انتظارات از «رفع انسداد» جریان سرمایه برای املاک و مستغلات از اجرای قانون زمین ۲۰۲۴

طبق گزارش اداره کل آمار، در 6 ماه اول سال 2024، 3185 بنگاه املاک و مستغلات در سراسر کشور تعلیق موقت فعالیت خود را اعلام کردند که معادل 125 درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال 2023 است.

تعداد شرکت‌هایی که مراحل انحلال را تکمیل کرده‌اند ۶۰۵ مورد است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۹۲.۵ درصد افزایش یافته است. اکثر شرکت‌ها با بدترین سناریوهای ممکن مانند ورشکستگی، تعلیق عملیات، کاهش حقوق، تجدید ساختار و غیره روبرو هستند.

بسیاری از کسب و کارهای املاک و مستغلات با بحران مواجه هستند.

در واقع، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات در حال حاضر با مشکل پرداخت بهره دست و پنجه نرم می‌کنند، زیرا این صنعت با اهرم مالی بالا مشخص می‌شود، بنابراین فشار پرداخت بهره به شدت بر دوش مشاغل سنگینی می‌کند.

ناگفته نماند، مشاغل همچنین باید مجموعه‌ای از هزینه‌های عملیاتی روزانه مانند اجاره، حقوق کارمندان، هزینه‌های مدیریت کسب و کار، هزینه‌های فروش و غیره را پرداخت کنند.

در این زمینه، جریان نقدی حاصل از کسب و کار به دلیل پروژه‌های راکد، پروژه‌های متوقف شده و زمان طولانی تکمیل، بسیار محدود است و باعث می‌شود بسیاری از کسب و کارها، از کوچک تا بزرگ، در شرایط دشواری قرار گیرند.

بسیاری از «نه» گفتن‌ها، کار را برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات دشوار می‌کند.

آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNRea) و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - با ابراز نظر خود در مورد موضوع فوق، به نگوی دوآ تین اطلاع داد که جریان سرمایه برای مشاغل، نشانه‌هایی از تراکم را نشان می‌دهد.

دلیل اصلی این است که نقدینگی بازار ضعیف شده و منجر به کاهش شدید درآمد کسب و کارها شده است.

بسیاری از کسب و کارها با کمبود سرمایه مواجه هستند و مجبورند پروژه‌های در حال اجرا را متوقف کنند، حتی کارگران را اخراج کنند، هزینه‌ها را کاهش دهند، ضرر را بپذیرند و پروژه‌های بالقوه در حال اجرا را بفروشند.

آقای نگوین ون دین گفت مشکلات کسب و کارهای املاک و مستغلات ناشی از گیر کردن در رویه‌های قانونی است.

علاوه بر این، مشکلات کسب و کارهای املاک و مستغلات همچنین از گیر کردن رویه‌های قانونی ناشی می‌شود، تنگناهای قانونی که مانع از توسعه پروژه‌های فروش توسط کسب و کارها می‌شوند نیز از عوامل اصلی هستند که باعث می‌شوند کسب و کارها با کمبود نقدینگی مواجه شوند.

هزاران پروژه در سراسر کشور تقریباً هیچ رویه سرمایه‌گذاری مصوبی ندارند، به ویژه تصویب قیمت زمین و تعهدات مالی برای پرداخت عوارض استفاده از زمین، که به دلیل سیاست‌های قدیمی که نشانه‌هایی از عقب‌ماندگی، همپوشانی و تناقض را نشان می‌دهند، با مشکلات زیادی روبرو هستند.

علاوه بر این، بسیاری از کلمات «نه» مانند «بدون درآمد»، «بدون نقدینگی»، «بدون مشروعیت» باعث می‌شوند که مشاغل املاک و مستغلات دچار بحران شوند.

ناگفته نماند که مشکل در منابع سرمایه نه تنها محلی است، بلکه در بین همه گروه‌های شرکت‌کننده در بازار املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاران، تالارهای معاملاتی، دلالان گرفته تا مشتریان و سرمایه‌گذاران، رایج است.

بنابراین، آقای دین ابراز عقیده کرد که همه فعالان بازار املاک و مستغلات مشتاقانه منتظرند تا قانون زمین ۲۰۲۴ به اجرا درآید و نفوذ کند و به بازار کمک کند تا منابع سرمایه را آزاد کند.

انتظار می‌رود قانون زمین ۲۰۲۴ نقدینگی املاک و مستغلات را افزایش دهد

در جلسات بحث و بررسی پیش‌نویس قانون در مجلس ملی، برخی از نمایندگان مجلس ملی نیز نظرات خود را ابراز کردند که وقتی مشکلات املاک و مستغلات برطرف شود، تأثیر مثبتی بر اقتصاد خواهد داشت و رشد تولید ناخالص داخلی را در 6 ماه آخر سال 2024 افزایش می‌دهد، به ویژه با رفع مشکلات سرمایه برای شرکت‌های املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری در تولید و تجارت را ارتقا می‌دهد.

نماینده نگوین توان آن (هیئت بین فوک ) گفت که انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات با اجرایی شدن قانون زمین به زودی "از رکود خارج شود".

بر این اساس، قانون زمین دارای مطالب جدید زیادی در مورد حقوق و تعهدات کاربران زمین، برنامه‌ریزی، طرح‌های کاربری زمین، تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه انتقال اهداف کاربری زمین، امور مالی، زمین و قیمت زمین است که به رفع موانع قانونی برای پروژه‌های مربوط به کاربری زمین در شرکت‌ها کمک خواهد کرد.

آقای توآن آن گفت: «به طور خاص، بسیاری از مشاغل منتظر اجرایی شدن این قانون هستند تا بتوانند به اجاره زمین و پرداخت اجاره سالانه روی آورند و بار مالی را در مراحل اولیه اجرای پروژه کاهش دهند.»

نماینده نگوین توان آن تحلیل کرد که مشاغل املاک و مستغلات و بازار املاک و مستغلات اخیراً در "حالت انتظار" بوده‌اند.

به طور خاص، انتظار برای حل مشکلات حقوقی، ۷۰ درصد از مشکلات کسب و کارهای املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهد. این عامل تعیین‌کننده در شکل‌گیری و توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات است و یک مسئله کلیدی است که باید حل شود تا انگیزه‌ای برای کمک به بهبود بازار املاک و مستغلات ایجاد شود - به ویژه مشکلات مربوط به سیاست‌های زمین.

نماینده نگوین توان آن (هیئت نمایندگی بین فوک) گفت که انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات با اجرایی شدن قانون زمین به زودی "از رکود خارج" شود.

خانم دو تی تو جیانگ - مدیر مشاور Savills ویتنام - با همین دیدگاه گفت که اعمال قانون زمین ۲۰۲۴ با مفاد جدید مانند تغییر اصول تعیین قیمت زمین، تمرکز بر ارزش‌گذاری زمین طبق اصول بازار، به افزایش شفافیت و نقدینگی بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

این تحلیلگر گفت که در آینده، زمانی که پایگاه داده قیمت زمین تکمیل شود، اطلاعات مربوط به خرید و فروش به صورت عمومی منتشر خواهد شد.

در این زمان، خریداران و فروشندگان می‌توانند به اطلاعات معاملات دسترسی پیدا کنند. از آنجا، آگاهی روشنی داشته باشند و به افزایش شفافیت در بازار املاک و مستغلات کمک کنند.

علاوه بر این، خرید و فروش املاک و مستغلات نیز آسان‌تر خواهد شد و به افزایش نقدینگی در بازار کمک می‌کند.

فرصت‌های جریان نقدی کسب‌وکار

در مصاحبه‌ای با نگوین تان ها ، وکیل شرکت حقوقی SB، با اشاره به فرصت‌هایی برای بازار املاک و مستغلات پس از اعمال قانون زمین ۲۰۲۴، به نکات جدیدی در قانون زمین ۲۰۲۴ اشاره کرد که می‌تواند فرصت‌ها و پشتیبانی‌هایی را برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات و کاربران زمین از نظر قانونی ایجاد کند.

به گفته آقای ها، این نکات جدید شامل اعطای مجوز برای انتقال زمین‌های اجاره‌ای با پرداخت سالانه؛ گسترش فرصت‌های وام مسکن؛ ارائه سازوکاری برای رسیدگی به مسائل مربوط به زمین‌های سرمایه‌گذاری مشترک و مشارکت کاربران زمین در سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها در صورت توقف عملیات پروژه یا ورشکستگی شرکت؛ و ارائه سازوکارها و رویه‌هایی برای پاکسازی محل است.

علاوه بر این، اجرای قانون جدید به بهبود عرضه املاک و مستغلات کمک خواهد کرد. یکی از دلایلی که بسیاری از پروژه‌ها برای مدت طولانی به تأخیر افتاده‌اند، دشواری در آزادسازی محل به دلیل جبران ناکافی است. مکانیسم قیمت‌گذاری مطابق با واقعیت بازار، از استقرار سریع‌تر صندوق زمین پشتیبانی خواهد کرد.

وکیل نگوین تان ها - موسسه حقوقی SB.

آقای نگوین ون دین همچنین موافقت کرد که اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ به رفع انسداد منابع سرمایه برای مشاغل املاک و مستغلات و فعالان این بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

آقای دین گفت: «تکمیل مراحل قانونی به اجرای پروژه‌ها، داشتن محصولاتی برای فروش، ایجاد درآمد برای کسب‌وکارها و حل مشکل هزینه‌های عملیاتی برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات که با کمبود نقدینگی مواجه هستند، کمک خواهد کرد.»

مفاد سختگیرانه قوانین اصلاح‌شده به حمایت از کسب‌وکارها در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات کمک خواهد کرد. به طور خاص، شفافیت، انصاف و فرصت‌هایی را برای سرمایه‌گذاران واقعی و سرمایه‌گذاران با ظرفیت کامل ایجاد خواهد کرد.

با این حال، آقای دین همچنین خاطرنشان کرد که باید در طول اجرای قانون جدید توجه ویژه‌ای شود. اگر احکام و اسناد فرعی بدون دقت و توجه کافی صادر شوند، ممکن است همچنان باعث ایجاد تنگنا شوند.

در کنار آن، این کارشناس همچنین توصیه کرد که باید سیاست‌های اعتباری ویژه‌تری مختص بازار املاک و مستغلات وجود داشته باشد تا روند بهبود بازار را تحریک و تسریع کند.

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm