قانون مسکن ۲۰۲۳ چگونه مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی را تغییر می‌دهد؟

هنگام اعمال قانون جدید، جنبه‌های مثبت زیادی مشاهده شد.

بر این اساس، قانون مسکن ۲۰۲۳ نکات جدید بسیاری را در مورد توسعه مسکن، نوسازی، ساخت آپارتمان‌های قدیمی، مسکن اجتماعی و مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی تصریح کرده است. آقای تران نگوک دوی، معاون مدیر بخش مدیریت املاک و مستغلات ساویلز هانوی ، با ارزیابی تأثیر این قانون بر بازار و مدیریت و بهره‌برداری از پروژه، گفت که قانون مسکن ۲۰۲۳ به نظام‌مندتر شدن همه چیز کمک خواهد کرد و به روند بهبود بازار کمک مثبتی خواهد کرد.

علاوه بر این، قانون مسکن ۲۰۲۳ به غلبه بر محدودیت‌های قانون قدیمی نیز کمک می‌کند و موضوعات و مدت زمان پروژه‌ها، کیفیت ساخت و ساز، حقوق مالکیت مسکن و غیره را روشن می‌کند. به ویژه، در زمینه مدیریت و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکن، به حل اختلافات رایج بین مشتریان و واحدهای مدیریتی کمک می‌کند و حقوق و مسئولیت‌های طرفین مرتبط را به طور واضح‌تری تصریح می‌کند.

با این حال، تأثیرات این قانون بلندمدت خواهد بود. در واقع، وقتی ۵ ماه زودتر از طرح اولیه اعمال شد، هنوز مقررات و دستورالعمل‌های خاص زیادی برای اجرا وجود نداشت. به عنوان مثال، تنها فرمان ۹۵/۲۰۲۴/ND-CP که قانون جدید مسکن را هدایت می‌کند، در ۲۴ ژوئیه ۲۰۲۴ اعلام شد و بخشنامه ۰۵/۲۰۲۴/TT-BXD در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴ صادر شد.

آقای تران نگوک دوی - معاون مدیر بخش مدیریت املاک و مستغلات ساویلز هانوی

کارشناسان Savills در مورد تغییرات بین قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۱۴ گفتند که قانون جدید بر کیفیت ساخت و ساز و خدمات در طول بهره‌برداری تمرکز دارد. در مورد کیفیت ساخت و ساز، به جای ثابت نگه داشتن دوره استفاده در ۵۰ سال مانند قبل، قانون جدید تصریح می‌کند که دوره استفاده از پروژه بر اساس کیفیت واقعی ساخت و ساز تنظیم می‌شود تا پروژه‌های تخریب شده به موقع نگهداری و تعمیر شوند.

در خصوص کیفیت خدمات، قانون جدید تغییراتی در مدیریت عملیاتی ایجاد می‌کند، مانند جزئیات درآمدها/هزینه‌ها و داشتن الزامات خاص در مورد ظرفیت واحد مدیریت. علاوه بر این، صندوق بیمه آتش‌سوزی و حق‌الزحمه هیئت مدیره از هزینه خدمات جدا شده و به یک هزینه جداگانه تبدیل می‌شوند. واحد مدیریت عملیاتی باید با هیئت مدیره/سرمایه‌گذاران همکاری کند تا به سرعت جداول محاسبه هزینه خدمات جدید را مطابق با مفاد قانون صادر کند.

قانون مسکن ۲۰۲۳ همچنین تصریح می‌کند که تمام درآمد حاصل از بهره‌برداری از فضاهای مشترک، مانند سود حاصل از تبلیغات در لابی‌ها، آسانسورها یا پارکینگ‌های موتورسیکلت، تأسیسات مشترک... باید به صندوق نگهداری منتقل شود.

آقای تران نگوک دوی گفت: «پیش از این، این درآمدها برای جبران هزینه‌های عملیاتی به صندوق مدیریت اضافه می‌شدند. این تغییر بر درآمد صندوق مدیریت تأثیر خواهد گذاشت و واحدهای عملیاتی را ملزم می‌کند تا بودجه‌ها و برنامه‌های عملیاتی خود را مجدداً متعادل کنند تا با مقررات جدید سازگار شوند و عملیات پایدار را تضمین کنند و بر ساکنان تأثیر نگذارند.»

علاوه بر این، مدت قرارداد خدمات نیز طبق مدت زمان هیئت مدیره حداکثر ۳ سال تعیین شده است. واحدهای مدیریت عملیاتی باید کیفیت و ظرفیت را در طول دوره بهره‌برداری تضمین و حفظ کنند. این امر واحدهای مدیریتی را تشویق می‌کند تا نه تنها برای برآورده کردن نیازهای فوری، بلکه برای تضمین رقابت برای تمدید قرارداد پس از انقضا، بیشتر بر کارایی کار تمرکز کنند.

تضمین شفافیت در مدیریت عملیاتی

معاون مدیر بخش مدیریت املاک و مستغلات ساویلز هانوی در مورد تأثیرات بر ساکنان نیز گفت که قانون مسکن ۲۰۲۳ در مقایسه با مقررات سال ۲۰۱۴، اصلاحات مهمی انجام داده است که چارچوب قانونی را تقویت می‌کند، شفافیت در مدیریت و عملکرد را تضمین می‌کند و از حقوق ساکنان محافظت می‌کند.

به طور خاص، قانون جدید مقرراتی را در مورد تعیین مالکیت مشترک و جداگانه در مواردی که قرارداد تصریح نکرده است، اضافه کرده است که به حمایت از حقوق خریداران خانه کمک می‌کند. این قانون روش‌هایی را برای تعیین مالکیت مشترک تجهیزات و اجزای متصل به بالکن‌ها و ایوان‌های سرپوشیده اضافه می‌کند.

تفکیک واضح بین بیمه آتش‌سوزی و حق‌الزحمه هیئت مدیره با قیمت واحد هزینه خدمات، به ساکنان کمک می‌کند تا هدف از استفاده از هزینه‌ها را بهتر درک کنند. علاوه بر این، قانون جدید تصریح می‌کند که درآمد حاصل از بهره‌برداری از خدمات برای اموال مشترک باید به جای تکمیل صندوق مدیریت عملیات، به صندوق نگهداری منتقل شود و به ایجاد مکانیسم مطلوب برای نگهداری اقلام مشترک و بهبود کیفیت زیرساخت‌ها کمک کند.

قانون مسکن ۲۰۲۳، فرآیند مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی را شفاف می‌کند و حقوق ساکنان را تضمین می‌کند.

علاوه بر این، آیین‌نامه جدید در مورد اعلام طرح آموزش دانش و مهارت‌های حرفه‌ای در مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی برای هیئت مدیره در کنفرانس ساختمان‌سازی آپارتمانی، همچنین ایجاب می‌کند که اعضای هیئت مدیره باید آموزش دیده و دارای گواهینامه باشند (حداکثر ۳ ماه از تاریخ تصمیم به رسمیت شناختن)، و تضمین کند که اعضای هیئت مدیره درک کاملی از دانش و مهارت‌های حرفه‌ای مربوط به مدیریت و بهره‌برداری از ساختمان‌های آپارتمانی دارند.

قانون مسکن، که با فرمان 95/2024/ND-CP هدایت می‌شود، همچنین سرمایه‌گذاران را ملزم می‌کند که اسناد قانونی پروژه، از جمله صورتجلسه پذیرش کارهای تکمیل‌شده، اسناد تأیید نتایج پذیرش پیشگیری و اطفاء حریق، اطلاعیه‌های تأیید از آژانس‌های تخصصی ساختمانی، نقشه‌های پارکینگ و غیره را به طور عمومی برای خریداران و مستاجران افشا کنند. این آیین‌نامه ممکن است بر پیشرفت عملیات پروژه توسط سرمایه‌گذاران و عرضه آپارتمان‌ها به بازار تأثیر بگذارد، اما شفافیت، ایمنی در عملیات را تضمین کرده و خطرات را برای خریداران خانه به حداقل می‌رساند.

علاوه بر این، طبقه‌بندی ساختمان‌های آپارتمانی به شدت تنظیم شده و معیارهای خاص‌تری دارد که به خریداران کمک می‌کند تا کیفیت پروژه را به درستی ارزیابی کنند و از افزایش غیرمنطقی قیمت آپارتمان‌ها توسط خود طبقه‌بندی جلوگیری می‌کند.

کارشناسان Savills تحلیل کردند: «به جای تنظیم کلاس A، B، C، پروژه‌ها به صورت ۱، ۲، ۳ طبقه‌بندی خواهند شد. طبقه‌بندی بر اساس ۸ معیار اجباری از جمله: موقعیت مکانی، محل ساختمان آپارتمان؛ امکانات موجود در ساختمان آپارتمان؛ فضای پارکینگ؛ راهرو، لابی؛ آسانسور؛ منبع تغذیه؛ آپارتمان؛ حداقل معیار، رعایت استانداردهای ساخت و ساز است. در کنار آن ۵ معیار اضافی از جمله: خدمات مدیریت عملیات؛ محیط زیست؛ امنیت، ایمنی، پیشگیری از آتش‌سوزی؛ ساختمان‌های سبز، استفاده بهینه از انرژی؛ دیجیتالی شدن و خانه‌های هوشمند» است.

منبع: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html