشد، اما در آینده، زمانی که مناطق محلی به طور همزمان ارزیابی را تکمیل کنند، پرداخت بسیار سریع خواهد بود.»

می‌توان گفت که تاکنون هیچ‌گاه به اندازه نیمه اول سال ۲۰۲۳، راه‌حل‌هایی برای نجات بازار املاک و مستغلات ارائه نشده است. به طور خاص، بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام به عنوان یک "حلقه نجات" برای اجرای پروژه ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در شرایط دشوار اقتصادی در نظر گرفته می‌شود. با این حال، این پروژه تنها زمانی معنای واقعی پیدا می‌کند که مردم و مشاغل بتوانند به این بسته اعتباری دسترسی داشته باشند. طولانی شدن وضعیت داشتن سرمایه اما عدم توانایی در وام دادن، یک پارادوکس است، به خصوص در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی - جایی که تقاضا برای مسکن اجتماعی بیشترین است، در حالی که در حال حاضر هیچ پروژه‌ای واجد شرایط برای وام گرفتن بسته ۱۲۰ هزار دانگ ویتنامی وجود ندارد، این چیزی است که ارزش فکر کردن دارد.

لینک منبع